Блог им. firstnamelastname_cf9
Давайте посмотрим на цены на недвижимость в Москве за последние 10 лет:
Данные по цене за квадратный метр взяты отсюда:
к сожалению irn.ru показывает только минимальную цену на отрезке, а не цену в начальной точке, поэтому попытаемся интерполировать:

Средний уровень цен за кв.м. в Москве:
июль 2015: 190000р (интерполяция на глазок)
июль 2025: 278188р
Общий рост за 10 лет: ≈ 46.41%
Среднегодовая доходность: ≈ 3.89% в год
Накопленная инфляция за период: 2015-07-15 — 2025-07-15: 87.49%
Итого видим, что по данным irn.ru цена квартиры даже не обгоняет инфляцию.
Если посмотреть по годам, то бурный рост был в основном только в 2019 и 2020 (почему то график не совпадает с графиком отсюда как будто какая то разница в один год) и были так же года когда цена падала:

Реальный пример:
Перед глазами у меня так же есть пример реальной квартиры за примерно те же 10 лет, цена которой выросла на ~71%, если смотреть по цене указанной в договоре купли продажи, в квартире так же был в разное время 2 раза сделан косметический ремонт, но даже с учетом этих вложений конечная цена квартиры не отбила инфляцию за период. При этом сдать эту квартиру можно было за ~4% от ее стоимости и это без учета налогов, комуналки, непредвиденных трат на ремонт.
В среднем по стране рост конечно скромнее, но насколько я помню стату, за этот период он тоже чуть выше столичного. Москва раньше галопировала темпом выше среднего, надув пузырь. А в последние 15 лет скорее отстаивается. Дёрнувшись лишь на временном, но общем для всех, факторе дармовой льготной ипотеки.
1) в 3,5 конечно не вырос. Он не сильно обгонял инфляцию вплоть до тех пор, пока полтора года назад не началось ралли по ставке. Лишь в этот момент отрыв от инфляции стал много существеннее.
2) Депозит не даёт доп. арендного дохода, в отличии от недвиги. А это минимум +4% годовой добавки.
Дмитрий, не верите мне спросите чатик.
Аренда это работа и риски, нельзя их сравнивать с депозитами, можно сравнивать с какими-то более рисковыми стратегиями где доход соизмеримо выше.
smart-lab.ru/blog/1250009.php#comment19019215
2) если по-прежнему непонятно, то волатильная цена недвиги как и вклады растут на ДИННОМ горизонте на уровень инфляции. Но у недвиги есть ещё добавка: возможность в ней жить самим или арендаторам. Что за вычетом амортизационных издержек даёт в среднем +4% годовых. Поэтому консервативные депозиты тут конечно уступят.
3) Но жилая недвига вместе с арендой уступят в дохе как коммерческой с арендой, так и тем более широкому индексу акций с дивами (тоже речь о долгосроке). Особенно в России, где акции хронически сверхдешевы, т.е. торгуются по ценам с высокой нормой рентабельности. В отличии от недвиги, в которой этого дисконта относительно остального мира нет.
4) Итого, доха на долгосроке(чтобы отключить вклад волатильности) по возрастанию:
Инфляция, срочные вклады и цена недвиги
Жилая недвига с арендным доходом
Коммерч. недвига с арендным доходом (т.к. тут средние ставки аренды минимум вдвое выше жилой)
Индекс акций Мосбиржи с учетом дивидендов