Тенденции рынка аренды

Алексей кредитный брокер, завтра будет хуже. Строить продолжают, население не растёт.
Цена в крупных городах растёт только из-за внутренней миграции.

Сергей Кузнецов, тут важно что выстрелила реклама 1 человек == одно домохозяйство.
и оно перебивает падение рождаемости.
раньше типичный арендодатель — это молодая семья из ДВУХ человек.
плюс еще ребенок.
А сейчас одиночка, а их получается в ДВА раза больше.

Плюс разводы создают арендодателя — мужчину которого из его заработанной им квартиры государство принудительно выселило на теплотрассу.
разводы выросли с 60% 30 лет назад, до 103% сейчас.

Антон Б, видимо не зря строят маленькие квартиры. Типа это наше будущее. Сидят одиночки каждый в своей квартире-кладовке

Алексей кредитный брокер,

В каких локациях квартиры и какой ценовой сегмент?

Алексей кредитный брокер,

Сокол норм, там институтов много.

Цена? Ссылка? Сейчас проанализирую.

Алексей кредитный брокер,

Ну вот а говорите не сдается 😁

Алексей кредитный брокер,

Да хоть три. Смотреть надо входящие данные. Сейчас после 1 сентября все полетит в бездну. Об этом ранее писал в своей телеге https://t.me/Top1_rieltor_msk (отчеты от 1 чисел месяца).

Алексей кредитный брокер,

В комментах ссылка не активна, скопируйте в телеги.

Цены вниз, аренда будет падать.

Алексей кредитный брокер, так студентам зачем летом жилье?

Алексей кредитный брокер, просто все на дачах сидели до буквально вчерашнего дня :))

Сергей Кузнецов, это покупка бетона который ни разу не отбирали у массы населения.
только в 17 году и то только у богатых.
и то их ОСТАВЛЯЛИ ТАМ ЖИТЬ, только уплотняли.
а собственность обычных крестьян\рабочих разночинцев не трогали.

В то же время всякие облигации\вклады не менее 9 раз кидали за 111 лет.

Антон Б, видимо пришло время стричь владельцев недвижимости через налоги, коммуналку и косвенно через падение цен и стоимости аренды

Алексей кредитный брокер, разве из 70 тыр. не надо убрать квартплату (за исключением счетчиков), ежегодный налог на имущество и по хорошему налог на доход от аренды?  

Алексей кредитный брокер, тогда получается совсем печально в плане доходности :(

Алексей кредитный брокер, истории успеха в зафиксированном % в ипотеке дотированной государством.
по этому особенно об этом не трендят чтобы не злить население.

Алексей кредитный брокер, вообще куча этих квартир куплена под ипотеку с процентами 6% и 4% зафиксированными.
есть люди кто по несколько объектов фиксировал — есть по 3 и по 6 и по 11 объектов.
и сейчас аренда == их платежу.
арендодатели сами им покупают квартиры и купят в течении 10-20 лет...
с учетом что аренда будет расти на инфляцию а ежемесячный платеж фиксирован.

Алексей кредитный брокер, можно сдать дешевле, но без всего, в ИЖС точно можно было ремонт и первоначальный заложить через завышение, тут тоже небось что то подобное было…

Алексей кредитный брокер, да таджики ковры на пол покидают :)

Алексей кредитный брокер, но в этих 7% нет инфлиации в теле денег.
бетон не скукоживается как рубли каждый год тело кредита.
добавь туда еще хотя-бы официальную!!! (минимальную самую оценку) 9% инфляции.
и вот у тебя 16 годовых.

а если честную добавить потребительскую то там все 12% будут.
и вот у тебя 19%  годовых без риска рублевого.

Родион Меркурьев, какой контингент снимает посуточно в Подмосковье?

Маркиз Лафайет, каждой твари по паре

Алексей кредитный брокер, нет, это не религия. Это долгосрочная инвестиция с доходностью чуть выше инфляции в среднем. Что тоже, в общем то, не плохо.

Алексей кредитный брокер, тело кредита — бетон под инфляцию не попадает. и под гиперок который возможен — тоже не попадет.

Алексей кредитный брокер, 1) бетон и фиат разные активы.
2) раз это разные активы они могут кратковременно относительно времени жизни поколения болтаться туда сюда их спред а/b
3) фиат долгосрочно обязательно будет стоить менее 5% от своей цены это касается любой валюты фиатной и доллар в т.ч.
упадет в 20 раз и это ОБЯЗАТЕЛЬНО.
4) бетон как был в квадратных метрах так и останется долгосрочно, а если под ним еще куплена ЗЕМЛЯ то будет ДОРОЖЕ.

Алексей кредитный брокер, да, как выше написали вы забыли само тело… тело + 5-7 годовых и есть чуть выше инфляции.

Алексей кредитный брокер, никто не говорил.

Алексей кредитный брокер, я не знаю, где там :)) я говорил только то, что на долгосроке тело инфляцию отбивает (это 20+ лет)

Алексей кредитный брокер, я говори только о ликвидных вариантах в крупных городах и окрестностях… я брал свою хату за 3.5 млн 10 лет назад, сейчас примерно за 10 могу продать. Думаю, росстатовскую инфляцию оно отобьет. (не реальную, конечно).

Алексей кредитный брокер, подмосковье.. 

PS: Тут просто по определению инфляции. Квартира — это 1) земля 2)  материалы 3) труд 4) взятки

соответственно 2 точно сответствует инфляции… 3 — если экономика не растет (в нулях) то тоже соответствует инфляции 1 земля в хороших местах может опережать инфляцию 4 — как повезет. Т.е. в общем хата в нормальном месте должна расти на инфляцию минус амортизацию (примерно 50 лет берем). 

Алексей кредитный брокер, я не оперирую периодами в 3-5 лет

Алексей кредитный брокер, вы вообще не читаете мои сообщения

Алексей кредитный брокер, Вы все верно пишите. Нюанс только в том, что Вы описываете средне-рыночные примеры и цифры по недвиге, а не инвестиционные. Основное недопонимание людей, которые утверждают что недвига дает неудовлетворительную доходность по сравнению с другими инструментами (офз, депозит и т.д.) и настоящими инвесторами в недвигу в том, что одни в голове держат опыт и примеры по рынку, а инвесторы сверхприбыльные инвестиционные примеры. Люди просто говорят про абсолютно разные кейсы. Обычный человек, который работает с утра до вечера пять дней в неделю в офисе и у которого помимо работы куча других семейных хлопот и забот, с вероятностью 99,99% не сможет самостоятельно без посторонней квалифицированной помощи ухватить себе инвестиционный и ликвидный объект по цене ниже рынка. А опытные инвесторы это делают с регулярной периодичностью. Т.к. они каждый день мониторят рекламные площадки, в ручную прозванивают отделы продаж, знают инсайды когда продавцы находятся в сложной ситуации и готовы уступить лот ниже рынка и т.д. У них часто на руках имеются крупные суммы нала или они готовы в максимально сжатые сроки вытащить необходимкю ликвидность на выгодных для себя условиях. Т.е. настоящие инвесторы зарабатывают уже в момент покупки, т.к. приобретают объект ниже рынка на 10-20% (ниже реальных цен сделок обычных покупцов кто берет для себя). Далее могут умело поработать над добавочной стоимостью сделав ремонт и меблировку и бинго, зарабатывают хорошие доходности. Я Вам приведу хороший наглядный пример из 2024 года. Москва, ЖК Западный порт, город (УЭЗ) в моменте скидывал большой объем в охрененной локации по цене сильно ниже рынка (т.к. необходимо было гасить кредит сберу, не проектное финансирование, а именно обычный кредит). Однушки, которые у ПИК'а в этом ЖК стоиили по 18-19 млн (голый бетон), город отдавал в моменте за 14 млн. Т.е. инвестор купив эту однуху, мог на следующий же день выставить ее на циан и продать за пару дней по цене 16-17 млн. При этом УЭЗ не имел право выставляться на площадках, по договоренности с ПИК'ом, пока ПИК не распродаст все свои остатки. Следовательно обычный смертный не имел возможности узнать про эту распродажу. В эту распродажу зашло огромное кол-во флипперов которые сделали целые состояние за несколько циклов по нескольким объектам. Конкретный пример объект 14млн, ремонт и меблировка 2млн, продажа за 23млн. На все про все ушло 2,5 месяца от покупки объекта до его реализации. Доходность я думаю сами сможете подсчитать. Кто-то скажет я привел пример бизнеса, а не пассивного дохода. И будут правы. Если хотите по настоящему зарабатывать хорошие деньги на недвиге, придется активно крутиться. Поэтому когда кто-то утверждает про низкие доходности в недвиге, а другой ему говорит противоположное, то с большой вероятностью люди обсуждают абсолютно разные вещи и кейсы)

Titan, Это уже тема про инсайд и для своих.

Алексей кредитный брокер, А если учесть ставку по депозитам 18-20% в этом году, то это падение на 16-18%

Алексей кредитный брокер, тут даже не проблема. Проблемищщщеее.

Алексей кредитный брокер, в Москве у всех есть. Ибо покупали студии, однухи и евродвухи в модненьких домах ПИК. В регионах  возможно идут страдания, не в курсе.

Алексей кредитный брокер, студия ПИКа 20м сдается на долгосрок за 40-50тыс и больше. 32-33м — это уже евродвушка, от 70тыс и дороже.

Алексей кредитный брокер, чел выше писал цифры про Подмосковье, а это не Москва. 

Маркиз Лафайет, в регионах сдавать выгоднее. Да даже в Московской области выгоднее, чем в Москве

Олег Сбс, в Московской области быстрее и легче формируется навес жилья. Некоторые локации пока исключение, например рядом со Сколково или до 10 минут пешком от станций МДЦ. Но это пока…

Маркиз Лафайет, это как раз и повышает выгоду аренды. Купил квартиру дёшево, сдал по среднему рынку- вот и относительная доходность в 2 раза выше, чем в Москве. Средняя по больнице: в Москве 5%, в регионах 10% годовых доход с аренды

Олег Сбс, коммуналка в Подмосковье выше, а платежеспособный спрос ниже. Вжух, и застройщики еще 10 корпусов построил. И еще другие ЖК подальше и поближе строят. И вот, арендатор уже просит скидку или тупо съезжает. 

Алексей кредитный брокер, цены пошли вниз на аренду или квартиры? Насколько я знаю — на квартиры, значит покупать и сдавать стало выгоднее

Алексей кредитный брокер,
Скажите, а вы видите разницу между
5-7% в долларах,
5-7% в рублях
5-7% в Венесуэльском боливаре?
Так же и с недвижкой. Кроме 5-7% доходности,
У вас есть из плюсов
-Какая ни какая защита основного капитала от обесценивания. Т.е. инфляция не уничтожает ваш капитал + увеличивает доходность.

Конечно есть и побочка в виде низкой ликвидности, риска разрушения и т.д. Ну так в любой инвестиции есть и плюсы и минусы. Жилая недвижимость-это лишь один из инструментов диверсификации и как и любой другой актив нельзя вкладываться на всю котлету.

Алексей кредитный брокер, Инфляция в России с 2000 по 2025 год — 700% Стоимость 1 комнатной квартиры за это же время выросла с 300 тыс до 4 млн 1333 % (опять же это про Волгоград говорю. В Москве цифры роста еще более значительны) Но даже если бы стоимость квартиры росла меньше или будет расти меньше в будущем, что очень даже вероятно. Уничтожение капитала-это когда кардинально стоимость вашего капитала меняется. Как было у нас в 90 или в Венесуэле не так давно. Когда сегодня ты можешь купить квартиру, а через месяц, на эти же деньги, только коврик в эту квартиру.
Ну или даже не так кардинально, а например, представьте, что инфляция вырастает до 20-30%. Цены на квартиры увеличатся следом с вероятностью 99%. А вот деньги на вашем вкладе или в облигациях-вряд ли.

Алексей кредитный брокер, Мы как раз в 2000 переехали в Волгоград и за 200 тыс покупали дом. Квартира однушка тогда стоила как я и написал так же 200-300 тыс. в зависимости от района, состояния и т.д. К тому же в расчете, я брал сумму отталкиваясь от цены 300 тыс.