инвестиции в недвижимость

 

На прошлой неделе пообщались с гендиректором казанского застройщика Джи Групп (бренд Юнистрой, 30 лет) Линаром Халитовым.

Линар умный интересный чел, говорил все откровенно, как есть, не пытаясь что-то скрыть или приукрасить. Поэтому разговор получился интересным и откровенным

📈Рынок за 2 года сложился в 2 раза, хуже уже быть не может
📈В 3 квартале динамика продаж восходящая, локальное дно прошли в 1-м полугодии
📈Для того, чтобы началась жизнь, нужна ставка ЦБ 16% и ниже
👉половина продаж сейчас — ипотека, из всей ипотеки только 20% приходится на рыночную
👉по ценам на квартиры ориентируемся на инфляцию в 7%
👉За полгода запустили 2 проекта: Махачкала и +1 в Екатеринбурге
📉Повышение НДС — рост затрат, давление на маржу — снижение доступности жилья в будущем
👉Сам свои деньги на ИИС инвестирует в облигации Джи Групп.

Мы также в этом интервью постарались разобрать сложные моменты отчетности девелоперов — активы по договорам с покупателями, запасы непроданного жилья, эскроу счета, прочие активы и долг.

В общем, кому интересен сектор недвижимости, рекомендую посмотреть интервью с инсайдером отрасли

https://vkvideo.ru/video-53159866_456240215

По данным сервиса “Циан”, для покупки однокомнатной квартиры на вторичном рынке в крупном российском городе в августе 2025 года среднестатистическому россиянину потребуется накопить сумму, равную 14 месячным зарплатам. Год назад показатель был выше и составлял 15 зарплат, что отражает небольшое улучшение доступности жилья. В абсолютном выражении минимальный первоначальный взнос в регионах начинается от 710 тысяч руб. (Ульяновск), а максимальные значения традиционно приходятся на Москву и Сочи, по 2,9 и 2,5 млн руб. соответственно.

Главным фактором изменений стала динамика доходов, так как в ряде регионов зарплаты росли быстрее стоимости жилья, что и позволило сократить срок накопления. Тем не менее, картина остаётся крайне неравномерной. В городах с относительно невысокими ценами на недвижимость, таких как Новокузнецк или Кемерово, достаточно 9-10 зарплат для внесения первоначального взноса. В то время как в туристических центрах и мегаполисах, прежде всего Сочи, Севастополе, Москве, накопить необходимую сумму без сторонней поддержки крайне сложно, требуется до трёх десятков месячных доходов.

( Читать дальше )

Проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О цифровых финансовых активах, цифровой валюте и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» направлен на совершенствование правового регулирования ЦФА путем установления возможности государственной регистрации залога недвижимого имущества (ипотеки), обеспечивающего ЦФА.

Проект закона уже разработан в Госдуме и находится в стадии общественных согласований, кроме того текст проекта передан на согласование в Правительство. Рассмотрением занимается Минэк РФ. 

Основная цель законопроекта

Предлагаемые изменения в Федеральный закон № 259-ФЗ «О цифровых финансовых активах» направлены на устранение ключевого пробела в действующем законодательстве. Законопроект разрабатывает и вводит детальный правовой механизм использования залога недвижимости (ипотеки) для обеспечения обязательств, удостоверенных цифровыми финансовыми активами (ЦФА). В текущей редакции закона такая возможность лишь подразумевается, но конкретный порядок ее реализации отсутствует, что ограничивало практическое применение.

( Читать дальше )

В Москве снова дорожает аренда элитного жилья. Согласно исследованию агентства «Intermark Аренда», в августе средний бюджет сделок в этом сегменте поднялся на 7% к июлю и составил 300 тыс. руб. в месяц. В годовом выражении показатель увеличился почти на 15%. А спрос по сравнению с августом 2024-го вырос на 14%.

💬 Олег Самойлов, почетный член Российской гильдии риэлторов:
Чем выше сегмент, тем лучше наймодатели ощущают колебания на финансовом рынке. Как бы нас ни убеждали, что инфляция составляет сравнительно невысокие цифры, понятно, что реальные показатели несколько отстают от того, что нам показывает Росстат. В итоге все это выливается в те изменения, которые мы видим.

💬 Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер инвестгруппы Sesegar:
Рынок аренды наблюдает два пика: осенний и весенний. То есть сейчас самый «чес» что у девелоперов, что у продавцов элитной недвижимости, что у брокеров. Интересно другое: мы наблюдаем, что хороших, свежих квартир выходит очень мало. А арендатор капризен, он хочет въехать в квартиру, в которой никто не жил, но при этом в жилом комплексе, в котором уже закончен ремонт. Это почти невозможная ситуация, поэтому мы часто замечаем, что человек въезжает в новый дом, а через два-три месяца съезжает, не выдержав ремонтных работ в соседних квартирах.

( Читать дальше )

Похоже, а скорее всего так и есть, бум коммерческой аренды закончился, а в следующем году начнётся мощнейший откат, связанный с повышением НДС и уменьшением порога применения УСН.
Даже если останутся малые, многие уйдут в тень тёмную и уж во всяком случае легально платить аренду не смогут, так что арендодателей ждут смутные и сложные времена и пусть не питают надежд на оф- и онлайн ретейл — там тоже всё запихнуто и открыть эффективную точку ОЗОНа или миниПятёрочки будет весьма проблематично.
Надежды на маникюр-педикюр я бы не стал — здесь, похоже, будет непроглядная чернота.
Кто останется? Даже не знаю. Знаю только, что ценники к концу 2026 перепишут и Не раз и хорошо, если не в 2 раза.

Пpoдoлжaю выклaдывaть eжeнeдeльный мoнитopинг пpeдлoжeния нeдвижимocти в Mocквe пo дaнным Циaнa и Aвитo. Meньшe cлoв, бoльшe кapтинoк. Пoexaли:

Пpeдлoжeниe пpoдaвцoв квapтиp плaвнo пoлзeт вниз (вoзмoжнo, пoд дaвлeниeм cнижeния пpoцeнтoв нa вклaдax):



График намекает на потенциальную возможность выхода ниже 140 тыс лотов. Такой сценарий вполне возможен, если случится массовый переток капиталов правящего класса РФ из вкладов в бетон.


Пpeдлoжeниe квapтиpныx paнтьe нaцeлилocь нa тpaдициoнный oceнний pocт:



( Читать дальше )

Алексей, и ещё вопрос. Брать сейчас ипотеку, а потом рефинансировать под меньший %. Или ждём весна-лета 2026. Как думаете, когда ставки по ипотеке упадут, опять цены на недвижимость поскачут вверх

Брать ли ипотеку сейчас с прицелом на рефинансирование?

Замечательный вопрос, друзья мои! Давайте разберёмся, стоит ли брать ипотеку сейчас с целью последующего рефинансирования.

Аргументы против

1. Неопределённость ставок. Мы не знаем, когда в России появятся адекватные ставки по ипотеке. Центральный банк не планирует снижать ставки в ближайшее время. По прогнозам, ставка в 12% годовых от Центрального банка может быть достигнута только к концу следующего года.

2. Высокая стоимость ипотеки. Сейчас ипотека с платежом 100 000 рублей за квартиру, которую можно снимать за 40-50 000 рублей, выглядит нерациональной. На рынке аренды предложение превышает спрос, и цены продолжают снижаться.

3. Дополнительные расходы. При покупке недвижимости по ипотеке возникают дополнительные расходы: первый взнос, расходы на сделку, риелтора, брокера, страховку и т.д. Эти расходы можно избежать, если арендовать жильё.

( Читать дальше )

Осенью 2022 года на фоне СВО и объявленный мобилизации был страх гиперинфляции и заморозки вкладов. Такое прям витало в воздухе, был страх неизвестности. А что у нас самое стабильное? Верно, бетон. Суммы, достаточной для покупки квартиры, не было, но первый взнос на машиноместо был. 

1. Выбор объекта  

ЖК Astra Marine (г. Санкт-Петербург) находится в непосредственной близости от Невского проспекта. 

                   

( Читать дальше )

Все квартиранты делятся на имущих и неимущих.  Конечно, среди  квартирантов неимущих большинство. Причем сами квартиранты уже подразумевают, что у них по жизни не все складывается удачно в силу разных причин. Одно дело, когда арендаторы приехали в ваш город по направлению на учебу или работу и другое дело, когда суровая действительность жизни согнала их с насиженного места, или какие-то внутренние причины заставили искать лучшей геолокации для их местожительства. 

     Итак, я расскажу как я лично искал квартирантов. 
   1. Подаете объявление на один или несколько сайтов по аренде и съему помещений. 
   2  Обычно, я не даю сразу номер телефона, а прошу писать смс-ки. 
   3. Сразу пишу простой вопрос- «Я вас совсем не знаю, расскажите кратко о себе?! „
   4. Из рассказа о себе уже можно получить 50 %  знания о будущем квартиранте, если приходит более менее связный ответ.
   5. Задаю вопрос о работе и о способности оплаты страхового взноса и квартоплаты!  

( Читать дальше )

Стоит ли досрочно гасить ипотеку, если планируется делать рефенанс в следующем году?
Исходим из логики, что зачем нам уменьшать срок, если в действующем банке не планируем оставаться?

Рубрика: Ваши вопросы, мои ответы

Получил отличный вопрос о рефинансировании ипотеки. Тема действительно важная и требует детального разбора.

1. Частичное досрочное погашение

Если у вас появилась возможность внести часть суммы для досрочного погашения ипотеки, делайте это немедленно. Все сложные формулы, которые предлагают блогеры, не имеют реального математического обоснования. Банк начисляет проценты на остаток задолженности каждый день. Чем быстрее вы уменьшите этот остаток, тем меньше переплатите банку.

2. Рефинансирование и досрочное погашение

Эти два процесса не связаны между собой. Вы можете сделать 100 досрочных погашений и спокойно провести рефинансирование через полгода, год или даже два. Наличие частичных досрочных погашений не влияет на возможность рефинансирования.

3. Как делать досрочное погашение?

Существует два варианта:

( Читать дальше )