Госдума готовит изменения в Закон 259-ФЗ в целях создания механизма залога недвижимости для обеспечения ЦФА

Проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О цифровых финансовых активах, цифровой валюте и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» направлен на совершенствование правового регулирования ЦФА путем установления возможности государственной регистрации залога недвижимого имущества (ипотеки), обеспечивающего ЦФА.

Проект закона уже разработан в Госдуме и находится в стадии общественных согласований, кроме того текст проекта передан на согласование в Правительство. Рассмотрением занимается Минэк РФ. 

Основная цель законопроекта

Предлагаемые изменения в Федеральный закон № 259-ФЗ «О цифровых финансовых активах» направлены на устранение ключевого пробела в действующем законодательстве. Законопроект разрабатывает и вводит детальный правовой механизм использования залога недвижимости (ипотеки) для обеспечения обязательств, удостоверенных цифровыми финансовыми активами (ЦФА). В текущей редакции закона такая возможность лишь подразумевается, но конкретный порядок ее реализации отсутствует, что ограничивало практическое применение.

Ключевые нововведения

Центральным нововведением является введение в закон новой статьи 4.1. Эта статья устанавливает специальный правовой режим для выпуска и обращения ЦФА, обеспеченных залогом. Законопроект определяет, что договор залога считается заключенным с момента передачи ЦФА первому владельцу, а его письменная форма – соблюденной. Для государственной регистрации ипотеки вместо стандартного пакета документов будет представляться решение о выпуске ЦФА, подписанное и заверенное в соответствии с законом.

Для обеспечения прозрачности и контроля законопроект обязывает операторов информационных систем присваивать каждому выпуску ЦФА уникальный идентификационный номер (УИН). Этот номер будет использоваться при внесении записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Важным положением является признание всех владельцев ЦФА одного выпуска, обеспеченного залогом, созалогодержателями. Это означает, что они коллективно обладают правами на предмет залога, а денежные средства от его реализации распределяются между ними пропорционально объемам их требований. При этом обращение взыскания на заложенное имущество в большинстве случаев будет допускаться только через суд.

Отличия новой редакции закона от действующей

В итоге, новая редакция закона будет коренным образом отличаться от действующей наличием целостного и понятного механизма привлечения финансирования через выпуск ЦФА, обеспеченных реальными активами. Если сейчас закон задает лишь общие рамки, то после изменений он будет предоставлять конкретный инструмент для безопасных и защищенных транзакций с цифровыми активами, связанными с недвижимостью. Это переводит ЦФА из категории сугубо договорных прав в категорию прав, обеспеченных вещными гарантиями.

Влияние на финансовый рынок и его участников

Для эмитентов, то есть компаний, привлекающих финансирование, откроются новые возможности. Они смогут выпускать ЦФА, обеспеченные недвижимостью, что сделает этот инструмент особенно привлекательным для секторов с значительными основными фондами, таких как девелопмент, логистика и промышленность. Это может стать альтернативой облигационным займам и банковским кредитам.

Для инвесторов произойдет качественное изменение в уровне защищенности. ЦФА, обеспеченные зарегистрированной в ЕГРН ипотекой, становятся значительно менее рискованными. В случае дефолта эмитента инвесторы получают первоочередное право на удовлетворение требований за счет стоимости недвижимости. Это может привлечь на рынок ЦФА новых, более консервативных институциональных и частных инвесторов.

Для рынка в целом принятие законопроекта окажет положительное влияние. Повышение доверия инвесторов и защищенности сделок будет стимулировать рост объемов эмиссии и вторичного обращения ЦФА. Залог недвижимости как наиболее надежный вид обеспечения создаст предпосылки для появления новых структурированных финансовых продуктов и углубления всего рынка цифровых активов в России, интегрируя его с традиционными институтами.