Опыт инвестиций в малую недвижимость

Осенью 2022 года на фоне СВО и объявленный мобилизации был страх гиперинфляции и заморозки вкладов. Такое прям витало в воздухе, был страх неизвестности. А что у нас самое стабильное? Верно, бетон. Суммы, достаточной для покупки квартиры, не было, но первый взнос на машиноместо был. 

1. Выбор объекта  

ЖК Astra Marine (г. Санкт-Петербург) находится в непосредственной близости от Невского проспекта. 

Застройщик: ООО СЗ СЭТЛ СТАНДАРТ

Ввод в эксплуатацию: II кв. 2025

Количество квартир: 1254

Количество мест в паркинге: 494

Гостевые места на придомовой территории: 76

Гостевые места вне придомовой территории: Нет

Коэффициент обеспеченности машиноместами: 0,44

На момент покупки в продаже было несколько вариантов. Я выбрал на -1 этаже с учетом доступности от лифта и удобства заезда/выезда.

1. Вход в сделку

28 октября 2022 я совершил дистанционную сделку по покупке машиноместа. 

Условия сделки:

Стоимость Машиноместа 1200000 рублей

Перврначальный взнос 100000 рублей

Рассрочка от Застройщика до 15.04.2030 г

Платеж 36666 рублей в квартал

Целевая цена: 1600000-1700000 руб в течение 2 лет

1. Выход из сделки

В октябре 2024 я сделал мониторинг хода строительства и уровня текущих цен. Строительство ЖК идет по графику, даже с небольшим опережением. Стоимость машиноместа от Застройщика 2000000 руб в рассрочку или 1800000 при единовременной оплате. У физических лиц – переуступка от 1700000 руб.

Согласно «Авито» паркинги и гаражи сдаются в этом районе Санкт-Петербурга за 5500-7000, предложений очень мало. При такой стоимости аренды доходность будет 5,5-7% до вычета налогов, что по состоянию на октябрь 2024 – не очень привлекательно.

Если сделать переуступку своего договора другому физическому лицу, то на данной стадии не возникает налогооблагаемой базы, что является существенным плюсом.

В итоге решение принято, я подал заявку в агентство на поиск покупателя на следующих условиях:

Стоимость Машиноместа 1750000 рублей

Комиссия Агентства 6% или 105000 рублей

Комиссия Застройщика за переоформление 30000 рублей

Нотариальные услуги 5600 рублей

Государственная пошлина 200 руб.

Поиск покупателя занял примерно месяц. И 25.11.2024 мы встретились в офисе продаж для оформления сделки на указанных условиях, открыли аккредитив. Переход прав собственности произошел на 09.12.2024 

1. Экономика проекта

Срок проекта: 25 месяцев

Итого инвестировано: 538928 рублей

Прибыль: 354400 рублей

Доходность проекта по средневзвешенной стоимости: 179 % или 85% годовых

Бенчмарки за этот же период с 28.10.2022 по 30.11.2024:

• Инфляция: 16% (https://www.statbureau.org/ru/russia/inflation-calculators?dateBack=2022-10-1&dateTo=2024-10-1&amount=1000)
• Курс доллара: 76% (https://cbr.ru/currency_base/dynamics/?UniDbQuery.Posted=True&UniDbQuery.so=1&UniDbQuery.mode=2&UniDbQuery.date_req1=&UniDbQuery.date_req2=&UniDbQuery.VAL_NM_RQ=R01235&UniDbQuery.From=28.10.2022&UniDbQuery.To=30.11.2024)
• Индекс ММВБ Полной доходности: +18,9 % (https://www.moex.com/ru/index/totalreturn/MCFTR/archive)
• Индекс SP 500: 54%
• Акции СберБанк (Sber) 86,25% + дивиденд 58,3 руб/на акцию

1. Выводы

Начинаю с описания отрицательных моментов: 

• Длинный срок реализации инвеста идеи
• Долгий выход из сделки
• Высокие комиссии Застройщика и риелтора 
• Сложный поиск объектов и покупка по стоимости ниже рынка либо с привлечением дешевого заемного капитала
• Высокие издержки при сдаче в аренду и управлении одним объектом

Положительные моменты:

• Реальный объект, право собственности
• Защита от инфляции
• Возможно пулом инвесторов выкупать большие лоты от Застройщика по выгодным ценам. Далее варианты: перепродажа, сдача в аренду и управление, переоборудовать в помещение под бизнес (кладовки, автосервис и тп)
• Возможен сложный процент и капитализация при многократном повторении циклов сделки. Интересные проекты всегда можно найти. 

Всем профита!