инвестиции в недвижимость

Навеял пост о повышении налогов на обьект недвижимости в 4 раза.

Интересная статья из сети  https://monstrt-amadey.livejournal.com/113377.html


Часть 1 Недвижимость, как товар.


Когда я была маленькой, мои родители скупали хрусталь и книги. Теперь у меня целый шкаф хрусталя и книг. Места занимают много, и выкинуть жалко. В девяностые все хотели купить машину. Теперь в каждой семье есть машина, а иногда две. Знакомые вообще избавились от машины в пользу каршеринга. Посчитали, что так дешевле. Сейчас все помешаны на покупке квартир. Надо — не надо, но раз другие покупают, то надо. Скоро и квартирами наедятся. Только в крупных городах квартиры будут востребованы. Так что если покупать квартиру как вложение денег, то только в крупных городах. 
Есть в экономической науке такая специфическая категория товаров, которую зовут предметами роскоши (они же эксклюзивные, престижные блага, эластичные по доходу блага).

( Читать дальше )

Пользуясь случаем, ещё раз напомню что Сбер отказал мне в ипотеке с моим первоначальным взносом 70-75%.
ну не хочет он на мне заработать.
я не стал покупать без ипотеки, хотя вполне мог потому что при ипотеке банк как бы то ни было, а идёт гарантом сделки, проверяя её.

вобщем, всё норм. я с деньгами, банк — тоже. продавцы — с квартирами.

и я теперь не тороплюсь.

причина опять в том же — гарантия сделки.

допустим, покупатель через несколько месяцев объявил себя банкротом. сделку легко через суд расторгнут, квартиру у меня заберут, а деньги..
всё… не вернут. 
или продавца признают позже недееспособным (даже после его смерти), или найдутся люди, каким-либо образом претендующие на эту квартиру,
или продажа сразу нескольким покупателям, или банальная подделка документов и дистанционная продажа, или бабушка решила что зря квартиру продала и написала заяву в суд что осталась без единственного жилья.

в общем, шансов лишиться купленной квартиры без возврата денежных средств — великое множество.
и принцип «добросовестного покупателя» почему-то не работает.
ну как. работает, но денех_нет ))

НО !!

( Читать дальше )

В России участились банкротства среди застройщиков, свидетельствуют данные Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК). За период с 1 января по 10 сентября 2019 года было выявлено 133 застройщика-банкрота, которые в совокупности возводят 709 домов общей жилой площадью 2,95 млн кв. м., сообщается в отчете агентства, который приводят «Ведомости».

Это сопоставимо с количеством банкротов за весь 2018 год, когда банкротами были признаны 111 застройщиков, еще 39 вошли в одну из стадий банкротства. Эти компании возводят 576 домов общей площадью 4,5 млн кв. м.

Подавляющее большинство среди банкротов 2019 года — небольшие застройщики, указывает гендиректор РАСК Николай Алексеенко. У 103 в стадии строительства не более четырех домов (именно домов, а не жилых комплексов), в среднем жилая площадь этих домов не превышает 8000 кв. м.

( Читать дальше )

Друзья!

Пока вы активно делитесь эмоциями от взлетов и падений на нефтяных горках, наблюдаете за началом очень важного в масштабах жизни, вселенной и всего такого мероприятия наше правительство не сидит сложа руки!
Внесено предложение создать единый общероссийский фонд страхования от чрезвычайных ситуаций. Стоимость — по 150 рубликов с квартирки, а лучше по 300. Не понятно только, это в месяц или в год?
Предполагается, что если вашу квартиру повредит торнадо, наводнение или землетрясение, то вы сможете рассчитывать на компенсацию из данного страхового фонда.
Давайте порадуемся за нововведение и проголосуем, как нужно воспринимать эту идею правительства, защищающего наши интересы и депутатов, которые, как известно, нас представляют в думе.

Обзор Global House Price Index показал:
За год Россия поднялась на +27 позиций в мировом рейтинге цен на жилье — на 19 место.
За год хаты подорожали почти на 7% — в 4,6 раза быстрее чем в прошлом году.

Росстат: (2кв19)
Средняя цена в новостройке = 58,5 тыр/м2
Средняя цена в старостройке = 52,8 тыр/м2

ЦИАН:
Казань — лидер
первичка: 90,8 тыр/м2 +33,1%
вторичка: 82,4 тыр/м2 +12%

Москва:
новострой: 137,5 тыр/м2 +12,7%
старострой: 170,3 тыр/м2 +8,5%

Knight Frank:
Во 2-м кв.2019 жилье подорожало в 93% стран. Это макс. доля за 10 лет.
Самый сильный рост: Мальта, Китай, Чехия.


(источник)

Ну что, вроде хорошо для новостройщиков должно быть! А акции ЛСР все на месте топчутся сколько лет.
Я думаю, что это может быть связано с тем, что все-таки рост цен на метр частично компенсирует рост цен на строительные материалы.

Случайно наткнулся в ютубе на подборку.
Звучит интересно и познавательно.
https://www.youtube.com/watch?v=RRoeUbi0km4

В посте https://smart-lab.ru/blog/559349.php  товарищ Александр Симонов расписал как круто это вкладываться в недвижимость.  Лично я считаю, что его пример пагубен, ибо содержит в себе так называемую ошибку победителя.  На текущий момент рынок недвижимости считаю абсолютно неинтересным, убыточным и так будет вплоть до следующей парадигмы.

Симонов приводит лишь частный пример покупки недвиги в 2009 году  ;-). Но он не учитывает, что ему лишь повезло со временем входа. Такие возможности были ВЕЗДЕ(и не только на рынке недвижимости) и они есть всегда в течение 1-2 лет после кризиса.  

Локальные сделки возможны прибыльные в недвижке. Как, например,  рост в Сочи после девала, ибо морскую недвижимость стало выгоднее покупать в РФ.

Но это не говорит о рынке в целом по РФ. Локальные сделки могут быть прибыльные, но в общем недвижимость стагнирует.

А так — Симонов молодец. Победителей не судят.

А вот мой результат в недвиге. Видео старое. И ниже так же будет прогноз по недвижимости 

( Читать дальше )

Последнее время, очень много постов про недвигу от теоретиков в русле: недвижимость- г… но, плюсом уже года 2 все ссылаются на топик на тинкоффе какого то неудачного арендодателя. 
В 2-х словах, свой опыт инвестирования свободной наличности в недвигу, так сказать из первых рук. Удачный или нет решать Вам. 
После кризиса 2008 года у нас в городе застройщики распродавали недвижимость с дисконтом, как положено с временным лагом относительно златоглавой. 
Купил кв метры в 2009 году, в  недостроенном, но активно строящемся новострое, по цене 47 800 руб з а метр, через 5 месяцев квартиру сдали + 3 месяца ушло на ремонт, общие вложения составили ± 3 млн рублей.
Так как дом в престижном районе города, сдал ее агентству за 29 000 рублей, все расходы брало на себя агентство и сдавало квартиру посуточно ( 2 раза находил объявление со своей квартирой по цене 2 800 руб/сутки). Головняков не было от слова совсем. Квартиру застраховал на 1 млн рублей, от ущерба квартире + нанесения  ущерба другим квартирам от меня. Для квартиры сдающейся в аренду (есть такой полис) страховка на 1 год составляет 4 500 рублей (итого порядка 41 000 руб за 9 лет).  Плюсом в расходы за 9 лет легло- замена кондиционера, покупка новой кровати, и замена варочной поверхности, что то около 30 000 руб. Легкий косметический ремонт (подбить плинтуса, поменять лампочки, розетки, 1 раз переклеили обои в комнате), агентство делало самостоятельно.

( Читать дальше )

Итак начнем с графика.
Если разбить на четыре зоны то видим.
1. Зона — рынок явно перегрет
2. Зона — рынок в горячей фазе.
3. Зона — рынок в ценовой норме
4. Зона -  Рынок недооценен.

что если вырезать интересующий нас участок


( Читать дальше )

Мосбиржа запустит фьюч.