инвестиции в недвижимость

🏗 Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подготовило свежий обзор по отечественному рынку ипотеки, основные тезисы которого я предлагаю вашему вниманию:

✔️ В 2020 году российский ипотечный рынок вырос на 51% (г/г) до 4,3 трлн рублей, превзойдя рекорд 2018 года.

✔️ В минувшем году строительную отрасль поддержала госпрограмма льготной ипотеки под 6,5%, которая обеспечила высокий спрос и рост цен на недвижимость.

✔️ В 2020 году средневзвешенная ипотечная ставка впервые в истории опустилась ниже 7,5%. В июле Правительство РФ планирует завершить госпрограмму, что приведет к росту ставок.

✔️ Ужесточение кредитно-денежной политики Банка России также играет против ипотечного рынка.

✔️ Рост цен на недвижимость в 2021 году продолжится, хотя и меньшими темпами, чем в прошлом году.

✔️ Снижение реальных доходов населения, увеличение цен на жилье и рост ставок будут оказывать негативное влияние на рынок в этом году. Объём выдачи ипотеки в этом году будет меньше, чем  годом ранее.

( Читать дальше )

Услышал о подорожании недвижимости и решил продать свою вторую квартиру.
Спроса почти нет. Как и год назад, как и 3 года назад.
 
Если смотреть долларовые цены, то недвижимость как дешевела, так и дешевеет.

Как народ не желал рожать, так и не рожает, неуверенность в будущем и нищета ведут к вырождению России. Как нет спроса, так его и не будет.

 Государство помогает новому строительству, а на вторичке огромный переизбыток жилья.
Сейчас выгоднее купить готовый дом, чем мучаться его строить.

 На месте государства я бы зазывал богатых пенсионеров из богатых стран. Что им там делать в домах пристарелых?
Пусть едут на Кубань, в ростовскую, воронежскую и др. области, где дешёвое жильё и замечательный климат.

 Не надо поощрять строительство жилья на холодном севере, сейчас не коммунизм. Пусть народ переезжает в комфортный климат.
 А то захламили русла рек и от потопов уплывает жильё по весне у тысяч сибиряков. И опять там же строят им за бешеные деньги жильё.
Не надо, люди достаточно страдали и мёрзли в Сибири.

В прошлое воскресенье публиковал ежедневный мониторинг количества квартир, выставленных на продажу в Москве и Сочи. Обещал постить мониторинг по воскресеньям. Вот, пожалуйста:


Какие выводы можно сделать из графиков? Пока никаких. Нужно накопить больше исторических данных.

А тем временем, irn.ru выкатил рублевые цены в Москве с учетом марта:


( Читать дальше )

Алгоритм, как заработать 72 млн. рублей в 35 лет

1. Купить в 2014 году земельный участок 20 га вблизи села Шмидтово Уфимского района за 3,6 млн рублей.
2. Размежевать его на 154 участка по 12 соток с подъездными путями.
3. Через 4 года продать их за 77 млн. рублей физическим лицам.

Заплатить 6% налогов.

Оставшиеся 72 млн. рублей инвестировать, чтобы выйти на пенсию в 35 лет.

Куда инвестировать 72 млн рублей, создав себе «Пенсионный фонд»

 

• 3 %, 2 млн. 400 тыс. рублей в высокорискованные активы. Биткоин и др. цифровые валюты
• 10 %, 7 млн. 200 тыс. рублей в облигации США. Кэш, хранить до кризиса. На дне кризиса продавать и входить в более рискованные активы.
• 10 %, 7 млн. 200 тыс. рублей в облигации РФ. Кэш, хранить до кризиса. На дне кризиса продавать и входить в более рискованные активы.
• 30 %, 21 млн. 600 тыс. рублей в дивидендные акции России. За основу взять «дивидендный индекс» от всем известной инвестиционной компании.
• 30 %, 21 млн. 600 тыс. рублей в акции США, Евросоюза, Китай. За основу взять FANGAN.
• 17 %, 12 млн 240 тыс. рублей. В банковские депозиты. На жизнь, предвиденные и непредвиденные траты.

( Читать дальше )

1. Да, продать.
2. Подискать квартиру с еще лучшей локацией и качеством под сдачу в аренду.
3.Взять ипотеку (рублевую!)рассчитав так первоначальный взнос, чтобы доходов от аренды хватало на оплату ипотеки.
4. Остаток денежных средств распределить
-30% валютный кэш
— 50%доходные рублевые инструменты типа офз, или высоконадежных облиигаций
-20% рублевый кэш

Так получится и большая доходность и страховка от резкого роста цены на недвижимость и страховка от рублевого и политического риска.

Разумеется это только личное мнение.

Всем здоровья и удачи в инвестициях!!!

Сдаю квартиру. Ликвидная локация, 2008г постройки, монолит. Предлагают деньги по рынку на март, без торга и скидок! Что делать… и хочется, и колется. А вдруг это совсем еще не хаи?

Подумайте немного наперед стоит ли сейчас вкладывать в REIT соответствующей тематики.

JPMorgan Chase $JPM, Salesforce $CRM являются одними из крупнейших фирм, стремящихся освободится от аренды больших площадей офисных помещений, что является очередным признаком того, что удаленная работа снижает спрос на эту составляющую коммерческой недвижимости.

Крупные компании, как правило, подписывают договоры об аренде офисных помещений на десять и более лет, что дает им мало возможностей для сокращения площади занимаемого ими пространства, кроме как пытаться сдавать этажи в субаренду другим арендаторам. В конце 2020 года, по данным CBRE Group Inc., 41,7 млн. кв. м. офисных площадей было доступно для субаренды по всей территории США. Это на 40% больше, чем годом ранее, и является самым высоким показателем с 2003 года.

В условиях каждой рецессии объемы субаренды увеличиваются, так как компании, ведущие борьбу за сокращение расходов, стремятся сократить их, однако фирмы, как правило, увеличивают площадь офисных помещений, когда экономика снова набирает обороты. Но на этот раз многие компании, отказывающиеся брать в аренду недвижимость, добиваются хороших финансовых результатов. Они говорят, что им нужно меньше площадей, потому что они планируют, что большее количество сотрудников будет работать хотя бы неполный рабочий день из дома даже после окончания пандемии.

( Читать дальше )

Рано или поздно у любого человека возникает мысль о покупке жилья. И шекспировское «покупать или не покупать» лишает сна на долгое время. Надеюсь нижериведенный лайфхак как минимум способен облегчить страдания...


1. Определись с ликвидной локацией. Место нахождения квартиры должно быть ликвидным в долгосрочной перспективе. Удобная транспортная доступность, спокойный район, ну и т.д.
Место-это самое важное для твоей недвижимости.

2. Качество. Новостройка, лучше чем 9тиэтажка, 9ти этажка лучше чем хрущевка

3.чтобы вписаться в бюджет исходи из правила-лучше меньше квартира с лучшим расположением, чем больше с худшим.

4. Если это твоя первая квартира ну так и отнесись к этому приобретению как к ПЕРВОЙ квартире… ты же покупая машину планируешь ее менять… и устраиваясь на первую работу ты же не думаешь, что она будет единственной… Чего греха таить, даже женясь нет уверенности что эта женщина единственная и на всю жизнь.

5. Я могу сказать уверенно- в любой момент времени вокруг тебя будут люди, которые будут говорить тебе-это дорого, сейчас не время, все подешевеет, надо подождать и т.д… я знаю таких людей… они так говорили и в 90-е когда квартиры в москве можно было купить по 15 тыс долларов… и в двухтысячные когда с позиции сегодняшних цен цены тоже были смешными…

( Читать дальше )

Тема недвижимости всегда актуальная, многие «аналитики» пишут о росте цен.

Рост цен действительно есть, но тут вопрос, что считать за рост цен.

Я сделал проще. Мониторю цену актива каждый год и добавляю доходность от пассивных инвестиции (ОФЗ и вкладов).

Таким образом в моей провинции, цена метра была 50 тыс за квадрат в 2018 году.
Доходность рублевых вкладов 10+ 8+ 7 =25% или средняя 8,3% годовых.

В итоге себестоимость метра на 1 января 21 года составляет 64 тыс руб.




Цена на рынке новостроек на текущий момент составляет около 60 тыс за квадрат. Таким образом лично для меня актив подешевел.

Другое дело, что квартира это больше пассив, поэтому особого желания в него лезть нет. 

Аналогично отслеживаю себестоимость и других интересующих меня активов, т.к для меня важно зайти в актив без убытка.

Особенно в бакс, как основную валюту сбережений.

( Читать дальше )

Всем привет.
Решил последовать примеру Тимофея и вынести на всеобщее обсуждение смартлабовцам свою головную боль.
Только предметом моего желания, является не Мерседес, а недвижимость, в частности квартира.

Что у кого болит, тот о том и говорит :)

Вопрос очень простой, стоит ли сейчас покупать недвижимость или ждать, регион — ближнее Подмосковье.

Рассматриваю вариант покупка 1 км. квартиры, как возможность сохранить руб.  на 3-5 лет, дальше  продать  1 км.кв. и купить 3 км. квартиру, сейчас купить 3 км., нет возможности. Таким образом частично смогу себя защитить от подорожания в будущем.

В слово ждать я вкладываю смысл, что недвижимость/квартиры не будут дорожать, как минимум в ближайший 1-2 года и будет время подобрать более менее хороший вариант.

Много размышляю по данному вопросу и не могу прейти к однозначному решению!!!

Сильно беспокоит возможная дальнейшая инфляция и подорожание недвижимости, соответственно, чем больше жду, тем больше надо будет денег в будущем на покупку. Мои рубли обесцениваются, это я понимаю, часть распихал, но тут тоже все неоднозначно — это мои основные страхи.

( Читать дальше )