ПАРУС

🏗 Недвижимость исторически воспринимается как один из самых надёжных способов сохранить и приумножить капитал. Особенно это заметно в периоды турбулентности, когда «бумажные» активы могут резко проседать, а земля и здания сохраняют свою стоимость.

📈 Складская недвижимость сейчас вообще в особой лиге — бум e-commerce, маркетплейсов и доставки сделал её дефицитным товаром, особенно вокруг крупных городов. При этом новые проекты строятся медленнее, предложение не успевает за спросом, что приводит увеличению ставок аренды.

🧐 В такой ситуации ЗПИФы недвижимости становятся рабочим инструментом для частного инвестора. Можно купить «кусочек» готового объекта и получать ренту, переложив всю рутину, связанную с обслуживанием и взаимодействием с арендаторами на управляющую компанию.

☝️ Но есть нюанс: каждый фонд Паруса имеет в своем составетолько один объект, и чтобы собрать сбалансированный портфель из складской и коммерческой недвижимости, например, нужно брать паи нескольких ЗПИФов. Дальше начинается рутина с налогами на дивиденды и ручным их реинвестированием.

( Читать дальше )

Приветствую, дорогие друзья. Мне поступил вопрос о том, что я думаю о фонде недвижимости «Парус-Макс». Возможно, вопрос навеян тем, что недавно был всплеск однотипных статей про фонды недвижимости среди популярных блогеров. Если вам интересна независимая аналитика и вы интересуетесь коллективными вложениями в коммерческую недвижимость, эта статья может быть для вас интересной.

Предыстория

Чтобы лучше понимать данный продукт, понадобится небольшой экскурс в историю его появления. Торги фондом «Парус-Макс» начались в сентябре 2024 года. На рынке был сложный период для всей индустрии фондов недвижимости: цены на паи падали, новые продажи шли плохо, ЦБ продолжал повышать ключевую ставку, новая шкала НДФЛ грозила серьезно подрезать доходы рантье, так как выплаты по ЗПИФ попадали в ту же налоговую базу, что и зарплата. Инвесторы в ЗПИФы «Парус» ждали каких-то решений от УК, основная идея народных масс витала вокруг организации маркетмейкера, который поддержал бы цены на уже обращающиеся паи.

( Читать дальше )

ЗПИФ ПАРУС-НОРДВЕЙ: комплексный обзор и фундаментальный анализ инвестиционной привлекательности

Основные характеристики фонда
ЗПИФ «ПАРУС-НОРДВЕЙ» представляет собой закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, владеющий единственным активом — логистическим комплексом NORDWAY в Санкт-Петербурге. Фонд торгуется на Московской бирже под тикером RU000A104KU3 и доступен исключительно квалифицированным инвесторам.

Ключевые параметры:
— Срок действия до 31 июля 2036 года
— Стоимость чистых активов: 4,77 млрд ₽ (июль 2025)
— Цена пая: 1 219 ₽ (рост +3,1% год к году)
— Доходность с учетом роста стоимости: 22,9–25,4% годовых (прогноз на 3–5 лет).
— Управляющая компания: PARUS Asset Management

Логистический комплекс NORDWAY расположен в промышленном кластере Шушары — одном из наиболее динамично развивающихся районов СПб. Комплекс класса А площадью 107 700 м².
Конкурентные преимущества объекта:
— Стратегическое расположение: 4 км от КАД, близость к Московскому шоссе

( Читать дальше )

Кроме акций, облигаций, фондов денежного рынка на фондовом рынке представлены также фонды коммерческой недвижимости.

Самой крупной платформой для инвестиций в недвижимость является Парус (PARUS Asset Management). Более 25 лет компания строит, управляет и продает объекты коммерческой недвижимости, в настоящее время в портфеле управляющей компании 18 объектов общей стоимостью более 100 млрд ₽.

На фондовом рынке Парус представлен 7 закрытыми фондами. Одним из самых новых фондов является «Парус-Красноярск». Активом фонда является логистический парк класса «А» общей площадью 140 га, расположенным в д. Старцево (23 км от Красноярска) и рядом с федеральной трассой «Сибирь». Посмотрим подробнее параметры фонда.

Фонд: Парус Красноярск
Сайт: https://parus.properties/funds/krasnoyarsk
ISIN: RU000A108UH0
Валюта активов: рубль
Формирование: апрель 2025 г.
Цена за 1 пай: 900 ₽
Периодичность выплат: ежемесячно
Размер выплат: 9 ₽ на 1 пай (12%)
Имущество фонда: коммерческая недвижимость
Стоимость актива: 4,8 млрд.₽

( Читать дальше )

Время от времени ко мне на разбор попадали разные ЗПИФы на недвижимость от Паруса. Теперь у инвесторов появилась возможность не выбирать отдельные фонды, а использовать всего один, включающий почти все доступные на текущий момент. Сегодня давайте разберемся в преимуществах фонда и его параметрах.

✅ Итак, «Парус Макс» — это комбинированный ЗПИФ, который включает сразу 6 монофондов от УК Парус. До конца 2025 года планируется добавить еще 3 новых, что обеспечит максимальную диверсификацию. Состав фонда на текущий момент выглядит так: 82% — это склады, 17% — офисы и 1% — денежные средства.

Офисные активы представлены фондом Парус-Двинцев (17%). Его мы разбирали отдельно. Складские включают почти в равных долях Nordway (17%), Сберлогистику (17%), OZON (11%), Парус-Красноярск (20%) и FM Logistic (17%). Преимущество фондов заключается в востребованности индустриальной недвижимости в эпоху дефицита объектов и бурного роста сегмента e-commerce. 

💰 Каждый монофонд является рентным и приносит постоянный денежный поток держателям. Причем дивиденды комбинированного Парус-Макс не облагаются налогом, автоматически реинвестируются, а комиссия УК почти отсутствует. Именно реинвест позволяет получать постоянный прирост стоимости чистых активов (СЧА), которая на 1 авугста 2025 года составляла 500 млн рублей. 

( Читать дальше )

Друзья, привет! 👋

📣 Как вы знаете, по 6 фондам мы выплачиваем ежемесячный доход своим инвесторам (кроме Фонда фондов ПАРУС-МАКС, в котором происходит автоматическое реинвестирование доходов)

В конце каждого месяца мы формируем реестр инвесторов, кто получит доход.
Сегодня мы произвели выплату дохода инвесторам за июль 2025 года по паям в национальный расчетный депозитарий (НРД), который далее по цепочке отправляет денежные средства брокерам, а брокеры — инвесторам.

Как правило, зачисление на брокерские счета инвесторов происходит в течение 1-5 рабочих дней после отправки денежных средств с нашей стороны.

Общая сумма составила ~331 млн рублей.

💰Доход на пай до НДФЛ за июнь 2025 г:

— ПАРУС-ОЗН: 70,87 ₽ (10,5% от 8 121 ₽)
— ПАРУС-СБЛ: 13,33 ₽ (10,7% от 1 489 ₽)
— ПАРУС-НОРД: 12,50 ₽ (12,3% от 1 219 ₽)
— ПАРУС-ЛОГ: 13,42 ₽ (13,7% от 1 171 ₽)
— ПАРУС-ДВН: 9,10 ₽ (11,8% от 928 ₽)
— ПАРУС-КРАС: 9,00 ₽ (12% от 900 ₽)

Доходность рассчитана от цены закрытия предыдущего дня.

💰На текущий момент в продаже в стаканах остался объем на 13.08:

( Читать дальше )

🏪 Коммерческая недвижимость всегда была и продолжает оставаться одним из самых надёжных способов пассивного дохода, но для частного инвестора вход на этот рынок уже изначально сопряжен с целым рядом сложностей — начиная от минимального порога входа в этот бизнес, который зачастую для многих неподъёмный, и заканчивая разного рода рисками, брать на себя которые без соответствующих юридических компетенций — очень плохая затея.

Именно поэтому УК «Парус» нашла элегантное решение для частных инвесторов — ЗПИФ «Парус Макс» (RU000A108VR7), который объединяет преимущества рентных фондов и устраняет их ключевые недостатки. В этом фонде собрана вся коммерческая недвижимость PARUS, сбалансированная по отраслям и объектам. Фактически в одном продукте мы получаем фонд, который вкладывается в другие фонды «Паруса», каждый из которых владеет отдельным объектом коммерческой недвижимости (офисы, склады) и распределяет арендный доход между пайщиками.

📊 По состоянию на 01.08.2025 состав ЗПИФ «Парус Макс» на 82% состоит из складской недвижимости, на 17% из офисной, и оставшийся 1% — это денежные средства. В разрезе монофондов картина получается следующей:

( Читать дальше )

Давно мы не касались фондов недвижимости, предлагаю взглянуть на свежий ЗПИФ «Парус-Красноярск».

🤔Кстати, почему не касались? Последние 2 года ЗПИФы недвижимости лично мне были неинтересны: они проигрывали вкладам и облигациям. Плюс, в моем случае не было сильного смысла их покупать — у меня в портфеле недвижимость представлена «в натуральном виде».

Ещё больше свежих обзоров на самые актуальные инвестиционные инструменты — в моем телеграм-канале. Подписывайтесь!

Но сейчас сложно найти вклады выше 15%. Надежные облигации дают примерно столько же. Впереди — неопределенность с курсом рубля (лично я ставлю на постепенную девальвацию) и возможный вторичный разгон инфляционных процессов из-за накопленной денежной массы.

Короче, я и сам в этом году поглядываю в сторону недвижки. Разумеется, коммерческой. Однако порог входа в неё очень высок, плюс при покупке помещения добавляется куча хлопот — поиск арендаторов, заключение договоров, ремонт, налоги...

ЗПИФы выглядят хорошей альтернативой. Особенно биржевые ЗПИФы, которые можно купить и отслеживать в брокерском приложении, и туда же получать регулярные выплаты.

( Читать дальше )

🏠 Капитал растёт с каждым месяцем, конечно, встаёт вопрос диверсификации и получения более стабильно-прогнозируемого дохода. Поэтому начал изучать ЗПИФ, всё-таки статус квалифицированного инвестора позволяет припарковывать свои деньги в этот финансовый актив. Ни в коем случае не хочу принижать рынок акций или облигаций, но у меня стоит задача диверсифицировать свой портфель (то есть разнообразить наполнение в нём различных фин. инструментов) и получить стабильный денежный поток от актива (ежемесячная рента+рост актива, мне вполне подходит). Выбор пал Парус-Красноярск, давайте я подробно расскажу вам о своём новичке в портфеле:

⛵️ PARUS Asset Management — крупнейшая независимая платформа для коллективных инвестиций. Более 25 лет команда строит, управляет и продаёт объекты коммерческой недвижимости, сегодня в портфеле УК 18 топовых объектов общей стоимостью более 100₽ млрд. Также УК победитель премии CRE MOSCOW AWARDS 2025 в номинации «Лучшая управляющая компания» (берут второй год подряд награду).

( Читать дальше )

1. Суть и структура фондов PARUS
— Модель «1 фонд = 1 объект»: Каждый фонд владеет конкретным объектом коммерческой недвижимости (офисы, склады, ТЦ класса А). Это обеспечивает прозрачность: инвестор точно знает, чем владеет. Примеры:
— ПАРУС-ОЗН: логистический центр Ozon (70 000 м², Тверская обл.) .
— ПАРУС-ДВН: бизнес-центр «Двинцев» в Москве (56 882 м²) .
— ПАРУС-СБЛ: склад СберЛогистики .
— Тип фондов: Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ). Паи торгуются на Московской бирже, но только для квалифицированных инвесторов (требуется статус от брокера) .
— Управляющая компания: PARUS Asset Management (25+ лет опыта, портфель 18 объектов стоимостью >100 млрд ₽) .

2. Как фонды зарабатывают? Основные источники дохода
Фонды генерируют прибыль через аренду и рост стоимости активов:
— Арендный поток:
— Долгосрочные договоры (10+ лет) с крупными арендаторами: Ozon, СберЛогистика, FM Logistic и др. .
— Ежегодная индексация ставок: 4-9% в зависимости от фонда .
— Стабильные выплаты: 95% фондов PARUS выплачивают доход ежемесячно.

( Читать дальше )