Обзор ЗПИФ ПАРУС-НОРДВЕЙ

ЗПИФ ПАРУС-НОРДВЕЙ: комплексный обзор и фундаментальный анализ инвестиционной привлекательности

Основные характеристики фонда
ЗПИФ «ПАРУС-НОРДВЕЙ» представляет собой закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, владеющий единственным активом — логистическим комплексом NORDWAY в Санкт-Петербурге. Фонд торгуется на Московской бирже под тикером RU000A104KU3 и доступен исключительно квалифицированным инвесторам.

Ключевые параметры:
— Срок действия до 31 июля 2036 года
— Стоимость чистых активов: 4,77 млрд ₽ (июль 2025)
— Цена пая: 1 219 ₽ (рост +3,1% год к году)
— Доходность с учетом роста стоимости: 22,9–25,4% годовых (прогноз на 3–5 лет).
— Управляющая компания: PARUS Asset Management

Логистический комплекс NORDWAY расположен в промышленном кластере Шушары — одном из наиболее динамично развивающихся районов СПб. Комплекс класса А площадью 107 700 м².
Конкурентные преимущества объекта:
— Стратегическое расположение: 4 км от КАД, близость к Московскому шоссе
— 100% заполняемость на фоне дефицита качественных складских площадей в регионе
— Высота потолков 12,5 м, нагрузка на пол 8 т/м²
— Современная инфраструктура: автоматические ворота, кросс-докинг, паркинг на 200 мест

Структура арендаторов и доходность
Фонд демонстрирует высокую диверсификацию арендной базы с 17 арендаторами из различных отраслей. Среди ключевых арендаторов: российская косметическая компания Faberlic, импортер алкогольной продукции LUDING, завод художественных красок «Невская палитра», логистическая компания «Сорож-Логистик».
Финансовые показатели:
— Годовой арендный поток: 811 млн ₽ (2024 год)
— Доходность от арендного потока: 11,1% годовых с ежемесячными выплатами
— Средний срок договоров аренды: 3-5 лет с ежегодной индексацией ставок

Долговая политика и кредитное плечо
Критически важным фактором улучшения инвестиционной привлекательности стало кардинальное снижение долговой нагрузки фонда. По состоянию на 2025 год кредитная нагрузка (LTV) составляет всего 18% (1 млрд ₽), что существенно ниже уровня 38% в 2024 году.
Ключевые изменения долговой структуры:
— Полное погашение кредита с плавающей ставкой, зависящего от ключевой ставки ЦБ
— Сохранение только кредита с фиксированной ставкой 5,35% годовых
— Снижение процентных расходов и повышение устойчивости к макроэкономическим шокам

Прогнозируемая доходность и инвестиционные перспективы
Согласно финансовой модели УК, прогнозируемая суммарная доходность фонда составляет 22,9% годовых на пятилетнем горизонте, включая 11,1% от арендного потока и 11,8% от роста стоимости актива. Рост стоимости недвижимости обусловлен:
— Дефицитом качественных складских площадей класса А в Санкт-Петербурге
— Прогрессивным развитием рынка e-commerce
— Общим ростом стоимости коммерческой недвижимости в регионе
— Постепенным повышением арендных ставок при перезаключении договоров

Инвестиционная привлекательность:
Преимущества:
— Защита от инфляции через ежегодную индексацию арендных ставок
— Ежемесячные выплаты дохода с возможностью реинвестирования
— Прозрачность структуры «1 фонд = 1 актив»
— Низкая корреляция с фондовым рынком

Риски и ограничения:
— Концентрационный риск: зависимость от единственного объекта недвижимости
— Ограниченная доступность (для квал.инвесторов)
— Риски арендной вакансии при массовом уходе арендаторов
— Зависимость от макроэкономической ситуации в регионе
— Относительно молодая УК (с 2020 года)

Что в итоге:
ЗПИФ «ПАРУС-НОРДВЕЙ» — сбалансированный инструмент для желающих получать стабильный пассивный доход и быть владельцем высококлассной коммерческой недвижимости через биржевой инструмент. Высокая доходность, низкий порог входа, качественная управляющая компания, перспективы роста на фоне дефицита объектов — все это делает фонд интересным выбором для долгосрочного вложения, с учетом риска однородности актива и небольшой истории управления. На текущий рыночный цикл — одна из лучших альтернатив ОФЗ и банковским депозитам для профессиональных инвесторов.

Больше информации в моем Телеграмм-канале, подписывайся!