Независимый взгляд: фонд фондов недвижимости "Парус-Макс"

Приветствую, дорогие друзья. Мне поступил вопрос о том, что я думаю о фонде недвижимости «Парус-Макс». Возможно, вопрос навеян тем, что недавно был всплеск однотипных статей про фонды недвижимости среди популярных блогеров. Если вам интересна независимая аналитика и вы интересуетесь коллективными вложениями в коммерческую недвижимость, эта статья может быть для вас интересной.

Предыстория

Чтобы лучше понимать данный продукт, понадобится небольшой экскурс в историю его появления. Торги фондом «Парус-Макс» начались в сентябре 2024 года. На рынке был сложный период для всей индустрии фондов недвижимости: цены на паи падали, новые продажи шли плохо, ЦБ продолжал повышать ключевую ставку, новая шкала НДФЛ грозила серьезно подрезать доходы рантье, так как выплаты по ЗПИФ попадали в ту же налоговую базу, что и зарплата. Инвесторы в ЗПИФы «Парус» ждали каких-то решений от УК, основная идея народных масс витала вокруг организации маркетмейкера, который поддержал бы цены на уже обращающиеся паи.

К счастью, в «Парус» отказались от идеи запуска маркетмейкера, это дорого стоит, а значит пришлось бы оплачивать его услуги из кармана УК или вносить изменения в правила доверительного управления, что многим точно не понравилось бы. Тем более маркетмейкер не решал проблему предстоящего роста НДФЛ (это уже позднее были приняты поправки в налоговое законодательства, сохраняя для выплат ЗПИФ двухступенчатую шкалу налогообложения).

В конце-концов родилась идея создать фонд фондов, который выкупал бы паи на бирже, что должно было создать дополнительный спрос и поддержать котировки на вторичном рынке с одной стороны, а с другой стороны обеспечить экономию за счет того, что ЗПИФ не является плательщиком налога на прибыль и весь доход в полном объеме реинвестируется с пользой для акционеров. При подготовке запуска фонда УК пошла на интересный ход — привлекла частных инвесторов для проработки ключевых деталей продукта.

Так «Парус-Макс» увидел свет. Обратная же сторона медали — любители покупать со скидками хорошие активы у людей с горячими сердцами, но слабыми руками, получили конкурента.

Парус-Макс сегодня

Сегодня в составе «Парус-Макс» есть все шесть фондов «Парус». Активы в состав фонда покупаются на бирже по рыночным ценам, но не дороже расчетной цены пая — это хорошо, так как в противном случае такой крупный покупатель мог бы создавать пузыри в небольших фондах. По стратегии УК стремится держать в фонде примерно равные доли всех фондов (что в отдаленной перспективе по мере роста СЧА выглядит мало реализуемой целью). Если на рынке нет паев по приемлемым ценам, УК может временно размещать деньги в другие инструменты, но если купить новые паи «Парус» не получается в течение шести месяцев, то возможна как выплата дохода, так и частичное погашение паев.



Источник: parus.properties/funds/max

Комиссия за управление составляет минимально разрешенный размер 1 тысяча рублей в месяц. С момента запуска фонда стоимость чистых активов превысила 500 млн рублей на момент написания статьи. Динамика размещения паев оказалась медленнее, чем ожидалось.


Источник: parus.properties/funds/max

На текущий момент склады составляют 82% имущества фонда, еще 17% приходится на офисы. Можно ожидать, что до конца года фонд пополнится новым объектом торговой недвижимости.

Стратегия инвестора

Фонд может быть интересен для тех, кто не готов сам уделять время анализу отдельных фондов, самостоятельно администрировать денежные потоки и тем, кому важнее сэкономить на налогах, нежели чем получать регулярный денежный поток.

Чтобы в полной мере воспользоваться налоговыми льготами, оптимально держать паи не менее трех лет, при этом покупка на обычный брокерский счет выглядит более оптимальным решением при удержании от трех лет, чем покупка на ИИС.

Основная сложность может возникнуть при попытке выйти из фонда крупной суммой с одной стороны, с другой стороны на рынке периодически возникает возможность стать инвестором по цене ниже стоимости чистых активов. Инвесторы снова заговорили о желании организовать работу маркетмейкера (люди как обычно не думают о том, что сторонний сервис — это не бесплатно и платить за него только им), но по мере роста СЧА фонда, должна вырасти и его ликвидность, но это случится не сразу, понадобится запастись терпением.
На этом, пожалуй, все.

Буду благодарен всем, кто поддержит статью лайком.

Статья не содержит инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендации. В статье не содержится призыва покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно. Результаты в прошлом не гарантируют результат в будущем.

Канал в Дзен: Механика Капитализма