Друзья, приветствую! 05 июня 2026 стартовали торги новым фондом коммерческой недвижимости ЗПИФ «Парус-Место встречи», и мне хочется верить, что сейчас вы читаете один из лучших обзоров на этот ЗПИФ. Фонд предназначен только для квалифицированных инвесторов. В состав фонда включены 26 районных торговых центра в Москве, сама УК «Парус» описывает структуру владения следующим образом:

Фонду «ПАРУС-Место Встречи» принадлежит 100% долей компании ООО "«Место Встречи». ООО «Место Встречи» владеет 100% долей компании ООО «Эдисонэнерго», которой, в свою очередь, принадлежат 26 многофункциональных районных центров сети «Место Встречи».

Компания ООО «Эдисонэнерго» обслуживает кредитное финансирование со сроком погашения до IV квартала 2033 года по ставке КС+2,25%. Согласно финансовой модели фонда, полное погашение кредита планируется в 2026 году. После погашения кредитного финансирования предполагается консолидация структуры и объединение компаний.

( Читать дальше )

Друзья, приветствую! УК «Парус» анонсировала вывод на биржу нового ЗПИФ со складской недвижимостью, старт торгов намечен на 17.04.2026. Склад площадью 153 тыс. кв. метров расположен в Нижнем Новгороде, активы фонда составляют 12,2 млрд рублей, объект сдан в аренду единственному арендатору «Озон» по долгосрочному договору аренды до 2037 года.

Все написанное ниже не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией.


Источник: скриншот из видео со страницы parus.properties/funds/nino

В своем обзоре УК «Парус» обращает внимание на то, что в Нижнем Новгороде дефицит качественных складских помещений класса «А», рыночные ставки аренды составляют 10-11 тыс. рублей за кв. метр.



( Читать дальше )

Друзья, приветствую! Стандартная тема применения налоговой льготы на долгосрочное владение ценными бумагами (ЛДВ) оказалась непростой в контексте ЗПИФ недвижимости. Проф. участники рынка по-разному трактуют налоговое законодательство, а значит, инвестор имеет все шансы нарваться на налоги там, где их можно избежать.

В соответствии со ст. 219.1 НК РФ инвестор имеет право на получение налогового вычета (ЛДВ) в размере положительного финансового результата (до 3 млн в год за каждый год владения, полный алгоритм расчета приведен в ст. 219.1 НК РФ), в случае продажи / погашения ценных бумаг, при соблюдении ряда условий:

• Ценная бумага обращается на организованном рынке ценных бумаг;
• Ценная бумага находилась в собственности налогоплательщика более 3 лет;
• Ценная бумага приобретена после 1 января 2014 года;
• Налогоплательщик — налоговый резидент РФ.

Соответственно, если паи ЗПИФ недвижимости не торгуются на бирже, то по ним льгота на долгосрочное владение точно отсутствует. Если резидент-инвестор владеет паями ЗПИФ, которые торгуются на бирже, то на них распространяется инвестиционный налоговый вычет. Или не распространяется? Дело в том, что в ст. 219.1 НК РФ ЗПИФ упоминаются только для специфических случаев, и именно этот момент приводит в замешательство даже профессиональных юристов.

( Читать дальше )

Друзья, приветствую. В свое время публиковал пост с достаточно строгими критериями выбора ЗПИФ недвижимости. Спустя время, могу сказать, что ни один критерий не устарел. И так, теперь немного практики, с которой сталкиваются неискушенные инвесторы в ЗПИФ недвижимости, не соблюдающие простые правила безопасности (и по мере роста популярности инструмента будут сталкиваться все больше).

Структурные ноты

Покупая «ЗПИФ недвижимости», мы ожидаем, что УК будет покупать недвижимость, а свободные деньги будут размещены в банках или в ОФЗ / денежном рынке. Но реальный тип фонда надо смотреть в правилах доверительного управления. Многие доступные на рынке ЗПИФ «недвижимости» на самом деле являются «комбинированными» фондами, в которые можно покупать много всякого разного, особенно, если это фонды для квалифицированных инвесторов.

Так, в 2025 году инвесторы в комбинированный ЗПИФ «СКН» [1] от УК «СФН» обнаружили, что в фонд добавлены структурные облигации на сумму 32,5 млрд рублей (ISIN: RU000A105PL8):

( Читать дальше )

Друзья, приветствую! Время подведения финансовых итогов прекрасного и снежного февраля.


Summary 02.2026

Сделки

Все написанное ниже не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Все сделки совершены каким-то чуваком из интернета, помните об этом.

Евротранс. Акции «Евротранс» выбыли из портфеля по цене 137,6 рубля за акцию. Я неоднократно получал вопрос «не много ли у меня в портфеле акций „Евротранс“?» Бизнес мне нравится, прекрасные дивиденды мне нравились еще больше, заработать я успел, но не так много и не так долго, как планировал.

У каждого бизнеса могут быть проблемы. Но одна и та же проблема для разного размера бизнеса несет в себе разный уровень угрозы. Евротранс — это относительно небольшой бизнес регионального уровня, без серьезной крыши, к которому у кого-то имеются претензии. Разбираться в этом и делать оценку рисков у меня желания нет. Рисковать деньгами тоже не хочу, оставляю синицу в руках.

Я стремлюсь сделать портфель более консервативным. Мой подход — делать карьеру, зарабатывать деньги, часть денег размещать в портфеле, денежный поток от которого должен покрывать мои интересы. И я пришел к выводу, что вложения в крупный бизнес с серьезными бенефициарами больше отвечает моим интересам.

( Читать дальше )

Друзья, приветствую. Небольшой обзор нового ЗПИФ недвижимости «Акцент 5». Кратко напомню ключевые характеристики фонда:

• Складской комплекс в Подмосковье, единственный арендатор «Деловые линии», договор аренды до 2032 года;
• Стоимость 5,6+ млрд рублей (без НДС) или 96,5 тыс. рублей за метр, площадь 58 тыс. кв. метров;
• Ежемесячная выплата дохода, ежегодная индексация арендной ставки на размер ИПЦ, без нижнего и верхнего порога — особая фишка данного фонда.
• Срок договора доверительного управления фондом до 2040 года, доступен для неквалифицированных инвесторов;
• Комиссия УК 1% от СЧА фонда плюс 10% от доходов пайщиков.

Место расположения объекта фонда, источник: yandex.ru/maps

Разумеется, в этом обзоре мы не можем с вами делать выводы только на основе маркетинговых материалов sell-side стороны, как это сделало, похоже, 100% блогеров, если вы уже ранее читали обзор на этот ЗПИФ. И мы с вами пойдем сразу в отчет оценщика, из которого узнаем не мало интересного.

( Читать дальше )

Друзья, приветствую. 4 декабря стартовали торги новым ЗПИФ «Парус-Золя» (доступен только для квалифицированных инвесторов), в состав которого включен складской комплекс площадью 47 тыс. кв. метров, расположенный в логистическом парке «Ориентир Запад». Стоимость объекта 4,5 млрд рублей, или 95 655 рублей за кв. метр, склад построен в 2024 году и сдан в аренду единственному арендатору «Золотое яблоко».


Yandex.карты

Долгосрочный договор аренды заключен сроком на 15 лет, предусмотрена ежегодная индексация платежей на уровень инфляции, но не более 7% в год. Ожидаемая доходность выплат пайщикам прогнозируется на уровне 12% в течение ближайших 4 лет, при цене пая 900 рублей. УК ожидает, что до конца 2029 стоимость объекта вырастит еще дополнительно на ~38% (странно, что УК заявляет 38% за 4 года как «10,3% годовых», похоже, где-то закралась ошибка).



( Читать дальше )

Друзья, приветствую. Впервые в фонды коммерческой недвижимости я инвестировал в июне 2022 года, более 3 лет назад. На сегодняшний день я держу 30%+ своего портфеля в коммерческой недвижимости, планирую наращивать долю и дальше. И вот, что интересное я заметил.

За последние 3 года:

• Государство повысило корпоративные налоги, это негативно отразилось на доходности владельцев акций, но коммерческую недвижимость никто не тронул;

• Государство ужесточило ставки по НДФЛ, но выплаты от ЗПИФ недвижимости по-прежнему облагаются по ставкам 13% и 15%;

• Иностранные государства вводили многочисленные ограничения против российских компаний, из последних — ограничения для Роснефти и Лукойла, но коммерческую недвижимость никто не трогал;

• На федеральном и региональном уровне мы постоянно слышим об очередных инициативах ужесточения условий для бизнеса, такие как ограничение продаж алкоголя, предложения по повышению налогов для банков и многое другое, но коммерческую недвижимость никто не трогает;

( Читать дальше )

Друзья, приветствую. Те, кто давно знаком с фондами Парус знают, что компания придерживается подхода «один фонд — один объект». Есть исключение в виде фонда «Парус-Макс», в состав которого входят все фонды Парус, торгуемые на бирже. В какой-то степени еще одним исключением можно назвать фонд «Парус-Логистика», в составе которого два склада, но сдаваемые в аренду одному арендатору. Как бы то ни было, стратегия каждого фонда объявляется сразу, после чего УК придерживается выбранного подхода.

В фонде «Парус-Крас» УК реализует амбициозную стратегию «один фонд — один кластер», скупая объекты в новом логистическом парке возле г. Красноярск. В отличии от околобанковских УК, которые обычно сначала собирают деньги с пайщиков, а потом долго ищут, что купить, Парус использует более прозрачную стратегию, сначала приобретая объекты с использованием кредита, а потом привлекает финансирование от инвесторов.


( Читать дальше )

Приветствую, дорогие друзья. Давно не писал. Но тут выпала свободная минутка и важный повод: 26.09.2025 стартовали торги первым фондом с торговой недвижимостью от УК «Парус».

Общие сведения

В состав фонда включен торговый центр «Триумф Молл», расположенный в центре г. Саратов. 100% торговых площадей сданы в аренду 165 арендаторам. Стоимость объекта 5,1 млрд рублей при площади 58 тыс. кв. метров. На момент старта торгов капитал инвесторов составил 2,36 млрд рублей, на кредит банка пришлось 3,22 млрд рублей под ставку КС+3%, срок кредита до 3 квартала 2030 года. УК планирует закрывать кредит за счет денег, привлекаемых при продаже паёв.


( Читать дальше )