Приветствую, дорогие друзья. Впервые я задумался о том, что размер фонда влияет на его доходность, наблюдая за поведением инвесторов в фондах «Парус-СБЛ» и «Парус-Озн», которые загоняли котировки на уровни значительно выше справедливой стоимости, определенной профессиональным оценщиком.

Некоторые участники рынка предполагали, что цену могут гнать вверх инсайдеры, но я никогда не рассматривал эту версию всерьез, потому как объемы сделок слишком маленькие и крайне сомнительно, что какие-то серьезные инсайдеры стали бы этим заморачиваться, окончательно версию с инсайдерами добило поведение инвесторов, которые продолжали совершать сделки по безумным ценам после публичного объявления доп. эмиссии по заранее известным ценам, которые были заметно ниже сложившихся рыночных уровней.

Тогда окончательно стало понятно, что в какой-то момент цена может формироваться малоискушенным меньшинством и на малых объемах торгов. Фактически мы имеем дело с ситуацией, когда при малом круге держателей паев,

( Читать дальше )

Друзья, я тут решил, что без минутки саморекламы не обойтись. 

Не умерев от лишней скромности, скажу, что на сегодня ни в одном блоге во всем Рунете нет такого количества полезных статей по фондам недвижимости, как у меня. И я собрал в одном месте наиболее интересные и фундаментальные из них, что может быть особенно полезно с ростом популярность инструмента: в 2025 году объем рынка ЗПИФ недвижимости в России преодолел отметку 500 млрд рублей и по некоторым прогнозам достигнет отметки 750 млрд рублей по итогу текущего года.

И так, действительно полезные статьи о коммерческой недвижимости:

#ПроСтратегию: Яростные критерии выбора фондов недвижимости — фундаментальная статья о том, на что смотреть при выборе фондов недвижимости и как не стать жертвой впаринга от ушлых менеджеров.

#ПроСтратегию: три стратегии фондов недвижимости — если вы романтик и думаете, что фонды работают по принципу «купили объект, чтобы долго-долго платить инвесторам дивиденды», то это статья для вас. На самом деле только одна из трех стратегий является истинными инвестициями в долгосрочное владение недвижимостью. Но, возможно, лично вам понравятся и остальные две.

( Читать дальше )

Друзья, приветствую. Столкнулся с интересным вопросом после написания одной из статей про фонды коммерческой недвижимости: "Не смущает что вроде как у Паруса не везде индексация аренды рыночная, может и до инфляции не дотягивать?"

Если вы собираетесь инвестировать в коммерческую недвижимость через фонды, у вас может сложиться ассоциация, что недвижимость — это актив, который дорожает вместе с инфляцией, причем дорожает не только сам актив, но и арендные ставки должны расти вслед за инфляцией. Такие ожидания понятны, но не совсем корректны, реальность сильно сложнее. И эту реальность лучше понимать заранее хотя бы на базовом уровне, чтобы потом не было разочарования.

Сначала пара слов о скучном. Инфляция — показатель усредненный. У вас каждый вид товара и услуги может за год вырасти (или даже подешеветь) на какую-то свою цифру: условно, если у вас помидоры подорожали на 50%, это не значит, что бензин подорожал на столько же, верно и обратное, если у вас инфляция 10%, это не значит, что лично ваша потребительская корзина подорожала на те же 10%, у вас скорее всего будут другие цифры.

( Читать дальше )

Друзья, небольшая статья на подумать.

Я перечитал в свое время много книг по инвестициям. Там пишут, что должна быть диверсификация. А зачем? Что бы риски снизить. А какие риски? Ну, рыночные риски — это когда цена на активы на бирже туда-сюда ходит. Хорошо, согласились, а как ее сделать, эту диверсификацию? Ну, там разные классы активов иметь: акции, облигации, золото и так далее. Вот о золоте и поговорим, потому что свойства у него есть специфические, страховые так сказать.

Кто как говорит, кто-то считает, что золото должно составлять 5% от портфеля, кто-то считает, что 10%, реже называют более радикальные цифры. А как его лучше покупать? Да кто как покупает: монеты, слитки, ОМС, биржевые активы. В целом, можно сказать, что золото можно купить физическое и в обезличенном виде. Какой-то адекватной системы выбора обычно никто не предлагает.

Так вот, добавляем золото в портфель, он становится вроде как стабильнее. Почему «вроде как»? Да потому что на самом деле не важно все это. Слишком большое внимание рыночным рискам уделяется, хотя на самом деле жизнь вас доконает быстрее (конечно, если вы не лудоман).

( Читать дальше )

Коллеги, приветствую. К сожалению, сейчас практически нет времени писать. Потому фиксирую несколько интересных лично для меня новостей про инвестиции в коммерческую недвижимость.

«Парус-СБЛ» скоро «ВСЁ»

УК Парус анонсировала, что 07.07.2025 в 17:30 разместит последнюю партию паёв ЗПИФ «Парус-СБЛ» в объеме ~320 млн рублей, после чего новых продаж от УК не будут. В фонде имеется кредитное плечо примерно на 670 млн рублей по ставке 5,2% до конца 2025 года. Пока срок погашения кредита не подошел к концу, собранные деньги полежат на депозитах, а уже в декабре кредит планируется полностью закрыть.



( Читать дальше )

Приветствую, дорогие друзья. В продолжении прошлой темы «Откуда знать наперёд, что та или иная компания в этом году заплатит?». Две ключевые мысли из прошлой темы заключаются в том, что

1. Мы не можем рассуждать в категориях «я уверен, что компания «А» выплатит дивиденды через год», даже если вы контролирующий акционер в этом бизнесе, но мы можем говорить о том, что «я понимаю, что компания «А» заинтересована платить, потому что …».

2. Наша уверенность в правильности выбора объекта для инвестиций неразрывно связана с нашим опытом и нашим фреймворком по принятию решений.

Так вот для полноценного раскрытия этих тезисов я хотел бы поделиться небольшим практикумом, который основан как на личном опыте инвестиций, так и на личном опыте работы в крупнейших корпоративных структурах.

Когда бизнесу не интересно платить дивиденды

В рамках анализа дивидендной привлекательности компании в первую очередь надо разобраться с существующими препятствиями для выплат.

( Читать дальше )

Друзья, получил интересный вопрос от читателя, ответ на который может быть для многих интересен:

Вот вы пишете: «Для меня это крайне важный критерий добавления акций в портфель. Мой подход – бизнес должен приносить живой денежный поток, если бизнес не может хотя бы один раз в год обеспечить хотя бы символическую выплату, с чего бы мне в него вкладываться?» [примечание, — это цитата из моей статьи с инвест итогами в июне 2025]

Верное утверждение. Однако, откуда знать наперёд, что та или иная компания в этом году заплатит? По прошлому году судить? Не вариант, все смотрите как изменчиво. Те же металлурги одно время очень неплохо платили, а всегда платили хоть сколько то, годами не отменял да ещё все разом. Этот же год как видите что. Так и с другими. Есть же наоборот впервые дивидендными стали и на будущее выплаты станут только расти с ростом бизнеса.

На этот вопрос сложно ответить коротко, но так как тема мне интересна, я решил написать статью. Сразу предупреждаю, что статья получилась достаточно сложной и не подходит для легкого чтива.

( Читать дальше )

Друзья, неочевидно значимый пойнт с ПМЭФ. Владимир Владимирович снова высказался по поводу итогов приватизации:

«На мой взгляд, я уже говорил это на встрече с бизнесом: речь о том, что в ходе приватизации (90-х годов — ИФ) была допущена несправедливость — за один рубль приватизировали то, что стоит миллионы, все это понятно. С точки зрения социальной справедливости это были далеко не лучшие решения», — отметил президент.

«Но еще худшим решением будет сейчас начать это все назад забирать», — заявил Путин.

«Поэтому, на мой взгляд, нужно в конце концов выработать нормативную базу по срокам давности всех событий подобного рода и закрыть тему раз и навсегда, на всю оставшуюся жизнь», — подчеркнул президент РФ.

С просьбой законодательно зафиксировать сроки давности для оспаривания сделок с собственностью, в том числе приватизационных, ранее неоднократно выступал Российский союз промышленников и предпринимателей.

Источник (ссылка в закрепленном комментарии): https://www.interfax-russia.ru/

( Читать дальше )

Друзья, приветствую! Немного раньше подвожу итоги июня. Портфель пополнился дивидендами и выплатами от ЗПИФ недвижимости. В этом году дивиденды получены уже от 10 из 15 компаний.



( Читать дальше )

Друзья, провел, на мой взгляд, достаточно исчерпывающее и наглядное исследование инвестиций в ЗПИФ торговой недвижимости. Исследование выборочное, так как количество ЗПИФ с торговой недвижимостью велико, а данные о выплатах хранятся в сложно извлекаемом формате. Поэтому я взял 4 известных мне фонда с наибольшей историей.

ЗПИФ «Активо один»

Это самый первый фонд от «Активо», который был запущен чуть более 9 лет назад. Имущество фонда инвестировано в объект, в котором расположен супермаркет «Пятерочка» в г. Люберцы, стоимость объекта примерно 163,3 млн рублей, стоимость активов на пай примерно 1020 рублей, но платформа продает паи примерно по 1195 рублей.



( Читать дальше )