#ПроНедвижимость: новый ЗПИФ "Парус-НиНо"

Друзья, приветствую! УК «Парус» анонсировала вывод на биржу нового ЗПИФ со складской недвижимостью, старт торгов намечен на 17.04.2026. Склад площадью 153 тыс. кв. метров расположен в Нижнем Новгороде, активы фонда составляют 12,2 млрд рублей, объект сдан в аренду единственному арендатору «Озон» по долгосрочному договору аренды до 2037 года.

Все написанное ниже не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией.


Источник: скриншот из видео со страницы parus.properties/funds/nino

В своем обзоре УК «Парус» обращает внимание на то, что в Нижнем Новгороде дефицит качественных складских помещений класса «А», рыночные ставки аренды составляют 10-11 тыс. рублей за кв. метр.


Источник: скриншот из видео со страницы parus.properties/funds/nino

До момента запуска фонда на биржу, 5,74 млрд рублей капитала принадлежит первым 50 seed-инвесторам. Выпуск новых паев позволит привлечь деньги для погашения кредитов в размере 5,2 млрд рублей (2 кредита поставке КС+3,5%, 1 кредит по ставке КС+3,75%). УК рассчитывает привлечь в 2026 году капитал в объеме 6,5 млрд рублей (7,46 млрд руб. по данным фин. модели, но я так понимаю, в период с начала 2026 года по момент размещения были привлечены seed-инвесторы с капиталом 1 млрд рублей), который будет задействован для погашения кредита, процентов и других расходов, которые можно посмотреть в финансовой модели.


Источник: parus.properties/funds/nino

ЗПИФ «Парус-НиНо» — первый фонд, который не предполагает индексации ставок аренды, и даже прогнозируется снижение доходности с 2030 года, прогноз связан с наличием налоговой льготы на имущество, который до 2030 года составляет 0%, сохранится ли льгота в будущем, на текущий момент не известно, но «Парус» в своем прогнозе закладывает консервативный сценарий, по которому льгота сохранена не будет.


Источник: parus.properties/funds/nino

Особый интерес представляют пояснения УК «Парус» относительно неиндексируемого договора аренды. Не смотря на то, что рыночные ставки аренды для складов класса «А» в Нижнем Новгороде начинаются от 10 тыс. рублей за кв. метр, первоначальный договор аренды предполагал ставку 8 тыс. рублей за кв. метр (т.е. ниже рынка), плюс ежегодную индексацию.

У меня нет комментариев УК, но я предполагаю, что условия аренды могли обговариваться еще на старте строительного проекта и могли быть в каком-то виде предварительно зафиксированы, поэтому первоначальные условия аренды предполагались ниже рынка. Это мог быть очень хороший сценарий для тех, кто покупал бы паи сейчас. Качественная недвижимость со скидками — это всегда хорошо (но только не для первоначальных инвесторов).


Источник: скриншот из видео со страницы parus.properties/funds/nino

Далее, как поясняет УК, были проведены переговоры с арендатором, чтобы текущие ставки аренды были выше первоначальных, в обмен на отказ от индексации платежей (в видео обзоре поясняется, что обычно индексация привязана к ИПЦ с нижним и верхним порогом). Если мы проследим по схеме прогноз УК (сплошная серая линия) в части арендных ставок в первоначальном варианте, то поймем, что изначально предполагалась индексация примерно на уровне 4%.

Тут мы можем предположить (у меня нет никаких подтвержденных данных от УК), что первоначальный договор аренды или предполагал фиксированный уровень индексации в объеме 4% в год как в «Парус-Озн», или на уровень ИПЦ с какой-то верхней планкой, но не менее 4%. Первый вариант мог бы быть выгоднее тем, что первоначальная оценка актива при размещении могла быть ниже, но вот второй гипотетический вариант был бы однозначно интереснее, чем фикс ставка, так как мог бы давать защиту от инфляции в пределах некоторого диапазона.

Далее, как я понял из видео и опубликованной схемы (к сожалению, полной версии отчета оценщика у меня нет), начиная с 2030 года договор аренды предполагает возможность вступления в переговоры с арендатором по повышению ставки аренды, в первую очередь это должно быть связано с неопределенностью относительно судьбы 0% налоговой льготы на имущество после 2030 года. В случае проведения успешных переговоров, доходность инвесторов может повыситься.


Источник: скриншот из видео со страницы parus.properties/funds/nino

Отдельно отмечу, что срок договора доверительного управления предусмотрен до 31.12.2039. У «Парус» уже есть фонды сроком на 49 лет, почему сейчас на биржу выводится фонд с не удлинённым договором — вопрос, на который у меня нет официального ответа, а предположения можно строить в достаточно широком диапазоне, от версии, что Озон сам хотел бы в будущем выкупить склад и до версии о том, что кто-то из значимых seed-инвесторов выступил против, как бы то ни было, на мой взгляд, непродленный срок договора — значимый момент, который просто нужно оценивать как риск тем, кто хотел бы владеть качественной недвижимостью действительно долго.

Вопреки распространённому мнению, я полагаю, что длинные договора доверительного управления скорее снижают риски, потому что раскрытие стоимости недвижимости может потребовать значительного ожидания, и может лежать за рамками сроков текущих договоров.

На момент написания статьи я не рассматриваю возможность для инвестиций в новый фонд. Отдавая предпочтение другим ЗПИФ, буду наблюдать за динамикой размещения.

Вместо завершения статьи, выложу скриншот из видео обзора от УК, который просто мне понравился. На нем немного инженерной информации о складе.


Источник: скриншот из видео со страницы parus.properties/funds/nino

Все написанное не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией.