Инвест итоги 04.2026: соображения по рынкам недвижимости и акций

Друзья, приветствую! Время подвести итоги апреля.


Summary по портфелю

Сделки

Все написанное ниже не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

В апреле я совершил всего одну сделку — приобрел паи ЗПИФ «Парус-Триумф». Стоимость паёв немного просела по сравнению с ценой размещения. Вообще, в какой-то момент многие привыкли к тому, что после финального размещения паёв «Парус», их цена резко уходит вверх. На этой неэффективности решили сыграть спекулянты, довольно быстро ее исправив: финальные эмиссии в фондах в значительной степени стали выкупаться из спекулятивных соображений, что начало приводить к ситуации, когда на последнем размещении объем сделок может быть ~1 млрд рублей и более, а потом паи внезапно теряют спрос и их цена практически не растет или даже проседает ниже цены размещения, а спекулянты длительное время пытаются избавиться от актива, который они не планировали удерживать долго.

Есть и второе интересное наблюдение, с выходом новых фондов, часть инвесторов начинают проводить ребалансировку портфелей, что приводит к давлению на цены, создавая дисконт, не вызванный объективными финансово-экономическими причинами. Такие периоды я использую для финализации своей доли в интересных для меня активах.

Что же касается портфеля акций, никаких сделок я там не совершал, хотя нахожу текущий рынок очень привлекательным, однако, на текущий момент ранее зарезервированный под инвестиции кэш уже размещен в долгосрочных инструментах и новые сделки скорее всего будут доступны после поступления значительных дивидендов.

Новости рынка недвижимости

Я уделяю особое внимание рынку недвижимости, и тут есть несколько новостей к размышлению.

Во-первых в России в 2025 году введен в эксплуатацию рекордный объем складских площадей. Я многократно писал о том, что покупать склады, которые сданы по рыночным ставкам, без дисконта — это не очень интересная идея, теперь арендные ставки с 2025 года перешли из фазы роста в фазу падения, да так бодро, что, вероятно, может вызывать дисконты в некоторых ЗПИФ недвижимости. Но я пока не вижу, чтобы было достигнуто дно нисходящего цикла, а на рынок должно выйти еще не мало дополнительных метров — 6 млн кв. метров для складов класса А и В, при прогнозируемом спросе 4 млн кв. метров. Кстати, регионы с наибольшей свободной вакансией в складах класса «А» — Новосибирск (12,4%) и Нижний Новгород (8,8%), хотя инвесторам с долгосрочными договорами пугаться рано. С 2027 прогнозируется новый цикл роста арендных ставок. Но я все же пока наблюдаю.

Во-вторых на рынке прогремела новость о том, что «Парус» собирается запустить фонд торговой недвижимости с объемом активов более 50 млрд рублей, внутри которого будут находиться 26 ТЦ «Место встречи» районного формата в Москве. Оценка инвестиционной привлекательности нового фонда потребует довольно серьезной аналитической работы. Например, мы знаем, что в 2025 году в России рекордные объемы ввода новых ТЦ за последние 4 года, электронная коммерция продолжает развитие семимильными шагами. С другой стороны, по мнению «IBC real eastate», ставки аренды в торговом сегменте достигли дна, а ведущие мировые REIT с торговой недвижимостью внутри имеют примеры как провала финансовых показателей, так и продолжения ежегодного роста арендных выплат. Особенно интересным представляется опыт Китая, как лидера доли электронной коммерции в розничных продажах. В этом направлении есть смысл сделать отдельный аналитический обзор.

Пока могу сказать одно: не очевидно, что рационально быть в первых рядах инвесторов в какие-либо объекты коммерческой недвижимости, всегда есть смысл понаблюдать за динамикой публичного размещения (фонды, которые размещаются не публично, через своих «материнских» агентов я в принципе не рассматриваю как инвестиционно-привлекательные, риски слишком велики) и уже после принимать решение.

Соображения по рынку акций

Пока наблюдаю за происходящим. Я уже в марте значительно нарастил долю в нефтяном бизнесе и в удобрениях. Хотелось бы еще прикупить нефтянки, но использовать заемные средства не хочу, стараюсь выдерживать консервативный подход. Рано или поздно сделанные инвестиции должны дать свой результат (конкретно я называю результатом дивиденды).

Пока я не вижу простых выходов из ситуации на Ближнем Востоке ни в части скорого достижения компромисса, ни в части восстановления прежних уровней добычи в случае достижения какого-либо надежного соглашения. Тут даже нет смысла делать какие-то точные прогнозы, нам достаточно просто знать, что «все очень-очень сложно» и наблюдать за тем, как растет прибыль бизнеса, которым мы владеем, и снижаются риски всяких неприятных «донастроек» налоговой системы. В целом, я придерживаюсь философии, что нам не надо что-либо точно прогнозировать (цены на активы, развитие каких-либо событий), это неблагодарное занятие, съедающее время и нервы, достаточно просто защищаться от фатальных и не лезть в высоковероятные риски.

Остальные сектора мне пока не слишком интересны, разве что еще радуют своими показателями банки. Они вообще у нас очень успешны и технологичны, хотел бы в перспективе расширить свои инвестиции в этом направлении. Для банков главный неочевидный риск — слишком быстрый рост денежной массы, но тут ЦБ пока держит ситуацию под контролем.
Пожалуй, на этом все. Всем удачных инвестиций!

Все написанное не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией.