Недвижимость в РФ

Здравствуйте, уважаемые коллеги!

Давно хотел привести собственный пример, как получилось (уже давно, правда) купить и продать квартиру, и сравнить полученный результат с условным результатом покупки долларов США и их последующей продажей через аналогичный период владения.

Дисклеймер.

1) Не учитывается возможное размещение долларов США во вкладах (проценты по вкладам), также как и не учитывается возможная сдача в коммерческий найм квартиры (плата за найм). В идеале, это неплохо бы сделать и посчитать, но уж больно муторно искать статистику за 2005 – 2016 гг. Допустим, эти суммы за весь период владения были бы сопоставимыми.

2) Не учитывается инфляция.

3) Не учитываются расходы, связанные с владением и пользованием квартирой

Исходные данные. 21.01.2005 приобретена однокомнатная квартира в городе-миллионнике по цене 850 000 рублей. Курс доллара США на 21.01.2005 был 28,1594 рублей за 1 доллар. 18.02.2016 квартира была продана за 2 490 000 рублей. Курс доллара США на 18.02.2016 был 77,8503 рублей за 1 доллар.

Друзья, если честно, ощущение такое, что рынок недвижимости в России застрял между прошлым и будущим. Кредитные ставки бьют по кошелькам, а цены на жильё продолжают расти, будто экономика бурлит от изобилия. Но за этой «устойчивостью» кроется простая правда — система держится на инерции, и она уже начинает сдавать.

Средняя цена за квадрат в стране приближается к 117 тысячам рублей. Это исторический максимум, но радости в этом нет. Последний раз цены хоть немного опускались ещё в 2024-м, и то — на доли процента. Вся остальная динамика — постоянное давление вверх.

💥 Почему всё так перегрето

Если взглянуть на цифры, становится очевидно: рост цен почти не связан с инфляцией или курсом доллара. Да, эти факторы влияют, но ключевое — предложение.

Когда я смотрю на рынок новостроек, вижу одну картину: перегрев. Предложение от застройщиков коррелирует с ценами почти на 94%. И чем активнее строят — тем сильнее надувается пузырь.

А вот вторичный рынок, наоборот, идёт в минус — зависимость почти зеркальная, минус 93%. То есть, чем больше вторички появляется, тем сильнее снижаются цены.

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Узнал, что происходит со спросом, а также посмотрел, снизились ли рыночные ставки по ипотеке.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём телеграм-канале про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

🏖️ Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. Неужели снижение?

Новость: «Группа «Эталон» объявила о возврате к двузначному приросту продаж в 3 квартале 2025 года».

Операционные  результаты за 3 квартал 2025 года:

✅Продажи недвижимости в метрах увеличились на 11%, а в денежном выражении на 27% до 46,9 млрд рублей.

❌Денежные поступления снизились на 18% до 20,1 млрд рублей

✅Средняя цена за квадратный метр выросла на 14% до 267 тыс. рублей.

✅Доля ипотечных продаж составила 30%.

Возврат к двузначному приросту операционных показателей связан с расширением продаж в сегменте бизнес и премиум с 58,5 тыс. кв. м до 95,4 тыс. кв. м (+63% г/г)

☝️Рост продаж в 3 квартале 2025 года во многом обусловлен рекордными продажами в августе, которые составили 76 тыс. кв. м (43,3% от результата за квартал). Тогда была совершена разовая продажа бизнес-центра класса А «ТЕСЛА» в Москве.

💡Менеджмент компании отмечает следующие драйверы роста:

1) Ожидается, что пополнение портфеля участками АО «Бизнес-Недвижимость» в премиальном и бизнес-сегменте станет дополнительным драйвером в среднесрочной перспективе.

Особенные подгорания наблюдались по поводу вот этой истории, где покупательница такой «бабулькиной недвижимости» осталась в итоге без денег, без квартиры, и с ипотечным кредитом на 30 лет.

Ряд комментаторов посчитал, что «это всё фигня, так как банк в принципе не имеет права в такой ситуации требовать возврата кредита»:

Описание объекта

Речь идет о пентхаусе площадью 782 кв. м в ЖК «Клубный дом Обыденский №1» на Остоженке — одном из самых престижных районов Москвы. Стоимость за квадратный метр составляет около 9,5 млн рублей, что значительно выше средней рыночной цены в этом районе. Внутри — 6 спален, 7 санузлов, 8 гардеробных, 170 м² кухни-гостиной с тремя дровяными каминами, столовая, личный бар с винной комнатой и игровая комната Телеканал Царьград.

💸 Причины рассмотреть покупку

1. Эксклюзивность: Это уникальный объект недвижимости, который выделяется на фоне других предложений.

2. Инвестиционный потенциал: Высокая стоимость и расположение в престижном районе могут способствовать росту стоимости объекта в будущем.

3. Личный комфорт: Такая квартира предоставляет высокий уровень комфорта и приватности.

⚠️ Риски и соображения

1. Высокая стоимость: Цена значительно превышает рыночную стоимость аналогичных объектов, что может затруднить последующую продажу.

2. Сложности с ликвидностью: Найти покупателя на столь дорогой объект может быть непросто.

Сокращение рынка на 40% (почти в два раза!) — очень суровый прогноз.

При этом очень интересно, как при падении объема строительства будет вести себя цены. 

Повторится ли японский вариант (многолетнее падение цен недвижимости) динамики цены или же номинальные рублевые цены покажут слабую динамику (стагнация номинальных цен на фоне относительно высокой инфляции)? 

«Производство кирпича в 2025 году может сократиться на 7,3%, а к 2030 году — более чем на 40%.

Выпуск других базовых стройматериалов также снижается. Это связано с падением ввода жилья и стремлением девелоперов оптимизировать затраты.

Производители вынуждены консервировать мощности, некоторые игроки могут уйти с рынка».

www.kommersant.ru/doc/8100388?from=glavnoe_2

P.S. Динамика DIY-рынка подтверждает тренд. «DIY-рынок сокращается вслед за жилищным строительством».

www.kommersant.ru/doc/8100142?from=top_main_1

#Россия

#недвижимость

Приветствуем командой преданных подписчиков и инвесторов рынка.
По последним наблюдениям, на этой неделе рынок торгует по сценарию «карусели». Сначала мы с вами видели мощный отскок +3%📈 до уровня выше 2650 Индекса Мосбиржи, а в среду большой обвал -4%📉 до позиции 2560 Индекса. Сегодня взлетел на +2,45%📈.
Как вам такая «карусель»?!

Всю неделю мы слышали блеф Трампа о возможной поставке ракет «Томагавк» Украине. Наша команда давно изучила приемы давления Трампа на Россию. Даже западные газеты сегодня заявили, что такого оружия не будет. Слишком легкая мишень для ВС России и перепродажа другим странам.

Какие выбирать акции инвестору в такой обстановке?

Если Вы уверены, что вчерашние негативные эмоции ушли, то можно смело идти за самыми надежными акциями. Речь о бумагах которые выдерживали давление геополитики в течении недели. Например, только сегодня удалось осуществить сделку покупки акций ЦИАНа🏘️ за 604 руб. Она уже оправдалась ростом +1,49%📈 после сделки.

Устойчивость ЦИАНа на рынке заключается в двух факторах:

Приветствуем любимых подписчиков и новичков канала.🏠
На этой неделе много внимания инвесторов настроено на строительные компании после мощного отчета Самолета🏘️ за III квартал с увеличением продаж недвижимости на 54% (77 млрд руб.) и количество новых контрактов стало больше на 65%. На фоне такого впечатляющего результата акции застройщика за два дня подросли на +6%📈, а сегодня коррекция и теперь видим общую картину, чтоб сделать выбор.

Именно в III квартале на фоне действия снижения ключевой ставки произошел разворот застройщиков. Объем сделок в Москве вырос на 15% по сравнению с прошлым кварталом. Важно учитывать, что этот эффект оживления отрасли происходит постепенно если будет дальнейшее смягчение ДКП.

Что стало драйверами роста застройщиков?

Несмотря на отмену льготной ипотеки, еще остались программы льготы для айтишников и через «лестницу», т.е. при первом ребенке предлагается ипотека 12%, при рождении второго под 6%, а третьего под 2-4%. Вторым драйвером в 2026 г. станет повышение НДС до 22%. Ведь повышение налога вынуждает поднять цену продажи квартир. Поэтому вырастут цены на новостройки от 1,5 до 5% и возможно на вторичное жилье.