🏠 Снижаются ли ставки по ипотеке? Когда ждать восстановления спроса? И что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Узнал, что происходит со спросом, а также посмотрел, снизились ли рыночные ставки по ипотеке.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём телеграм-канале про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

🏖️ Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. Неужели снижение?

И первичка, и вторичка дешевеют — вот это поворот!

Сочи:

• Первичка: 476к → 448к
• Вторичка: 298к → 288к

🌇 Москва (объявления)

А теперь в Москву.

Москва живёт своей жизнью. Похоже, деньги есть только у очень богатых людей, благодаря которым первичка обновила рекорд. На дешёвые квартиры денег у простых граждан нет.

Москва:

• Первичка: 461к → 474к
• Вторичка: 360к → 375к

🧮 Рыночная ипотека

По базовым условиям в Сбере, получая зп на Сбер, чтобы купить в ипотеку под 22% (месяц назад было так же) квартиру за 15 млн, нужен первый взнос 3 млн и ежемесячный платёж 224 тысячи (как и месяц назад). Моего пассивного дохода на это пока не хватает. Самая же низкая ставка указана 17,7% (как и месяц назад).

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

💸 Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC: 309,7к → 320,9к.

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. 

Первичка

• РФ: 176к → 176к
• Москва: 364к → 368к
• МО: 190к → 192к
• Краснодарский край: 169к → 170к

Вторичка

• РФ: 116к → 117к
• Москва: 314к → 317к
• МО: 149к → 150к
• Краснодарский край: 143к → 143к

По данным ЦИАН Аналитики первичный метр в Сочи стоит 440,5к. Вторичный метр оценивается в 342к.

🏦 Когда восстановится спрос и насколько снизились ставки по ипотеке?

Как видно, ЦБ пока не спешит снижать ключ теми темпами, что ждут эксперты. Рынок переварил эйфорию, спрос вырос, а ЦБ ужесточил риторику, пригрозив паузой в смягчении ДКП. Спрос восстановится при ставках ниже 13%. Пока же банки заняли выжидательную позицию и не снижают ставки. Средняя рыночная ставка по ипотеке в 20 крупнейших банках составила 21,66% годовых на покупку квартиры в новостройке и 21,56% во вторичке.

💼 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 7,848 млн с июля 2021 (данные за 1 октября), на 1 ноября может быть около 8,1 млн.

🏆 По ценам от Домклика получается около 28,13 м². Напомню, что 🎯 цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).

Если без ипотеки, с такой суммой уже можно даже купить вторичную двушку или первичную однушку в Шерегеше. Если совсем уставшую, то даже трёшку.

Понравился пост? Поддержите 👍 лайком и комментарием — это лучшая поддержка и мотивация!

🧮 Сервис учёта инвестиций, которым я пользуюсь.

🔥 Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.