Рынок на издыхании: когда квадратные метры перестанут стоить космос

Друзья, если честно, ощущение такое, что рынок недвижимости в России застрял между прошлым и будущим. Кредитные ставки бьют по кошелькам, а цены на жильё продолжают расти, будто экономика бурлит от изобилия. Но за этой «устойчивостью» кроется простая правда — система держится на инерции, и она уже начинает сдавать.

Средняя цена за квадрат в стране приближается к 117 тысячам рублей. Это исторический максимум, но радости в этом нет. Последний раз цены хоть немного опускались ещё в 2024-м, и то — на доли процента. Вся остальная динамика — постоянное давление вверх.

💥 Почему всё так перегрето

Если взглянуть на цифры, становится очевидно: рост цен почти не связан с инфляцией или курсом доллара. Да, эти факторы влияют, но ключевое — предложение.

Когда я смотрю на рынок новостроек, вижу одну картину: перегрев. Предложение от застройщиков коррелирует с ценами почти на 94%. И чем активнее строят — тем сильнее надувается пузырь.

А вот вторичный рынок, наоборот, идёт в минус — зависимость почти зеркальная, минус 93%. То есть, чем больше вторички появляется, тем сильнее снижаются цены.

Добавьте сюда денежную массу М2 — то есть весь объём рублей в обращении — и станет понятно: цены подпитываются не спросом, а деньгами, которые всё ещё в системе. Пока их печатают — рынок живёт. Когда этот поток ослабнет, стройка захлебнётся.

💯 Уравнение на пределе

Я попробовал смоделировать ситуацию. Берём ставку ЦБ в 13%, доллар — по 90 рублей, зарплаты — около 117 тысяч в следующем году. Что получается? Даже при этих условиях цена за квадрат через год вырастет до 121,6 тысячи рублей. То есть рост не остановится — просто станет медленнее, в пределах 1–6% годовых.

Другими словами, рынок не рухнет, но и доступнее жильё не станет. Это стагнация под видом стабильности.

💡 А что застройщики?

Здесь — отдельная история. Многие работают на пределе. Те, кто активно рос в последние годы, теперь балансируют на грани кассовых разрывов. Даже крупные компании вроде ПИКа начали предпринимать странные шаги — отмена дивидендов, обратный сплит акций 100 к 1. Это не реформа, это сигнал тревоги. Так делают, когда хотят выиграть время.

Скорее всего, часть игроков будет вынуждена замедлиться. Новых объектов станет меньше, а значит — вторичка начнёт пользоваться всё большим спросом. Первичка, наоборот, может чуть просесть в цене, но не потому что подешевеет стройка — просто девелоперам придётся продавать то, что уже построено, чтобы не утонуть.

📍 Куда всё движется

В ближайший год нас ждёт балансировка. Цены на жильё, скорее всего, перестанут скакать, но и падать не будут. Проблема в другом — люди перестают быть платёжеспособными. Даже при льготной ипотеке суммы становятся неподъёмными.

Это тот случай, когда экономика ещё не рухнула, но уже перестала дышать. Цены высокие, доходы сжимаются, кредиты невыгодны. И когда власти говорят: «рынок стабилен» — это значит лишь одно:
всё замерло перед сменой эпохи.

А я, друзья, всё чаще ловлю себя на мысли, что нынешние процессы — это не колебания рынка, а переход в новую систему координат. Где не будет дешёвых кредитов, не будет привычных льгот и, возможно, не будет и старой пенсионной модели, на которую мы так привыкли опираться.

Государство постепенно уходит из роли гаранта. Каждый теперь сам отвечает за свой капитал, жильё и будущее.

И то, что мы видим сейчас на рынке недвижимости — не кризис, а репетиция новой реальности, где привычные опоры исчезают одна за другой.

🎁 Подарок для роста капитала

Друзья, благодарю всех за поддержку и дарю каждому подписчику моего Телеграм канала свою авторскую книгу «Финансовая культура».

Подписывайтесь и забирайте подарок!