Недвижимость в РФ

Нам поступили комментарии к посту о рисках ГАБ от подписчиков. Инвесторы задали несколько интересных вопросов о возможных угрозах, которые волнуют многих. Отвечаем!

Да, конкуренция в продуктовой рознице действительно высокая. Но при выборе объекта под инвестирование ключевой фокус — это минимизация риска ухода арендатора.
На практике это означает:

— Локация с высокой плотностью домохозяйств;
— Интенсивный пешеходный и автомобильный трафик;
— Низкая локальная конкуренция;
— Помещение, которое технически подходит под супермаркет;
— Экономика арендатора: высокий товарооборот и адекватная арендная плата;
— Юридическая и техническая чистота объекта.

Когда все эти факторы соблюдены, вероятность ухода крупного ритейлера практически нулевая. А если внезапно арендатор всё же уйдёт, у качественных объектов обычно формируется очередь тех, кто готов занять помещение — хорошая локация снижает риски до минимума. Если конкуренция усилится настолько, что начнут закрываться магазины, первыми уйдут слабые проекты с плохой экономикой, а не объекты в сильных локациях.

По итогам января–сентября 2025 года совокупный объем инвестиций в российскую недвижимость составил 603 млрд рублей, что на 20% ниже показателя аналогичного периода 2024 года, сообщает консалтинговая компания NF Group.

На офисные площади пришлось 38% всех вложений — 227,2 млрд рублей, что на 9% меньше, чем годом ранее. Основной спрос формировали компании, приобретающие помещения для собственных штаб-квартир.

Девелоперские проекты заняли около трети всех инвестиций — 185,8 млрд рублей. Почти половина из них (49%) приходилась на участки под строительство жилых и многофункциональных комплексов. NF Group отмечает, что это свидетельствует о продолжающемся интересе инвесторов к жилью, несмотря на высокие ставки и ограниченный доступ к заемному финансированию.

Риски роста расходов

Риск №1: Непредвиденный ремонт. Крыша, фасад, инженерные системы — всё это может потребовать дорогостоящего ремонта, особенно по мере старения здания.

Как SimpleEstate минимизирует этот риск? Перед покупкой каждого объекта мы проводим детальный технический аудит: проверяем фундамент, кровлю, коммуникации, несущие конструкции. Выявляем скрытые дефекты до сделки. Отказываемся от объектов с высокими рисками дорогостоящего ремонта в обозримом будущем. Создаем резервные фонды на текущее обслуживание и плановый ремонт. Страхуем объекты в надежных страховых компаниях. Важная особенность работы со стрит-ритейлом: арендатор полностью делает ремонт помещения сам. Он получает помещение «в бетоне» — со стенами, крышей и работающими коммуникациями. Все инженерные сети внутри помещения, пожарную сигнализацию и отделку арендатор делает за свой счет. Нам важно поддерживать в порядке несущие конструкции, кровлю и основные коммуникации.

Риск №2: Рост коммунальных и эксплуатационных расходов. Тарифы на электричество, воду, отопление, вывоз мусора могут вырасти быстрее инфляции. Если эти расходы нельзя переложить на арендатора, они снижают доходность проекта.

Разбираем основные угрозы коммерческой недвижимости в проектах SimpleEstate! (Стрит ритейл)

Риски падения доходов.

Риск №1: Уход арендатора. Арендатор расторгает договор или не продлевает его после окончания срока аренды. Объект остается без арендных платежей до поиска нового арендатора.

Как SimpleEstate минимизирует этот риск? Мы работаем преимущественно с федеральными продуктовыми сетями (X5, Магнит, Лента) — самыми устойчивыми арендаторами на рынке. Однако в наших проектах могут быть и другие, более мелкие арендаторы (аптеки, ПВЗ и т.д.) — главное, чтобы всегда присутствовал надежный якорный арендатор. Но главное — мы тщательно анализируем локацию: плотность населения, конкуренцию, транспортную доступность. Объект должен быть экономически привлекателен для арендатора в долгосрочной перспективе, чтобы риск расторжения договора был минимизирован. А если текущий арендатор всё-таки уйдет — у нас должны быстро появиться другие претенденты на аренду, потому что мы изначально покупаем качественный объект в правильной локации и сдаём его по рыночной цене.

Несмотря на то, что стоимость жилья последнее время и так неподъемная для большинства обычных граждан, цены на квартиры в крупных городах РФ в ближайшие годы будут только расти. Как сообщают аналитики «Дом-РФ», цены поднимутся из-за нехватки предложения на рынке.

Чтобы узнавать о важных финансовых новостях было ещё быстрее и удобнее, подписывайтесь на мой телеграм.

📈С января по сентябрь 2025 цены на жилье выросли примерно на 5%, но динамика была такой медленной благодаря высоким ставкам. По мнению экспертов, снижение ставки по ипотеке создаст хорошие условия для удовлетворения отложенного спроса и вызовет новый рост цен.

При этом существенный скачок цен на жилье будет наблюдаться в 2027 году. Опираясь на расчеты ЦБ, прогнозируется, что ключевая ставка может дойти до уровня 7-8%.

Ставки по ипотеке в таком случае установятся на уровне 9-10%, и это создаст хорошие условия для удовлетворения отложенного спроса. В итоге число предложений сократится, а цены резко вырастут.

Люди, которые инвестируют в коммерческую недвижимость, часто оставляют вот такой комментарий:

«Напишите статью про риски коммерческой недвижимости — они же есть… Очередной локдаун в связи с вирусом, признание здания аварийным, снос объекта и выплата по кадастру, заражение территории, уход населения (типа Детройта и т.д.). Я, конечно, нафантазировал, но вы, как профессионалы, опишите реальные риски.»

Мы в SimpleEstate всегда выступаем за прозрачность. Да, коммерческая недвижимость — это стабильный актив с предсказуемыми денежными потоками. Но риски есть, и было бы нечестно о них умалчивать. Разберем их структурно и без паники.

Все риски инвестиций в коммерческую недвижимость делятся на две большие группы:
Риски самого объекта недвижимости
Риски способа инвестирования

Сегодня мы напишем именно о первой категории рисков — о том, что может пойти не так с самим объектом, независимо от того, инвестируете вы через SimpleEstate или покупаете недвижимость напрямую.

Главные последствия рисков заключаются в том, что либо падают доходы, либо растут расходы. Все риски коммерческой недвижимости можно свести к двум базовым сценариям: либо вы начинаете получать меньше денег, либо вам приходится тратить больше. Всё остальное — это причины, которые приводят к одному из этих двух исходов.

Коллеги, всем привет. Давайте без риторики: пузырь на рынке недвижимости России виден невооруженным глазом. Высокие ставки, схлопывание рассрочек, перегретые цены — классика перед обвалом.

Хочу поставить на нокаут через покупку страховки, которая взлетит к луне, если всё рухнет. Где можно купить кредитные дефолтные свопы (CDS) на индекс цен российской недвижимости в долларах/евро? Свопы нужны именно в валюте, так как при девальвации недвижка в рублях вырастет, а вот в СКВ обвал неизбежен.

Или таких инструментов для «рядовых» трейдеров просто не существует, и мы снова уперлись лбом в стену российского финансового рынка, наблюдая за неизбежным со стороны?

Жду ваших идей, ссылок и, конечно, комментариев о том, что «здесь всё схвачено и стабильно»

Текущее состояние рынка новостроек в России характеризуется уникальным сочетанием внешнего благополучия и глубоких системных рисков. Высокие цены и растущие объемы средств на счетах эскроу маскируют фундаментальную проблему: зависимость всей системы от будущего снижения процентных ставок, которое может не оправдать ожиданий.

Механизм кризиса: российская схема рассрочки и уроки США 2008 года
Чтобы понять текущие риски, полезно обратиться к недавней истории. Ипотечный кризис 2008 года в США был вызван массовым распространением так называемых «субпраймовых» кредитов. Их схема была следующей:
1.  «Заманивающие» ставки (Teaser Rates). Заемщикам с низкой кредитоспособностью предлагали ипотеку с очень низкой фиксированной ставкой на первые 2-3 года (например, 5-7%).
2.  Обязательный пересмотр условий. По истечении этого «медового периода» ставка становилась плавающей и привязывалась к рыночным индексам плюс высокая маржа. Ежемесячный платеж мог вырасти в два-три раза.