ЗПИФы недвижимости

Всем привет!

Сегодня мы начинаем серию публикаций, посвященных разбору нашего фонда «Парус-Макс» — инструмента, который мы создали вместе с нашими инвесторами менее года назад.

Идея и Концепция

Всё просто: его уникальность заключается в стратегии. «Парус-Макс» — это стратегия накопления капитала, или, как мы ее называем, «фонд 2.0 для супер инвестора».

Идея его создания родилась более года назад на нашей «Лаборатории фонда» — мероприятии с участием инвесторов, которые выразили желание реинвестировать доходы, получаемые от паев монофондов. Мы услышали этот запрос и максимально постарались его удовлетворить.
Так на свет появился «Парус-Макс» — открытая и прозрачная платформа для эффективного приумножения капитала.
Идею работы можно сравнить с паевым супермаркетом, где мы формируем корзину из паев наших монофондов по лучшим рыночным ценам.

Фонд руководствуется тремя базовыми принципами 

Первый — принцип равенства долей. Мы стремимся к тому, чтобы ни один монофонд не занимал в портфеле более 35%, равномерно распределяя активы между сегментами коммерческой недвижимости: складами, офисами и торговыми площадями.

( Читать дальше )

Привет, инвесторы! Моё стремление к пассивному доходу такое же фундаментальное, как и сама недвижимость. Ну согласитесь: любовь к «бетону» у нас заложена на генетическом уровне. У нас недвижимых рантье всегда будет больше, чем дивидендных. Популярнее только депозиты — да и то лишь потому, что порог входа намного ниже.



👋 Представлюсь

Меня зовут Лекс (Александр), и я веду канал Пассивный доход.

Моя стратегия — доходная: я инвестирую в то, что приносит живые деньги уже сейчас, а не мифические иксы «когда-нибудь». Так сказать регулярный пассивный доход. Если коротко — дивидендные акции, корпоративные и государственные облигации, фонды недвижимости с выплатам.

Раз в месяц пополняю портфель на 20 000 рублей — бюджет пока позволяет только так, но регулярность — наше все 💪 Моя главная цель — получать денежный поток любыми способами. Все мои пополнения, покупки и полученный пассивный доход можно увидеть в моем публичном портфеле.

Сколько людей снимают жильё? А ведь кто-то это жилье им сдаёт. Знаю товарищей, у которых по 3–4 квартиры под сдачу, они их никогда и ни за что не променяют на акции или облигации.

( Читать дальше )

🏗 Недвижимость исторически воспринимается как один из самых надёжных способов сохранить и приумножить капитал. Особенно это заметно в периоды турбулентности, когда «бумажные» активы могут резко проседать, а земля и здания сохраняют свою стоимость.

📈 Складская недвижимость сейчас вообще в особой лиге — бум e-commerce, маркетплейсов и доставки сделал её дефицитным товаром, особенно вокруг крупных городов. При этом новые проекты строятся медленнее, предложение не успевает за спросом, что приводит увеличению ставок аренды.

🧐 В такой ситуации ЗПИФы недвижимости становятся рабочим инструментом для частного инвестора. Можно купить «кусочек» готового объекта и получать ренту, переложив всю рутину, связанную с обслуживанием и взаимодействием с арендаторами на управляющую компанию.

☝️ Но есть нюанс: каждый фонд Паруса имеет в своем составетолько один объект, и чтобы собрать сбалансированный портфель из складской и коммерческой недвижимости, например, нужно брать паи нескольких ЗПИФов. Дальше начинается рутина с налогами на дивиденды и ручным их реинвестированием.

( Читать дальше )

Финансовый Архитектор пишет отличные статьи по ЗПИФ, решил и я присоединиться со своими 5 коп)
Казалось бы консервативный актив, но спекулятивные стратегии работают, особенно в неликвидах, а таких большинство)
Кейс 1.
Широко известный в узких кругах Атриум сделал 30% до НДФЛ за полтора года. Кто-то скажет что доходность не впечатляющая, но это инструмент со стабильными ежемесячными выплатами, ощутимо скрасившими результат в момент фикса.
Кейс 2.
Менее известный и поэтому более интересный Рентный доход ПРО от ВИМ/ВТБ. Средняя цена покупки, начавшейся больше года назад — 828р, фикс половины позы лесенкой от 950р и до 1111р (от 15% до 34% до НДФЛ).
Над второй половиной пока думаю.
Выплаты здесь не ахти — 24,4р на пай после НДФЛ, или 11,5% к цене покупки, но все же тоже неплохо дополняют момент фикса. Справедливости ради такие выплаты только последние 2 квартала, но зато управляющий декларирует удвоение выплат к 2028г, поэтому может и зря я выхожу )
Замечу также что в отличие от облиг — это актив с железо-бетонной (в прямом и переносном смысле) защитой от инфляции.

( Читать дальше )

Приветствую, дорогие друзья. Мне поступил вопрос о том, что я думаю о фонде недвижимости «Парус-Макс». Возможно, вопрос навеян тем, что недавно был всплеск однотипных статей про фонды недвижимости среди популярных блогеров. Если вам интересна независимая аналитика и вы интересуетесь коллективными вложениями в коммерческую недвижимость, эта статья может быть для вас интересной.

Предыстория

Чтобы лучше понимать данный продукт, понадобится небольшой экскурс в историю его появления. Торги фондом «Парус-Макс» начались в сентябре 2024 года. На рынке был сложный период для всей индустрии фондов недвижимости: цены на паи падали, новые продажи шли плохо, ЦБ продолжал повышать ключевую ставку, новая шкала НДФЛ грозила серьезно подрезать доходы рантье, так как выплаты по ЗПИФ попадали в ту же налоговую базу, что и зарплата. Инвесторы в ЗПИФы «Парус» ждали каких-то решений от УК, основная идея народных масс витала вокруг организации маркетмейкера, который поддержал бы цены на уже обращающиеся паи.

( Читать дальше )

🏠 Друзья, знаете, какой вопрос мне задают чаще всего, когда речь заходит об инвестициях в недвижимость? «Как вложиться в хороший объект, чтобы не возиться с ремонтом, арендаторами и просрочками по платежам?»

💯 И вот мой честный ответ: покупать квартиру и пытаться на ней зарабатывать — не инвестиции, а полноценная вторая работа. Особенно если вы рассчитывали на «пассивный доход».

🔍 Но есть инструмент, который переворачивает подход к недвижимости с ног на голову. Это ЗПИФы коммерческой недвижимости — и сейчас я покажу, как они позволяют обычным инвесторам заходить в те проекты, доступ к которым раньше был только у крупного капитала.

🔑 Что такое ЗПИФ и зачем он вам?

📊 Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) — это способ коллективно вложиться в дорогостоящую недвижимость. По сути, вы не покупаете здание целиком, а становитесь совладельцем: получаете пай, а с ним — долю от арендного дохода и роста стоимости объекта.

💡 Это реальный актив, который работает на вас без вашего участия: не вы ищете арендатора, не вы устраняете протечку или судитесь с должниками. Этим занимается управляющая компания.

( Читать дальше )

ЗПИФ ПАРУС-НОРДВЕЙ: комплексный обзор и фундаментальный анализ инвестиционной привлекательности

Основные характеристики фонда
ЗПИФ «ПАРУС-НОРДВЕЙ» представляет собой закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, владеющий единственным активом — логистическим комплексом NORDWAY в Санкт-Петербурге. Фонд торгуется на Московской бирже под тикером RU000A104KU3 и доступен исключительно квалифицированным инвесторам.

Ключевые параметры:
— Срок действия до 31 июля 2036 года
— Стоимость чистых активов: 4,77 млрд ₽ (июль 2025)
— Цена пая: 1 219 ₽ (рост +3,1% год к году)
— Доходность с учетом роста стоимости: 22,9–25,4% годовых (прогноз на 3–5 лет).
— Управляющая компания: PARUS Asset Management

Логистический комплекс NORDWAY расположен в промышленном кластере Шушары — одном из наиболее динамично развивающихся районов СПб. Комплекс класса А площадью 107 700 м².
Конкурентные преимущества объекта:
— Стратегическое расположение: 4 км от КАД, близость к Московскому шоссе

( Читать дальше )

Кроме акций, облигаций, фондов денежного рынка на фондовом рынке представлены также фонды коммерческой недвижимости.

Самой крупной платформой для инвестиций в недвижимость является Парус (PARUS Asset Management). Более 25 лет компания строит, управляет и продает объекты коммерческой недвижимости, в настоящее время в портфеле управляющей компании 18 объектов общей стоимостью более 100 млрд ₽.

На фондовом рынке Парус представлен 7 закрытыми фондами. Одним из самых новых фондов является «Парус-Красноярск». Активом фонда является логистический парк класса «А» общей площадью 140 га, расположенным в д. Старцево (23 км от Красноярска) и рядом с федеральной трассой «Сибирь». Посмотрим подробнее параметры фонда.

Фонд: Парус Красноярск
Сайт: https://parus.properties/funds/krasnoyarsk
ISIN: RU000A108UH0
Валюта активов: рубль
Формирование: апрель 2025 г.
Цена за 1 пай: 900 ₽
Периодичность выплат: ежемесячно
Размер выплат: 9 ₽ на 1 пай (12%)
Имущество фонда: коммерческая недвижимость
Стоимость актива: 4,8 млрд.₽

( Читать дальше )

Время от времени ко мне на разбор попадали разные ЗПИФы на недвижимость от Паруса. Теперь у инвесторов появилась возможность не выбирать отдельные фонды, а использовать всего один, включающий почти все доступные на текущий момент. Сегодня давайте разберемся в преимуществах фонда и его параметрах.

✅ Итак, «Парус Макс» — это комбинированный ЗПИФ, который включает сразу 6 монофондов от УК Парус. До конца 2025 года планируется добавить еще 3 новых, что обеспечит максимальную диверсификацию. Состав фонда на текущий момент выглядит так: 82% — это склады, 17% — офисы и 1% — денежные средства.

Офисные активы представлены фондом Парус-Двинцев (17%). Его мы разбирали отдельно. Складские включают почти в равных долях Nordway (17%), Сберлогистику (17%), OZON (11%), Парус-Красноярск (20%) и FM Logistic (17%). Преимущество фондов заключается в востребованности индустриальной недвижимости в эпоху дефицита объектов и бурного роста сегмента e-commerce. 

💰 Каждый монофонд является рентным и приносит постоянный денежный поток держателям. Причем дивиденды комбинированного Парус-Макс не облагаются налогом, автоматически реинвестируются, а комиссия УК почти отсутствует. Именно реинвест позволяет получать постоянный прирост стоимости чистых активов (СЧА), которая на 1 авугста 2025 года составляла 500 млн рублей. 

( Читать дальше )

Друзья, привет! 👋

📣 Как вы знаете, по 6 фондам мы выплачиваем ежемесячный доход своим инвесторам (кроме Фонда фондов ПАРУС-МАКС, в котором происходит автоматическое реинвестирование доходов)

В конце каждого месяца мы формируем реестр инвесторов, кто получит доход.
Сегодня мы произвели выплату дохода инвесторам за июль 2025 года по паям в национальный расчетный депозитарий (НРД), который далее по цепочке отправляет денежные средства брокерам, а брокеры — инвесторам.

Как правило, зачисление на брокерские счета инвесторов происходит в течение 1-5 рабочих дней после отправки денежных средств с нашей стороны.

Общая сумма составила ~331 млн рублей.

💰Доход на пай до НДФЛ за июнь 2025 г:

— ПАРУС-ОЗН: 70,87 ₽ (10,5% от 8 121 ₽)
— ПАРУС-СБЛ: 13,33 ₽ (10,7% от 1 489 ₽)
— ПАРУС-НОРД: 12,50 ₽ (12,3% от 1 219 ₽)
— ПАРУС-ЛОГ: 13,42 ₽ (13,7% от 1 171 ₽)
— ПАРУС-ДВН: 9,10 ₽ (11,8% от 928 ₽)
— ПАРУС-КРАС: 9,00 ₽ (12% от 900 ₽)

Доходность рассчитана от цены закрытия предыдущего дня.

💰На текущий момент в продаже в стаканах остался объем на 13.08:

( Читать дальше )