Пассивный доход на фондах недвижимости: плюсы и минусы

Привет, инвесторы! Моё стремление к пассивному доходу такое же фундаментальное, как и сама недвижимость. Ну согласитесь: любовь к «бетону» у нас заложена на генетическом уровне. У нас недвижимых рантье всегда будет больше, чем дивидендных. Популярнее только депозиты — да и то лишь потому, что порог входа намного ниже.



👋 Представлюсь

Меня зовут Лекс (Александр), и я веду канал Пассивный доход.

Моя стратегия — доходная: я инвестирую в то, что приносит живые деньги уже сейчас, а не мифические иксы «когда-нибудь». Так сказать регулярный пассивный доход. Если коротко — дивидендные акции, корпоративные и государственные облигации, фонды недвижимости с выплатам.

Раз в месяц пополняю портфель на 20 000 рублей — бюджет пока позволяет только так, но регулярность — наше все 💪 Моя главная цель — получать денежный поток любыми способами. Все мои пополнения, покупки и полученный пассивный доход можно увидеть в моем публичном портфеле.

Сколько людей снимают жильё? А ведь кто-то это жилье им сдаёт. Знаю товарищей, у которых по 3–4 квартиры под сдачу, они их никогда и ни за что не променяют на акции или облигации.

Так вот, про фонды недвижимости, а то я уже размечтался и представил себя рантье — владельцем нескольких десятков элитных квартир под сдачу, дорогую сигару и гольф по выходным с другими рантье.… Красота.

Но вернёмся на землю и поговорим про фонды недвижимости — более реальный вариант для нас, простых работяг.

❌ Минусы

1. Выбор ограничен. Фонды недвижимости у нас лишь набирают популярность, их не очень много, а биржевых и того меньше. Активо и Симпл (не биржевые) я вообще не рассматриваю, там порог входа высокий. Есть фонды от ВТБ, Сбера, Альфы, Паруса, А Класс, Велеса. Небогатый выбор — это не единственный минус. Даже если добавить сюда Активо и Симпл, все равно выбора мало.

2. Высокие комиссии. Управляющая компания забирает кучу денег за управление. Но тут выбора у частного инвестора нет, лишь альтернативы — кладовки, гаражи, однушки, коммерческие помещения на первых этажах ЖК. Это в порядке сложности входа. Нисколько не хочу принизить то, что можно пощупать своими руками, но купить, нажав кнопку в смартфоне можно только фонды.

3. Для неквалов выбор почти никакой. Большинство нормальных фондов доступны только с квал-статусом. Я когда-то его получил и теперь могу покупать, но для новичка это реальный барьер.

4. Риски, связанные с управлением. УК может управлять плохо, раскрывать мало информации, купить некачественные объекты и вообще несет мало ответственности.

✅ Плюсы

1. Впитывание инфляции. Исторически недвижимость считается одним из лучших активов для защиты своего капитала от инфляции. А сейчас и спрос на склады растет неимоверно.

2. Индексация аренды. Тут все работает так же, как с квартирами, если утрировать. Нельзя прожить 10 лет в квартире за 10 000 рублей в месяц.  Растёт аренда — растут и выплаты.

3. Регулярный доход. Регулярный пассивный доход! Фонды платят обычно 4 или 12 раз в год. Как облигации, только в большинстве случаев выплаты со временем увеличиваются.

4. Доходность выше, чем у жилой недвижимости. Но и цены за квадрат более рыночные, чем у жилых метров. Семейной ипотеки под склады, как вы понимаете, не бывает.

5. Минимальный порог входа. Я со своими скромными 20 000 ₽ в месяц могу покупать недвижку. Забавно и прикольно звучит, но это факт. Правда, опять же — без квал-статуса особо не разгуляешься.

Приложения

К сожалению, оба индекса имеют недолгую историю отслеживания. Ну да ладно, как говорится, кто не понял, тот поймет )))

CREI — индекс МосБиржи складской недвижимости. Видно, как стоимость квадрата растет, и ей за это не стыдно.

MREF — индекс МосБиржи фондов недвижимости. Он существует недавно, так что не отражает картину полностью. Просто видно, что недвижка более достойно перенесла просадку, чем акции и облигации, при этом ВСЕ фонды подняли выплаты. Тут есть корреляция с ключевой ставкой, но более мягкая, чем в бондах. Правда мне не нравится, что тут состав не весь. Нет Паруса, нет Рентал ПРО. Куча неликвида.

Фонды недвижимости — это не золотая таблетка, но отличный инструмент для пассивного дохода. Я не инвестирую только в ЗПИФы: в моём портфеле есть и дивидендные акции, и облигации.

Главное — диверсификация. Не полный и безоговорочный хардкор, а портфель, который работает в любую погоду. Лишь бы выплаты шли от пассивного дохода — и побольше.

Я открыто публикую все свои сделки, вы можете их видеть в моем публичном портфеле! Чтобы ничего не пропустить, подписывайтесь на мой телеграм-канал, если вам интересен путь инвестора и то, как обычный человек идет к регулярному пассивному доходу.

Мои ссылки: публичный портфель | телеграм-канал | Смартлаб | Дзен