Первоисточник http://investors.team/

Цирк с конями. Ничему история людей не учит.



По отношению к нефти наш рыночег был дороже только два раза. Первый раз в 1997 году, после чего сложился в три раза, и в январе 2007. После этого он правда рос еще полтора года, но было это на бешено растущей нефти. Сегодня не тот случай. На нефть рассчитывать не приходится. Но даже по сравнению с уровнями на январь 2007 года(а не лето 2008) мы сложились более чем в три раза. Ну конечно, в этот раз все будет по-другому. По поводу дивидендной доходности нашего рынка. Да, она большая номинально. Но по сравнению с инфляцией все уже очень скромно. В США дивдоходность в 2% примерно соответствует ставке и инфляции. У нас та же история, но уже с 6-8% дивдоходностью. Пока рубль укреплялся — ставка на Рашу была изумительной. Но вечный двигатель так и не изобрели. Хотя, похоже, многие уже в это поверили.

ТОП-25 самых популярных фильмов для инвесторов для просмотра на новогодних праздниках:

1. «Игра на понижение», 2015
История нескольких человек, которые предсказали кризис 2008 года

2. «Волк с Уолл-стрит», 2013
Безумная история биржевого махинатора Д. Белфорта

3. «Миллиарды», 2016-...
Сериал о противостоянии амбициозного финансиста и принципиального прокурора

4. «Области тьмы», 2011
История писателя по имени Эдди, раскрывшего 100% потенциала своего мозга с помощью специальной таблетки 

5. «Аферист», 1999
Реальная история банкира Ника Лисона, махинации которого обрушили один из крупных мировых банков

6. «Стать Уорреном Баффетом», 2017
Документальный фильм об одном из самых скромных миллиардеров планеты

7. «В погоне за счастьем», 2006
Биографический фильм о Крисе Гарднере, который прошёл путь от бедняка до успешного брокера

8. «Силиконовая долина», 2014-2019
Сериал о группе «гиков», готовящих запуск высокотехнологичных стартапов

( Читать дальше )

Тут вылезли пропагандисты с рассказами как плохо в америке с сбережениями.

Даже график приложили — сколько у вас денег на savings account.

Я признаюсь у меня на savings account — примерно 300$. Все. Я бы давно от этого аккаунта избавился, да лень в банк ехать.

Почему так?

Потому что есть checking accounts.

Это аккаунт который используется для оплаты всего что угодно. На него приходит зарплата с него оплачиваются кредиты и так далее. Savings акккаунт  — это что то типо депозита под очень низкий процент — для него разрешены 4-5 транзакций в месяц (это никому не надо).

Так куда же американцы девают свободные деньги?

1) Акции. 55% американцев владеют акциями. 
2) Американцы инвестируют в свой личный пенсионный фонд 401(k) (а это не шутка как в россии где пенсионные сбережения может забрать Путин одной подписью). И вот таких инвесторов — 34% населения. Это выгоднее чем акции, ибо так уменьшаются налоги. Средний размер такого инвестиционного счета — 96 тыс долларов.
3) НУ и 18% населения до 16 лет отроду. Надо понимать что университеты заканчивают в 22 ну и потому еще 7 лет возвращают кредит за университет в среднем. То есть копить что то начинают лет с 29 — это более 20% населения.

( Читать дальше )

Не мое, но думаю тут будет всем интересно.

Тинькофф Инвестиции — недавно появившийся сервис (октябрь 2016), активно набирающий клиентов и занимающий второе место по количеству активных пользователей после Сбербанка. Тинькофф Инвестиции выпускает красочную рекламу предлагающую инвестировать в акции крупнейших иностранных компаний, включая Apple, Google, Microsoft и зарабатывать на этом деньги.

Сервис позиционируется как простой и удобный, поэтому быстро набирает популярность. Не редко на него ссылаются как на сервис для домохозяек, что и указано в названии одного из подробных обзоров «Тинькофф Брокер: ловушка для домохозяек» (ссылка)

Изначально сервис был запущен совместно с брокерской компанией БКС, но в прошлом году Тинькофф получил собственную лицензию на брокерское обслуживание и начал расходиться с БКС. При переводе клиентов на свои счета как одно из преимуществ указывалось отсутствие займов овернайт на счетах Тинькофф. Сторонние ресурсы писали: «Отсутствие займов овернайт позволяет не переживать за сохранность своих средств». Это же было написано и на самом сайте Тинькофф, некоторое время назад.

 На счетах Тинькофф овернайта нет

Система брокерских услуг задумывалась таким образом, чтобы максимально обеспечить сохранность активов клиентов. Для этого брокерской компании запрещено осуществлять операции с активами клиентов кроме как непосредственно по прямому поручению. Сами активы хранятся в сторонней компании депозитарии, у которой есть специальная лицензия на ведение такой деятельности. При таком подходе банкротство брокерской компании не приводит к потере активов клиента, и он спокойно переносит их под управление другому брокеру.

Эту же информацию предоставляет в описании услуг Тинькофф своим клиентам.

( Читать дальше )

Здравствуйте коллеги!

Данный топик эпилог в трилогии о НПФ.
Вклад в пенсионный фонд? Никогда!
Вклад в пенсионный фонд? Никогда! (2)

Ещё раз о чём шла речь. Вы можете воспользоваться дополнительным видом обеспечения граждан пенсионного возраста и заключить договор с каким либо НПФ. Мной опубликован месседж, что вы сами фактически безрисково не пользуясь услугами данных НПФ обеспечить себя дополнительной пенсией. Ох, что-тут началось ;)

Только цифры, с данного ресурса были взята информация "Доходность НПФ по годам (по данным регулятора)" по всем фондам у которых есть данные с 2008 года, таковых оказалось 26, отдельно средняя доходность с 2011 года (почему с 2011 года об этом ниже):



Файлик и котировки ОФЗ 26205

( Читать дальше )

Чувствую, через налоговую (я продолжаю регистрировать счёт в ИНТЕРАКТИВ в налоговой как законопослушный гражданин) — придавят всех кто деньги из РФ выводит. Нужно открыть брокерский на жену — и не светить в налоговой. Как меня эта Рашка  задолбала. Люди — новая нефть. 

(Блумберг) — Министерство финансов РФ выступает за ограничение покупки акций зарубежных компаний частными лицами в рамках планов по стимулированию роста экономики.

«Есть указ президента, по которому мы должны обеспечить рост доли инвестиций в ВВП до 25%, а это невозможно сделать без решительного притока денег на фондовый рынок», — сказал в интервью в Москве заместитель министра Алексей Моисеев, комментируя позицию Минфина. Центробанк РФ ранее в этом году предложил фактически приравнять такие бумаги к производным инструментам, разрешив покупку без ограничений только квалифицированным инвесторам.

Росту популярности иностранных акций помог их листинг на Санкт-Петербургской бирже, открывший возможность покупки через местных брокеров. Если чистый приток средств физлиц в акции местных предприятий на Московской бирже с начала года составил примерно 61 миллиард рублей, то в бумаги зарубежных компаний на Санкт-Петербургской бирже россияне вложили около 28 миллиардов рублей

( Читать дальше )

Здравствуйте, коллеги!

Если вас, ваших близких будут агитировать положить деньги в пенсионный фонд, покажите этот топик.

Посмотрим какую доходность показали пенсионные фонды, рейтинг доходности НПФ:



( Читать дальше )

На прошлой неделе заметил, что во время подготовки последней перебалансировки портфеля  ввел в торговую систему неверные исходные данные. Соответственно ТС выдала неправильные сигналы, следуя которым я провел закупки/продажи бумаг (см.здесь).
Поскольку главное правило использования любой ТС гласит, что ее 
надо фанатично исполнять, несмотря на возможные потери (плата за глупость каким-либо ресурсом — деньгами, временем, здоровьем и пр. — бывает всегда), то пришлось ввести в ТС правильные данные и совершить ряд операций для исправления возникших неточностей:

В результате чего портфель стал выглядеть следующим образом:


( Читать дальше )

Я беседую со своим приятелем Григорием (имя изменено по просьбе автора).

Привет, Гриш. Расскажи о себе

Привет. Мне 35 лет. 5 лет вкладываю в недвижимость. Деньги на первые инвестиции у меня появились благодаря высокооплачиваемой работе, которая была на тот момент.

Почему ты выбрал именно коммерческую недвижимость?

Сработала чистая психология. Я держал в руках бумажку и понимал, что чем-то по-настоящему владею. Это не было похоже на циферки в банковском приложении. Это была не какая-то там строчка в терминале брокера. А что-то вполне осязаемое.

Депозиты мне не подходили. Нужно было раскидывать крупные суммы по десяткам банков. Акции — на них просто не было времени. Бизнес давал гораздо большие доходности. При помощи недвижимости я покупал спокойствие себе и своей семье. Ну и сохранность капитала.

А почему именно коммерческая, а не жилая?

Я неплохо умею считать. Потратил пару вечеров. Сел и все проанализировал. Доходности и хлопоты в жилой недвижимости меня категорически не устраивали.

В коммерческой недвижимости во-первых хлопот изрядно меньше. А во-вторых окупаемость максимум 10 лет.

Вопрос: а почему не здания с Дикси или Пятерочкой?

У ОСЗ (отдельно стоящих зданий) свои заморочки, эксплуатация коммуникаций, прямые договора, обслуживание территории и т.д. С помещениями же, все эти вопросы решает домовая УК. При этом рентабельность помещений сравнима с ОСЗ, если это, конечно же, не ТЦ.

Ты заходил вслепую? Откуда черпал информацию?

Был у меня товарищ. Предлагал переводить квартиры в нежилой фонд. Не очень понравилось. Какие-то взятки, заносы. А вдруг не получится. Ты можешь остаться с квартирой. И потом бегать по рынку с целью продать ее. Не мое.

Я выбрал другое направление. Покупка полноценного коммерческого помещения, у проверенных застройщиков, с нормальными документами.

Ты можешь описать что это за объекты?

Это т.н. помещение свободного назначения. Обычно оно расположено на первом этаже жилого дома в спальном районе.

А почему в спальном районе?

Посмотри на собственников помещений на Тверской. Все они столкнулись с проблемой ликвидности и доходности. Продать за нормальные деньги не могут. Доходность очень низкая. Найти арендатора, который потянет арендную ставку в центре города сложно.

Я пошел на МКАД. Там цена за коммерцию была близка к жилой. Но при этом окупаемость намного лучше.

А кто снимает помещения в спальном районе? Там же нет трафика.

Там не так хорошо с трафиком для помещений стрит-ритейла (в сравнении с трафиком у метро). Но зато есть трафик жильцов. Кто покупает квартиры в таких районах? Семьи. Взяли квартиру в ипотеку. Муж работает. Жена, бабушки, дедушки и дети крутятся внутри района. Да и муж не все время проводит в центре. Весомая часть жизни такой семьи проходит внутри района.

У семей, как ты понимаешь, есть потребности.

Какие? Что кроме еды?

Вот как раз еда — самый плохой арендатор. “Сетевики” перекрыли всем воздух. Они демпингуют так, что владельцы маленьких магазинов находятся на грани выживания. У меня остался один такой арендатор — армяне. И то, половина помещения у них под продукты, а другая половина — под ателье. Причем ателье приносит больше денег. А торговля продуктами — побочный бизнес, который приносит дополнительную копейку и позволяет всем членам семьи быть занятыми.

А кому снимать выгодно?

Ателье, салоны красоты, детские клубы, суши, кулинария, интернет-магазины, стоматология и другие мед.услуги.

Слушай. Ну эти салоны разоряются же раз в три месяца. Замучаешься искать новых арендаторов.

У меня снимали три салона. Один разорился через 2 года. Два других до сих пор сидят.

При сдаче площадей ты должен очень хорошо понимать психологию людей.

Моя цель — не просто сдать, а надолго.

Ко мне может зайти арендатор, который вообще не понимает свой бизнес. Где-то прочитал, что барбершопы — это хорошо. И побежал открывать цирюльню.

Такому лучше сразу отказать.

Я стараюсь искать арендаторов, которые в своей нише являются профессионалами. Обычно у них уже есть опыт. В этом случае на их стороне начинает работать сарафанное радио. Клиенты заходят, видят, что качество услуг хорошее. Информация быстро распространяется по району. За рекламу платить уже не надо. Как следствие, выжить арендатору становится проще.

У меня сейчас два сомнительных арендатора. Остальные же наработали свою клиентскую базу. И о том, чтобы съезжать даже не думают. Сидят, работают.

Как ты находишь объекты? Считаешь ли ты трафик?

Часть активов я покупал 4-5 лет назад. В то время я был дико занят на основной работе. У меня не было возможность проводить глубокий анализ.

Выбирал так. Застраивающийся район, где уже была активность и был потенциал роста. И ценовой уровень.

Есть ряд застройщиков, которые продают коммерцию по завышенным ценам. Например, ПИК. Они подмяли под себя существенную долю рынка. Они продают объекты по цене в 1,5 раза выше, чем мне бы того хотелось. И при этом ты еще должен подождать два года прежде чем дом построят.

Я не могу ждать 2 года. За это время уже мог бы отбить часть помещения.

То есть ты заходишь только в готовые помещения?

Да. Либо на этапе сдачи. 2-3 месяца, полгода — предел, если помещение того стоит.

Как ты проверяешь объект?

А тут почти также как при покупке квартиры. У тебя есть свидетельство на собственность. Твоя задача посмотреть, что у помещения нет обременений на момент сделки. И получить справки об отсутствии долгов за коммуналку. Застройщики то известные.

А это похоже на пассивный доход?

Это бизнес, близкий к пассивному доходу. Улететь на год на острова и забыть про все не получится. Ты должен отслеживать поведение арендаторов, следить за платежами. Но это не требует больших затрат времени. Я трачу на свои объекты 3 рабочих дня в месяц.

Два раза в месяц проверить платежи. Внести данные в таблицы. Заплатить за коммуналку.

Пока что я справляюсь один.

Какой тут порог входа? С каким размером капитала стоит заходить?

Здравый смысл подсказывает не класть все яйца в одну корзину. Ни в одну из инвестиций не стоит заходить 100% капитала. И уж тем более использовать заемные средства. В каком то смысле тут мы делаем ставку, повезет или не повезет.

Можно входить в такой бизнес и на 100%. Но в этом случае у тебя должно быть много объектов. И тогда риск съезда арендаторов нивелируется количеством этих арендаторов.

Какая средняя цена у объекта?

Я говорю про МКАД 0-5 км. Сейчас цена подросла. За счет ухода с рынка дешевых застройщиков. От 8 млн. рублей Дешевле вряд ли найдете что-то ликвидное.

При этом не берите Новую Москву. На мой взгляд она очень и очень сильно переоценена. Ценник там такой же как в МСК. Но твой арендатор не сможет получить оттуда значимый денежный поток. Плотность населения меньше. За счет малоэтажного строительства и еще неосвоенных территорий.

Правильно ли я понял. Ты покупаешь в таких городах и локациях, где все застроили “человейниками”? И именно поэтому ты не идешь в регионы?

Да. Например, в тот же Питер я не хочу идти. Прежде всего из-за покупательной способности населения. Геморрой такой же. А денег сильно меньше.

Давай про экономику объекта.

Когда я заходил 5 лет назад у меня была простая математика. Я брал объект за 8 млн. рублей. И сдавал его за 80.000 рублей. Тупо делил на 100. Тогда для меня это было нормой.

Сейчас я стал более опытным. Где-то я совершил ошибку. И пришлось умерить аппетит. А где-то наоборот, денежный ручеек превысил мои ожидания. Окупаемость некоторых объектов доходит до 7 лет. И это очень неплохо.

В процентах это 15-16%.

Что с ликвидностью? Сколько я буду выскакивать из объекта в спокойные времена?

Тут много факторов. Если объект востребован, то он быстро улетит. Если объект показал себя плохо, то и продавать ты его будешь долго. Полгода-год.

Люди стали умными и научились считать. С неудачным объектом тебе либо повезет… например, клиенту нужно помещение в конкретной локации. Либо будешь скидывать по не очень выгодной цене.

А расскажи про грабли с арендаторами?

У меня рисков меньше. В договоре прописано, что все расходы с ЧП ложатся на плечи арендатора.

Допустим, случился пожар. И что дальше? Ты будешь бегать по судам и пытаться взыскивать средства с обанкротившегося арендатора?

В этом случае меня спасает диверсификация по объектам. Просел объект, на массе это не играет роли.

А вот страховками не пользуюсь. Не очень понимаю систему. Слишком высокая цена если ты страхуешь как собственник. Слишком большие расходы когда у тебя много объектов. Это не оправдывает себя. А вот попросить арендатора застраховать помещение можно. Так будет дешевле. Пока руки не дошли.

А криминал пытался заехать?

Пытались, но у них нет шансов сделать так, чтобы я не узнал про это, они сразу говорят о целях. Я как собственник имею право приезжать и смотреть на помещение. Плюс, соседи быстро все узнают. Когда у тебя никаких вывесок и периодически из вентиляции идет дымок, то все становится понятно сразу.

В личной беседе ты говорил, что у тебя один из ключевых арендаторов — компания Wildberries. Тут я напрягся. У меня много вопросов к этой компании. Это типичный «дотком» — рубль вкладываем, зарабатываем 50 копеек. Что будет если они разорятся? У тебя половина площадей будет пустовать? Как ты страхуешься от такого сценария?

Здесь опять диверсификация арендаторов выручает.

А как? У тебя в половине объектов сидят WB.

У меня есть офисы, в которых они сидят уже 4 года. Я вижу, что они даже не думают съезжать.

Я тесно общаюсь с их менеджментом. Изучаю планы развития. Выручка измеряется сотнями миллионов рублей в день (!!!). Они строят складской комплекс на 3,5 ярда. в 20-м еще 15 складов по МО. Не представляю что может завалить такого монстра.

У них есть политика, в которой прописано, что каждая из точек экономически оправдана. То есть тут нет экспансии ради экспансии с целью лечь потом под стратега.

И представь, помимо СНГ, они открыли первые офисы в Европе! И там тоже планируют построить склад. Да, в этой самой шенгенской зоне.

Мне не страшно.

А вдруг они примут решение о том, чтобы перестать развивать свои точки и всю логистику отдать сетевому посреднику?

Они через это прошли. Пытались работать с постаматами. Пытались работать с внешними поставщиками.

У WB есть колоссальное конкурентное преимущество, которое очень непросто повторить. Ты можешь заказать в пункт выдачи 20 пар обуви. Примерить все. Выбрать одну пару. Остальное попросить увезти. Все это в удобной обстановке, с зеркалами. Это то, за счет чего Wildberries ушли далеко вперед. WB — в шаговой доступности — вот их программа клиентоориентированности.

И вот скажи мне, кто из посредников может предоставить такую же услугу? У них даже с простейшим возвратом могут быть проблемы.

А можно сделать так, чтобы в точке половину пространства занимал WB, а другую половину — условные армяне, которые переживут даже ядерную зиму?

Ответ ехидный. Можно. Купи два помещения рядом. Если серьезно, то у WB есть четкие условия — помещение должно быть закреплено только за ними.

У них много имущества, приличные деньги в кассе. Им нужен свой ключ.

И у тебя, как у собственника рисков меньше. О кражах и прочих ЧП я часто узнавал постфактум от сотрудников WB. Арендатор сам вызывал полицию и разбирался со всеми проблемами.

Кстати, а что по расходам?

Если речь про рядового арендатора, то обычно за ЖКУ они платят сами. Твоя задача просто отслеживать своевременность транзакций. У WB по-другому. Расходы на коммуналку включены в арендную ставку. В среднем по МСК это 7000-10000 на помещение.

Налоги?

У меня — 6% ИП по упрощенке. Можно патент.

Из твоих слов видно, что у тебя достаточно много объектов. У меня возникает вопрос. А откуда деньги? Неужели на это все можно заработать с зарплаты менеджера?

Нет конечно. Я, как ты говоришь, поймал одного из «черных лебедей». Не упустил свой шанс.

Так вышло, что мои знания и навыки пригодились людям с крупными капиталами. Я помог реализовать им их проекты. И получил с этого отличный бонус

Далее было нужно просто применить основы финансовой грамотности, чтобы не спустить деньги на тачки, квартиры, роскошный образ жизни и прочие глупости.

А как ты сейчас покупаешь новые объекты? Хватает наличности с ренты?

Примерно так. Понятно, что покупаю уже не с такой скоростью. Да и спокойствия хочется:)

Главный вопрос. 100% капитала у тебя в одном инструменте. Это нарушение всех правил инвестирования. Что ты собираешься с этим делать?

Правильный вопрос. Как я уже говорил. У меня была работа. На нее уходило 100% времени. И отдача там была куда более высокой. У меня просто не было времени раскидать капитал по разным инструментам. Я выбрал самый простой и понятный мне на тот момент вариант.

Коммерческая недвижимость для меня прозрачна.

Сейчас у меня стало больше времени. Я стал тратить его на изучение фондового рынка и других инструментов.

Ставьте лайк, если статья понравилась.

Не согласны с автором? Закидайте его помидорами в комментариях.

И подписывайтесь на самый нескучный телеграм-канал по инвестициям @pensiya35

Сегодня заседание Центробанка РФ, и сегодня ожидаемо его ключевая ставка снизится еще на 0,25% — до 6,25%. 

Ипотечников и тех, кто только планирует им стать — могу поздравить. Вы живёте в неплохое время! Если вы в процессе выплаты или взятия ипотеки за своё собственное жилье, за свой ДОМ, а не БЕТОН, то я вас поддерживаю, и ни в коем случае не принимайте этот пост на себя. Ипотека как способ получения своего дома — хорошо. БЕТОН — плохо.

 

Ну а я расскажу о своей ипотеке и о своем БЕТОНЕ.

БЕТОН расположен в областном центре в Поволжье, в неплохом таком тихом местечке, не на окраине, в пятиэтажечке. Куплен он в 2011 году в ипотеку за 1 720 000 рублей.

2011 ГОД

Мы — молодая семья (как в песне). Родители помогли со взносом, и нам одобрили ипотеку на прекрасную квартиру под 11,7% годовых! На тот момент это была крутая ставка, и крутые условия (кроме того что оплачивать надо было в сберкассе, со сберкнижкой, на которой МАТРИЧНЫМ принтером пропечатывался платеж). 

( Читать дальше )