Коллеги, всем доброго дня!

Сегодня хочу с вами поговорить о вложениях в российскую арендную недвижимость с целью генерации стабильного и относительно пассивного денежного потока. Я постараюсь описать все доступные варианты, которые доступны для российских инвесторов.

Мотивацией к написанию данного обзора послужила интересная вчерашняя статья в Коммерсанте о том, что «Сбер управление активами» начал переговоры с PNK Group о покупке двух объектов общей площадью более 230 тыс. кв. м https://www.kommersant.ru/doc/4586456 Из этой же статьи я узнал, что что преимущественным правом приобретать индустриальные объекты PNK с арендным потоком обладает фонд индустриальной недвижимости для частных инвесторов PNK Rental. Напомню, что PNK Group это крупнейший российский девелопер индустриальной недвижимости. Меня очень заинтересовала это новость, и изучив этот вопрос, я выяснил, что «в июле этого года российский девелопер PNK group объявил о создании PNK rental — крупнейшего в России инвестиционного фонда индустриальной недвижимости для частных инвесторов»

( Читать дальше )

У меня сегодня замечательный гость. В течение последних 14 лет он методично откладывает по 3000-4000 рублей в месяц и покупает на них ценные бумаги. Размер капитала достиг уже 5.000.000 рублей.

Ильшат Юмагулов, фото из соцсетей

Ильшат — известный в узких кругах инвестор. В своем блоге он максимально детально фиксирует каждый свой шаг: состав портфеля, приток дивидендов, докупки и продажи.

Ссылка на соцсети Ильшата:

• Блог: smart-lab.ru/my/Elshet1969/blog/

( Читать дальше )

@LongTermCM

Индексу РТС недавно исполнилось 25 лет. И это совсем немного.
Но, имея уже определенную историю, мы разберем, казалось бы, извечный вопрос инвестиционной привлекательности российского фондового рынка, утверждение о неработающей здесь стратегии «купил  и забыл» или «купи и держи», но для начала придется рассмотреть частности.
Стоит вспомнить, что по факту до 2008 года ни у кого не возникало таких вопросов, почти никто не говорил в серьез про американские акции на фоне российских. «Какая к черту Америка? У нас перспективный развивающийся рынок, который прет и прет в гору» — сказали бы Вам в двухтысячные.

Сейчас индекс РТС находится на уровне 2007 года, а для инвестировавших в 2008 году картина, можно сказать, выглядит пугающе: продержать акции более 10 лет, да при этом остаться в минусе. Речь, конечно, идет про доходность в долларах, когда это обсуждают. Но и в рублях часто любят приводить в пример такие известные истории потери стоимости как ВТБ, Газпром и даже Магнит с 2013 года.

( Читать дальше )

«Акции — штука простая. Все, что вам надо делать, — это покупать акции в крупном бизнесе за цену, меньшую подлинной стоимости этого бизнеса, и при условии, что в нем задействованы менеджеры самой высокой порядочности и таких же способностей. А затем вы владеете указанными акциями вечно». Уоррен Баффетт

Пришло время возродить свой публичный проект «Разумный инвестор»!

Вот последний пост по нему — Разумный инвестор. Итоги 2018, планы на 2019

Почти два года прошло. Перейдите по ссылке, посмотрите на состав моего портфеля на конец 2018 года и станет понятно почему проект перешел в спящий режим. Там же ссылки на мои предыдущие посты с 2011 года – кому интересен путь развития меня, как инвестора, особенно, если раньше не читали меня.

Летом 2013 года я начал инвестировать с 120 тыс. руб. Изначально я базировался на простых критериях Бенджамина Грэма, почему и назвал проект Разумный инвестор.

( Читать дальше )

Всем доброго вечера)))

Сразу оговорюсь, я здесь не за Байдена, и не за Трампа, не за ту или иную вакцину, и даже не за шорт или лонг Газпрома)
Меня интересует USDRUB. И я за движуху. Правда за движуху, которую хоть как-то можно понимать или на худой конец анализировать постфактум.
Что привлекло внимание сегодня? Вот это.

Вы, наверное, спросите, что же это такое?

Это график свопа USD_TODTOM. Что из него видно?

То, что последние три часа (на самом деле все часы кроме первого, но последние три совсем ни в какие ворота) рубли размещались в диапазоне 2,50%-1,75% годовых. Однако вернее будет сказать, что привлекались доллары под ставку (примерно, но более или менее точно):

(Текущая ставка в рублях овернайт) — (2,50%-1,75%) = 1,50%-2,25% годовых (!!!) в долларах на овернайт

Причем через биржевой инструмент, фактически лишенный любого риска контрагента. Даже если я чуть завысил ставку по привлечению долларов (на 0,25% годовых, максимум), сравнение с глобальными аналогами впечатляет. Если интересно, гляньте Libor, если коротко, то доллар внутри РФ сегодня привлекался очень дорого. На лицо, так сказать, некоторый биржевой дефицит валюты))) В выделенных трех часах на графике чуть больше 2,5млрд.долл. Кстати, отличный анализ того, кто именно инициирует сделку: покупатель (привлекающий рубли) или продавец (привлекающий доллары) через своп USD_TODTOM был бы здесь в тему. На глазок скажу, что 90% сделок в указанный временной промежуток лилось в биды, то бишь привлекали баксы.

( Читать дальше )

Модель на вход для торговли — ложный пробой. Разделил на две модели: для часа и для 5 мин, т.к. точки входа различаются на этих таймфреймах.
Одинаково будет базовое ожидание: дойти от одной границы ренджа до другой (что на часе что на 5 мин).

1. Часовик

Использовал терминологию VSA: аптраст — ложный пробой сопротивления (для шорта), спринг — ложный пробой поддержки (для лонга).


Цена делает ложный пробой границы ренджа и стремится к противоположной границе. Сам ложный пробой м.б. однобарным, двубарным или многобарным. Я делаю вход на пробой экстремума ложного пробоя. Стоп за противоположный экстремум.
Этот вариант взят из курса «Базовый» А. Пурнова.



( Читать дальше )

Александр, вот ты считаешь эти копейки, которые ETF/БПИФ удерживает за управление фондом и облегчает нам всем жизнь. Но при этом пользуешься одним из самых дорогих брокеров — Открытием. Что за непоследовательность в действиях?

Да, я считаю, что комиссия 0,9% от стоимости активов каждый год с моими вводными данными (очень длинный горизонт инвестиций, внушительный размер счёта) — это дорого. Сейчас на фондовом рынке у меня около 7 млн ₽, а в совсем скором времени это будет почти 9 млн ₽ (миграция ₽ от проданного бетона). Нетрудно рассчитать, что это 222₽ в день (81000₽ в год). И цифра будет только расти засчёт новых пополнений каждый месяц.

При этом я плачу целых $3 в месяц депозитарной комиссии Открытию (когда есть сделки), а в месяцы когда есть сделки и с российским портфелем, и с иностранным — $3 + 175₽ = 400₽ в месяц, кошмар! В действительности, здесь набегает порядка 2500₽ оплаты депозитарных услуг каждый год, и перейдя на условный ВТБ, это можно было бы сэкономить.

Но все сравнители брокеров, которые я видел в сети, не учитывают фактора, который для меня является ключевым: премиальное банковское обслуживание и премиальная карта. Перечислю ключевые моменты в Открытии:
1. Для бесплатного пользования нужно иметь 3 млн ₽ на счетах фин. группы (т.е., брокерский и ИИС — считаются).
2. Кэшбэк 4% на всё 🔥🔥🔥 (там есть опции с 10% на категорию + 1% на остальное, и я по неосторожности сижу весь октябрь на этой опции и страдаю от упущенной выгоды, но вообще этим читерством пользуюсь уже давно и буду пользоваться далее).
3. Проходы в бизнес-зал. Этим не удивить, и в Открытии их меньше чем у конкурентов (12 в год, а у ВТБ/Тинька — 2 в месяц), но 12 в год мне удобнее, ибо иногда надо 4-6 в месяц, а потом полгода не нужны проходы вообще.
4. Страховка в путешествии — на меня + 3 члена семьи, нам как раз впритык. Страховка от РГС на 163000 евро. Подходит для любых шенгенов и прочих виз. Кто страховал маленьких детей, тот знает, во сколько это обойдётся.

( Читать дальше )

Оффтоп конечно, но надеюсь пост максимально полезен будет, я сам ещё недавно не знал что всё так круто.
Пользоваться очень удобно, для пенсионера хороший подарок, если ему всё настроить, да и настроить всё быстро.
Есть бесплатное приложение hdvideobox, там есть вообще все фильмы и сериалы бесплатно, оно типа берёт из открытых источников всё.
Интерфейс очень удобный, есть каталог, сортировки, фильтры, рейтинги, поиск, описания фильмов, список похожих.
Ну и главное находит всё и сразу, плюс ещё можно выбрать из кучи озвучек, всё удобней чем на компе даже.


( Читать дальше )

Что за бетон такой и почему он так называется?

Можете прочитать мой старый пост здесь: https://smart-lab.ru/blog/580745.php

В августе-2020 (на хайпе вокруг недвижимости) мы решили его продать, и довольно быстро нашли покупателей (около 3 недель), ещё месяц покупатели ждали одобрения ипотеки, и вот он продан.

Немного расчётов:

Куплен за 1'720'000₽ в конце 2011 года

Продан за 1'800'000₽ в конце 2020 года (с учётом комиссии агентства)

Это +5% в рублях за 9 лет или 0,5% годовых!

К сожалению, вот такое 59-метровое чудо в не самом плохом (Кировском) районе Саратова стоит всего лишь 1,85 млн ₽ (31000₽/кв.м)

( Читать дальше )

Решил в одну кучу собирать немного аналитики по ипотеке, чтобы упорядочить мысли в голове

Давно ничего не писал, сейчас торгую мало, в основном инвестирую в недвижимость в Питере и работаю агентом по недвижимости соответственно

Итак: откроем для начала статистику с сайта ЦБ 

Возьмем август 2020 года — всего выдано 392,3 млрд руб, средний срок 220 мес, средняя ставка 7,16% (запомним эти данные, через 1 год вернемся к ним)
Далее, региональный разрез, выделим лидеров: Москва — 56,6 млрд руб, Питер — 24,8 млрд руб (неожиданно небольшое отставание, Москва явно остывает, в то время как Питер бьет рекорды, но вернемся к этому позже), Краснодарский край — 10 млрд руб (по ощущениям ожидал большего, Сочи очень вырос в цене), Ростовская область — 8,3 млрд руб (здесь сюрпризов нет), Татарстан — 12,2 млрд руб (очень слабый результат), Башкортостан — 11,3 млрд руб, Тюмень — 17,6 млрд руб (тут сюрприза нет), Свердловская область — 12,7 млрд руб (результат удивил, высокий), Новосибирская область — 8,9 млрд руб, Красноярский край — 8,5 млрд руб.

( Читать дальше )