Друзья, всем привет!

По итогам торгов в среду, 18 ноября, российский рынок акций вырос. Индекс Мосбиржи вырос на +0,93% до 3080,68 пункта, индекс РТС на +1,45%, до 1276,75 пункта.

Валютный рынок:
1) Доллар рубль USDRUB – протестирован дневной уровень покупок – 75,7502 (покупки на 20% от планируемого объема длинной позиции по доллару).  


Доллар рубль USDRUB  — 18.11.2020 года сформирован пробойный паттерн. Цена протестировала ключевую поддержку 75,7502 (дневной уровень покупок). В случае обновления минимума пробойного дня 75,4692 ключевая поддержка 75,7502 будет сломлена. Среднесрочный восходящий тренд сменится на нисходящий. Покупки долларов на среднесрок частями по уровням покупок в торговом плане с соблюдением рисков по стратегии.

( Читать дальше )

Прогноз по инструментам: EURUSD, GBPUSD, AUDUSD, NZDUSD, USDCAD, USDCHF, USDJPY, USDRUB, EURRUB, БИТКОИН, ЗОЛОТО XAUUSD, НЕФТЬ BRENT, ИНДЕКС ДОЛЛАРА, ПРИРОДНЫЙ ГАЗ, ИНДЕКС S&P 500, ИНДЕКС NASDAQ, СБЕРБАНК, ГАЗПРОМ, ИНДЕКС РТС, ИНДЕКС ММВБ.



( Читать дальше )

( Читать дальше )

Идейка такая:
✔️Государство запустило в апреле программу льготного кредитования новостроек.
✔️Ставки по вкладам в пол благодаря центробанку
✔️Рубль дешевеет
✔️Народ кинулся сгребать первичную недвижку благодаря якобы низким ставкам
➡️Объем выдачи кредитов увеличился в 2+ раза по сравнению с прошлым годом
➡️70-75% спроса на первичку — ипотечники
➡️Цены на первичку начали расти
➡️Предложение первички сократилось
➡️Образовался разрыв между ценами на первичном и вторичном рынке
➡️Банки начали стимулировать ипотеку на вторичном рынке

Вопрос: а не пойдут ли цены на вторичную недвижимость вверх в таких условиях? Как считаете?

Этот текст можно считать продолжением темы https://smart-lab.ru/blog/570175.php только на примере конкретной квартиры.
С тех пор мысли о низкой доходности недвижимости не покидали меня. Поэтому решил посчитать финансовые результаты по нескольким проданным объектам. Т.е. реальные оконченные сделки, что позволяет вывести финансовый результат.
Итак, обычная квартира ~70 кв.м. была куплена с ремонтом в регионе 07.2006 за 2 600 000 руб. 06.2018 сделан ремонт на 350 000 руб. Продана квартира 08.2020 за 4 900 000 руб. 
Арендный доход был постоянным — 25 000 руб. в последнее время, т.е. ~6% годовых. Коммунальные расходы в регионах принято удерживать с арендатора сверху.
Общая прибыль включая аренду за 14,3 лет составила ~5 миллионов рублей или 12,4% годовых.Что же, этой доходности передают привет корпоративные облигации и даже ОФЗ (за счет роста тела) без всяких покупок-продаж, заселений-выселений и прочего...
Если в даты сделок просто были бы куплены доллары, то сравнительный общий убыток от покупки квартиры составляет ~2 миллиона рублей или ~2% годовых или ~30% за 14 лет !!!
Этот расчет меня немного шокировал, учитывая что квартира покупалась по нормальной цене и стабильно сдавалась! Также в расчете не учтены простои, налоги, кредиты и прочее! Допустим можно обойтись без кредитов и усердно не допускать простоев. Налог на недвижимость тем не менее уже стал ощутим (до 2% в год).
Также я не сравнивал с квартирой валютные депозиты, валютные облигации, покупку золота и прочее. Поскольку все ясно даже по валютной переоценке.
Если же сравнивать доходность-убыточность квартир с учетом всех расходов с консервативным инвестированием, то получается катастрофа!
Возможно в расчетной таблице содержатся ошибки. Напишите, если найдете. https://docs.google.com/spreadsheets/d/1uYkTKL-yHjxjCYV8VPieS8Q95B83pi23nbP5knoC1lQ/edit?usp=sharing

Каждый раз, когда собственники  квартир или застройщики повышают ценники, в информационном пространстве материализуются три группы удорожателей. Первые причитают «ай-ай-ай – катастрофа, цены растут, теперь мы ничего не сможем купить!»; вторые злорадно усмехаются «а мы же говорили!...»; третьи потирают руки «пока вы, глупцы, копили деньги, мы – хитрые инвесторы — прикупили себе квартирки и теперь посмеемся над вами».
Спору нет, цены на квартиры могут расти в определенные моменты времени. Несомненно и то, что кто-то когда-то может иметь двузначные доходности от вложений в недвижимость. Но так ли уж много поводов для радости у владельцев недвижимости в России, если смотреть на ситуацию чуть шире?
Особенность мышления обычного человека – он помнит только то, что может вспомнить. А вторая его особенность, что он не понимает разницу между реальными и номинальными ценами. Правда, есть исключения. Вот, например любопытный кейс про аренду, который мне попался на форуме риелторов.

( Читать дальше )

Решил подбить итоги по тем немногим вложениям в жилую недвижимость что у меня остались, рассмотрю длинный период в 9 лет.

Что за квартира?

( Читать дальше )

Текущую среднюю цену принял как 200 тыс р за м2 для удобства расчетов.
Накопленная рублевая инфляция с 2009  — 114%. Рост недвижимости с учетом инфляции от пика  — минус 48% или 4,36% в год.
Накопленная рублевая инфляция с 2015  — 34,9%. Рост недвижимости с учетом инфляции от пика — минус 26% или 5,2% в год

Текущие цены на московскую недвижимость соответствуют уровню 2006, то есть 14 лет рублевые цены на одном и том же уровне, с 2 короткими пиками.  

Далее 2 возможных варианта развития на мой взгляд.
1) Льготную ипотеку отменяют и возвращаются двузначные ставки. Тогда 2020 становиться очередным аномальным пиком.
2) Льготная ипотека еще пару лет, начинает распространяться на вторичку, вводят новые льготы, разрешают не платить НДФЛ с даты ДДУ, а не собственности. Тогда недвижимость через пару лет достигнет значений последнего пика, а это более 300 тыс за м2 при нынешних темпах инфляции.

Уже давно я публикую рейтинг 10 лучших дивидендных акций. У многих возникали вопросы почему какая-то акция попала в рейтинг, по каким критериям я отбираю акции. Хочу сейчас рассказать об этом.

Дивидендные акции покупают, чтобы получать дивиденды. Поэтому в первую очередь интересует стабильность дивидендных выплат и вероятность роста дивидендов в будущем. За всё это отвечает индекс DSI.

Индекс DSI по всем акциям вы можете посмотреть на сайте. Я его считаю сам, так как новый метод подсчёта мне не очень подходит. Для каждой акции я его рассчитываю и записываю. Раньше я считал индекс DSI после получения годовых дивидендов. А так как в этом году годовые дивиденды некоторые компании выплатят очень поздно (например, Сбербанк), то я решил со следующего месяца считать индекс DSI не от одних годовых дивидендов к другим (которые выплачиваются обычно летом), а просто по дивидендам выплаченным за календарный год.

( Читать дальше )