Блог им. RRomanov

Валютная доходность квартиры -2% годовых

Этот текст можно считать продолжением темы https://smart-lab.ru/blog/570175.php только на примере конкретной квартиры.
С тех пор мысли о низкой доходности недвижимости не покидали меня. Поэтому решил посчитать финансовые результаты по нескольким проданным объектам. Т.е. реальные оконченные сделки, что позволяет вывести финансовый результат.
Итак, обычная квартира ~70 кв.м. была куплена с ремонтом в регионе 07.2006 за 2 600 000 руб. 06.2018 сделан ремонт на 350 000 руб. Продана квартира 08.2020 за 4 900 000 руб. 
Арендный доход был постоянным — 25 000 руб. в последнее время, т.е. ~6% годовых. Коммунальные расходы в регионах принято удерживать с арендатора сверху.
Общая прибыль включая аренду за 14,3 лет составила ~5 миллионов рублей или 12,4% годовых.Что же, этой доходности передают привет корпоративные облигации и даже ОФЗ (за счет роста тела) без всяких покупок-продаж, заселений-выселений и прочего...
Если в даты сделок просто были бы куплены доллары, то сравнительный общий убыток от покупки квартиры составляет ~2 миллиона рублей или ~2% годовых или ~30% за 14 лет !!!
Этот расчет меня немного шокировал, учитывая что квартира покупалась по нормальной цене и стабильно сдавалась! Также в расчете не учтены простои, налоги, кредиты и прочее! Допустим можно обойтись без кредитов и усердно не допускать простоев. Налог на недвижимость тем не менее уже стал ощутим (до 2% в год).
Также я не сравнивал с квартирой валютные депозиты, валютные облигации, покупку золота и прочее. Поскольку все ясно даже по валютной переоценке.
Если же сравнивать доходность-убыточность квартир с учетом всех расходов с консервативным инвестированием, то получается катастрофа!
Возможно в расчетной таблице содержатся ошибки. Напишите, если найдете. https://docs.google.com/spreadsheets/d/1uYkTKL-yHjxjCYV8VPieS8Q95B83pi23nbP5knoC1lQ/edit?usp=sharing
★6
Ну что за очередной бред. Вы эти 25 тыс. в мес, клали в мешок и никуда не вкладывали? За эти 14 лет с 5 млн платежей, еще как минимум столько же надо прибавить проценты, если тупо положить на вклад.
avatar

Андрей Казанов

Андрей Казанов, к сожалению не бред. Деньги проедались, точно также как могли проедаться купоны… Можете сами сравнить аренду с учетом реинвестирования, также как и консервативное инвестирование с учетом реинвестирования (если вы конечно в состоянии это сделать)
avatar

RRomanov

RRomanov, что не в биткойнах посчитал или в золоте? А в акциях газпрома была бы прибыль 200%! Ты же в России живешь, дружище.Ну а если на то пошло, я в 2001 купил однушку в Питере за 11000 долларов и получил за это время аренды около 20000 и сейчас она стоит 55000.500% дохода.Просто временной период надо правильно выбирать )) 
avatar

valera969

valera969, золото посчитал кстати: -5,3% годовых по золоту ;)

просто счел это сравнение не совсем корректным, т.к. 1) надо заморачиваться покупкой-продажей с рук 2) у золота огромные циклы и возможно было случайное совпадение с ростом   

avatar

RRomanov

RRomanov, дак в долларах сравниваете — морозишь средства на 14 лет, а в квартиро-рублях изымаешь. Чтобы равноценно сравнивать изымать в обоих случаях нельзя.
avatar

Андрей Казанов

RRomanov, тот факт, что они проедались не меняет факта их получения ранее «в более дорогих» деньгах.
Поэтому доходность считается в независимости от направления расходования средств.
Так что бред, да.
avatar

UnembossedName

А кто сказал, что квартира должна приносить доход? Квартира — это предмет потребления, купил и употребил, как бутылку водки или ботинки. Т.е. ее стоимость постепенно приходит к нулю. Это еще пока ее можно сдавать. Но напечатать рублей сейчас нельзя (можно только на сумму поступившей валютной выручки), а напечатать квартир можно сколько угодно, вон бескрайние поля вокруг Москвы и Питера превращаются в ипотечное гетто. Вот по мере превышения предложения квартир над спросом их доходность и будет падать.
avatar

consar

Ещё для одного математика лженаука.
У меня за период 2001-2019 в валюте 12 или 14% получилось, притом большую часть времени я там сам жил.
avatar

Владимир

Владимир, сейчас уточнил, за 18 лет 13,5% в валюте
avatar

Владимир

Владимир, а в рублях 18,5%.
avatar

Владимир

Это еще надо таких ЛОХОВ поискать что бы еще и коммуналку сверх квартплаты платили)))
ВОДА и СВЕТ все больше ничего, не нравится пффф сниму в соседнем подъезде без проблем.
avatar

Байкал

Байкал, за мкадом другие правила…
avatar

Владимир

Владимир, я за МКАДом и живу в провинции Западная Сибирь. Проблем снять квартиру нет вообще. 
avatar

Байкал

Байкал, много где не проблема за коммуналки снять.
Проблема получить хорошую доходность владельцу( мы на форуме инвесторов, типа).
avatar

Владимир

Владимир, ну могу сказать однушка у нас стоит 2млн сдать её реально за 10 тыщ. 
Вычитаем из 10 штук комуналку всякие сборы 3 тыщ чистыми 7 тыщ в месяц.
В год получается 84 тыщ от 2 млн это 4.2%.
И при идеальных условиях. Без учета ремонта и что будет постоянно сдаваться.
avatar

Байкал

Байкал, и что тут хорошего для инвестора?
Инвестировать в ФР и квартиру не покупать, при необходимости снимать.
avatar

Владимир

Владимир, свое должно быть а не снимать.
Снимать хату при этом эти деньги инвестировать считаю бредом полным.
avatar

Байкал

Байкал, теперь представьте, пять лет тому, Вам удалось связать жену и подать квартиру средненькую в Мск за 15 ляпов. За минувших пять лет рост инд полн доходности 23% в год.
Калькулятор дать?
avatar

Владимир

Владимир, ты знаешь будущее? Ты уверен что будет так каждый год?
НЕТ. Вот вот))))
Вот если у тебя есть 30лям купи за 15 а 15 инвестируй и спи спокойно что в случае чего не останешься на улице.
avatar

Байкал

Байкал, никто не знает.
5 лет 23%
10 лет 13%
17 лет 17,5%.
Шансы у инвестора хорошие.
avatar

Владимир

Владимир, 3-4% процента в год эта не та доходность что бы рисковать всем.
Поймите инвесторы вы сейчас попали в хорошее время точней оно было и заканчивается уже когда что бы ни купил оно вырастет.
Но так вечно не может продолжаться.
Чудеса бывают только в сказках.
avatar

Байкал

Байкал, где вы видите 4% ?
Я вижу от 9 до 19 разницу между низко и высокорисковыми активами.
Я ни вас, ни ТС убедить как действовать не имею намерения. Математика всему голова, считайте правильно, будете принимать правильные решения.
avatar

Владимир

Байкал, за 7000 я бы предпочёл чтоб объект стоял чем видеть фейсы арендаторов и вступать даже иногда с ними в какие то диалоги вообще. ещё и скулёж всякий что денег нет, уволили, завтра заплачу. нет уж, это без меня 
avatar

Сергей И.

Байкал, ага. и снова заплати риэлтору, побегай по вечерам на просмотры, по несуществующим адресам походи. странный дядя такой. интернет в котором ты всякий шлак смотришь тебе кто должен оплачивать? содержание жилья? вывоз мусора? иди, сними в 5 раз лучше и в 10 дешевле в соседнем подъезде, аха. за банку консервов сдадут на 10 лет 🤣 все платят аренду +все то что им нужно сверху
avatar

Сергей И.

а тех обслуживание квартиры в процессе? там счетчик поменять или розетку?
avatar

Paulmarko

Антиквартирщики, идите нафиг. Квартира в россии, где 9 мес холод, это стратегический капитал. Квартира выросла в 8 раз в докрымский период, купил в 2001 за 500, продал в 2015 за 4млн. В квартире можно жить, баб чпокать, детей плодить, сдавать в аренду. А в ваших бумажках что делать? У меня коллега откладывал по 100$ на квартиру начиная с 2000, мечтал уйти от родителей, в 2007 повесился когда бакс стоял по 30 а квартиры ушли в космос. Так что не надо ля ля.
avatar

Corona

Corona, квартира в россии не является чистной собственностью, а суррогат… под залог московской квартиры ни один из европейских банков не даст кредит

т.к. дом стоит на земле, а земля чья?  
avatar

ves2010

ves2010, нафига мне евробанк?? Если квартирные фобии одолевают, строй свой дом на земле. У меня в области родственники живут, на этом участке земли предки еще при царе(!) дом держали, ни сталин не отобрал, не ельцин, никто.
avatar

Corona

ves2010, ржу нимагу а нах европейский банк?
avatar

Байкал

Байкал, т.к. дом стоит на земле, а земля чья? 
avatar

Антон Б

Антон Б, 
Согласно части 5 статьи 16 Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»: С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
ДАЛЕЕ.
Дом, который был введен в эксплуатацию после 2005 года, земля под таким МКД автоматически становится собственностью всех владельцев квартир. Первичным владельцем всегда является застройщик, но после продажи квартиры право владения переходит к жильцу.
avatar

Байкал

2-ка 49/29/9    5/5 кирп. в Ижэвске
1996 год бай 14 500 долл.
2013 год селл 69 000 долл.
мну понравилось)))
Тожэ Ижэвск тока в другую сторону
бюджэтные однушки хрущи и 9-эт. панелки
2008 год      75 000-77 000 долл
в моменте    21 500-22 000 долл.
до демуриного
-Пузыри схлопываются всегда на 80%...
осталось совсем немного
Автор, все просто — до 2008 года недвижимость быстро росла в цене, с 2008 медленно падает. До дна мы еще не дошли, но оно уже довольно близко по моим прикидкам, где-то в диапазоне 60%-80% от текущих цен. Все оценки, разумеется, в валюте.
avatar

Ив Ив

Ив Ив, Ни х се близко)))
60-80%
Владимир Громов, с 2008 года на 60% цены сложились, и ничего, а тут всего-то 20% допадать. Достаточно доллару на сотку уйти.
avatar

Ив Ив

Ив Ив, дно будет когда застройщики на банкротсва пойдут
avatar

ves2010

ves2010, неее, массового банкротства застройщиков не будет никогда, по двум причинам:
1. Их банкротства — это обманутые ипотечные дольшики, т.е. социальная катастрофа.
2. Их хозяева — федеральные депутаты и чиновники.

Поэтому туда бубут вваливать бюджетное бабло (льготная ипотека, а может и другие виды), строить будет больше, а по мере падения цен еще больше и так далее.
avatar

consar

consar, воот никогда не было… а оно будет
avatar

ves2010

Минск рассматриваю, там всё в баксах и аренда в том числе
ценники падают с большой неохотой а растут очень бодро
все жадные, ценники лупят как в последний день жывут
После ихнего  3-кратного девала 2011 
прайс вырос с 38 000 до 117 000 (в марте когда стрельнул доллар/рупь)
А теперь посчитаем реальную картинку, так как в долларах мы не изымаем, то и в рублях/квартирах ничего не должны изымать. 2,6 мио квартира стоила + 0.35 ремонт. Если все это время эта квартира сдавалась по 25 тыс, то 4,3 мио арендные платежи + 4,5 доход с реинвестирования, при средней сравке 9% годовых + проданная квартира 4,9 Итого 13,7 мио. Теперь переводим все это в доллары 96300 + 5380 против 178 000.
avatar

Андрей Казанов

Андрей Казанов, неплохая попытка. Ещё чуть-чуть усилий :) :
1. арендный доход ~6% годовых от средней цены квартиры (это есть в таблице)
2. реинвестирование предлагаю считать ежегодным депозитом в конце года (ставки по годам можно найти). Иначе вклад с неограниченным пополнением фактически будет по сниженной ставке как до востребования 
3. доллары также положите на вклад с капитализацией по ставке 2006 года! (Возможно такие вклады были ограничены во времени — можно это учесть )
avatar

RRomanov

RRomanov, ну вы сказали, что примерно 5 вышло арендных платежей, это вообще значит что в месяц 29 тыс. должно получаться. И квартира + вклад на заданом промежутке 100% выиграют у долларов. Так как после КрымНаш был такой период времени, что вклады на 2-3 года можно было под 20+% разместить. То есть я еще со вкладом описал крайне пессимистичный сценарий.
avatar

Андрей Казанов

Андрей Казанов, не совсем понял насчёт 5 платежей. Цена аренды росла с 2006 года, ориентировочно 6% годовых (расчёт есть в таблице )
Нужно именно посчитать объективно с моими замечаниями.
Думаю при таком расчете будет жесточайший влёт против долларов на депозите, тк и валютные ставки в то время были другие ...

avatar

RRomanov

Стабильно раз в месяц очередной умник выкладывает расчеты что было бы если бы 10-20-30 лет назад купили квартиру/доллары/акции.
При этом ни один не знает, что лучше сейчас купить)
avatar

sergeiponomaref

sergeiponomaref, эти подсчеты действительно меняются в зависимости от стартовой точки. Автор мог прикупить квартирку всего на год раньше (т.е. летом 2005), когда цена квадратного метра в рублях была в 2 раза дешевле, да еще курс доллара был процентов на 10% выгоднее для конвертации в рубли.

Эх, мелковат жемчуг… надо было в биткоины инвестировать ))
avatar

Ave

Нужно как в Беларуси, покупать квартиру за доллары и сдавать за доллары, тогда все будет ОК!
avatar

Али Профи

А квартира в 70 метров все 14 лет сдавалась за 25К??
avatar

Александр

Александр, нет аренда росла, в таблице это учтено как усреднённая 6% доходность в год 
avatar

RRomanov

К чему эти разговоры об упущенной выгоде? «А если бы...», «а вот возможно», «а если в узбекских сумах, долларах или тубриках...». 
В квартире можно жить (в куче долларов — тоже, если она большая, но картонная коробка лучше защитит от дождя). Инвестиции нужно диверсифицровать. Камень — тоже хорошая вещь.   

Все это в прошлом, что будет в будущем никто не знает. Сохранится ли покупательная способность любых валют на прежнем уровне или обесценится? В квартиру хоть погреться можно прийти, помыться. Так что бакс или рубль не все так однозначно.
avatar

Konstantin Burkov


теги блога RRomanov

....все тэги



2010-2020
UPDONW