Блог им. RRomanov |Кто должен делать ремонт в арендованном помещении?

Кто должен делать ремонт в арендованном помещении?
Этот вопрос возникает нередко. Поскольку действует стереотип, что содержание имущества – всегда проблема собственника.

Однако, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. Арендодатель в свою очередь обязан производить капитальный ремонт (см. ст.616 ГК РФ). Смысл этой нормы в том, что имущество должно быть пригодным для целей аренды и не должно быть испорчено в процессе аренды. Ведь без надлежащего ремонта аренда будет затруднена.

Согласно ст.1 Градостроительного кодекса капитальный ремонт – это замена и (или) восстановление строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения.
В соответствии с п.2.2 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004 текущий ремонт выполняется с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса.
К сожалению, утратило силу Постановление Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279 с подробным перечнем планово-предупредительных (текущих) ремонтных работ. Но на данный перечь можно ориентироваться при составлении договора.



( Читать дальше )

Блог им. RRomanov |Краткий итог аналитики $100 по рынку недвижимости с 2021

Вторичка почувствовала оживление

Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) по итогам мая составила 126,5 тыс. руб. за кв. м, увеличившись за месяц на 0,7%. Такие данные приводят эксперты «ЦИАН.Аналитики», напоминая, что аналогичная динамика была характерна для последних нескольких месяцев. Согласно данным «Этажей», средняя стоимость вторички в России в целом сейчас составляет 112,6 тыс. руб. за кв. м. За месяц этот показатель вырос на 0,6%, за год — на 3,7%. Средняя стоимость квартиры — 4,3 млн руб., добавляют в «Авито Недвижимости». За месяц этот показатель не поменялся, а годовой прирост составил 10,3%.

www.kommersant.ru/doc/6026605

P.S. Без обид, просто читаю регулярные обзоры из Топ 24 смарта и жду обвала бетонного пузыря :)


Блог им. RRomanov |Валютная доходность квартиры -2% годовых

Этот текст можно считать продолжением темы https://smart-lab.ru/blog/570175.php только на примере конкретной квартиры.
С тех пор мысли о низкой доходности недвижимости не покидали меня. Поэтому решил посчитать финансовые результаты по нескольким проданным объектам. Т.е. реальные оконченные сделки, что позволяет вывести финансовый результат.
Итак, обычная квартира ~70 кв.м. была куплена с ремонтом в регионе 07.2006 за 2 600 000 руб. 06.2018 сделан ремонт на 350 000 руб. Продана квартира 08.2020 за 4 900 000 руб. 
Арендный доход был постоянным — 25 000 руб. в последнее время, т.е. ~6% годовых. Коммунальные расходы в регионах принято удерживать с арендатора сверху.
Общая прибыль включая аренду за 14,3 лет составила ~5 миллионов рублей или 12,4% годовых.Что же, этой доходности передают привет корпоративные облигации и даже ОФЗ (за счет роста тела) без всяких покупок-продаж, заселений-выселений и прочего...
Если в даты сделок просто были бы куплены доллары, то сравнительный общий убыток от покупки квартиры составляет ~2 миллиона рублей или ~2% годовых или ~30% за 14 лет !!!
Этот расчет меня немного шокировал, учитывая что квартира покупалась по нормальной цене и стабильно сдавалась! Также в расчете не учтены простои, налоги, кредиты и прочее! Допустим можно обойтись без кредитов и усердно не допускать простоев. Налог на недвижимость тем не менее уже стал ощутим (до 2% в год).
Также я не сравнивал с квартирой валютные депозиты, валютные облигации, покупку золота и прочее. Поскольку все ясно даже по валютной переоценке.
Если же сравнивать доходность-убыточность квартир с учетом всех расходов с консервативным инвестированием, то получается катастрофа!
Возможно в расчетной таблице содержатся ошибки. Напишите, если найдете. https://docs.google.com/spreadsheets/d/1uYkTKL-yHjxjCYV8VPieS8Q95B83pi23nbP5knoC1lQ/edit?usp=sharing

....все тэги
UPDONW
Новый дизайн