Александр Кашин, квартира через 20 лет, это квартира, в которой придется сделать ремонт, а то и два. Где вы будете постоянно решать чужие проблемы, где могут быть заливы, суды и конфликты. И где вы скорее всего не будете платить налоги, за что вам прилетит. А ЗПИФ, это нажатие 1 кнопки в терминале, где вам не надо иметь миллионы рублей, где деньги приходят ежемесячно или квартально, и налоги за вас платят и отчитываются. Поэтому квартиру надо покупать себе, можно и  несколько, но покупать квартиры ради аренды или «заработка» — это худший выбор для 95% людей, за исключением профессиональных риэлторов и инвесторов, которые в рынке.

Auximen, к счастью в 2023 году появился индекс мосбиржи полной доходности ЗПИФ недвижимости, и он обгоняет жилую недвигу по доходности (не придуманный вами рост в 3-5 раз за 6 лет, а реальный). Ищется по MREFTR. Доходность за 12 месяцев — 33%. Состав, конечно, странный, но «шо маемо, то маемо». Индекс жилой недвижимости тоже есть, он называется MREDC, он вырос за год всего на 12%, НО он считается без арендной доходности, чисто на изменении реальных цен в договорах Сбербанка. Прибавляйте 4% грязным, или 1.5% после всех затрат и амортизации.

www.moex.com/ru/index/MREFTR
www.moex.com/ru/index/MREDC

За шесть лет цены в Москве изменились 52% или на 7% в год в среднем. Если не верите, просто посмотрите пятилетний и десятилений график на IRN.RU

www.irn.ru/gd/za-5-let/#begin

Если тема ЗПИФ недвижимости интересна вообще, или вы хотите зарабатывать деньги в реальности, а не в фантазиях (как это происходит у инвесторов в квартиры, которые даже амортизацию не умеют правильно считать), на VC есть хороший «канал» REIT по-русски, они делают разборы и отделяют обещания менеджмента от того, что реально фонды дают — vc.ru/invest/2715996-monstr-fond-sovremennyy-7-ot-sbera

GOLD, прогуглите «пузырь недвижимости в Китае» или посмотрите, сколько годовых зарплат нужно для покупки в Пекине (27), это примерно вдвое больше, чем в Москве. Квадратный метр в Шанхае начинается от 8 тысяч баксов и идет по 13-20 в центре. Средняя ипотека 3.1%-3.5%. В общем так себе расстрелы или более медленный рост М2, чем в России, помогают. А темпы стройки в Китае вообще колоссальные.

GOLD, ну вы хотя бы изучили вопрос, разница в сексуальном поведении в крупных городах против малых населенных пунктов хорошо изучена, а вы, как обычно, вместо фактов двигаете свои теории, просто потому что они кажутся вам логичными. Если говорить о США и Европе, то единственная разница это более высокий процент гомосексуализма — www.jstor.org/stable/44072625. И заголовок должен быть «Езжайте в Москву, если вы гей в плохом смысле слова». В Африке девушки в сельской местности имеют больше сексуальных партнеров, чем в городах. В Южной Корее и Японии гиперурбанизации привела к «обессексиванию» (sexlessness), когда примерно треть половозрелых мужчин и женщин после 30 лет не имели секса за прошлые 12 месяцев. Да и без любых исследований, настолько много мужчин и женщин приезжают и временно проживают в Москве и Питере (кто в студенческие годы, кто наоборот, приезжают после обучение), что если бы разница в количестве доступного секса была большая, это было бы сразу заметна. Но как-то это не особо актуально, если ты, конечно, не из более традиционных Северокавказских республик.

Почитайте хотя бы что-то попсово-обзорное — moskvichmag.ru/gorod/seksualnaya-retsessiya-pochemu-v-bolshom-gorode-seksom-zanimayutsya-vse-rezhe/

Проверьте метод Фишера на практике. Теория понятная. Если у вас есть страна, где инфляция 1%, и где 5%, то на длинном периоде (допустим 10 лет) цены в стране с наибольшей инфляцией растут настолько (при неизменном курсе), что их товары становятся слишком дорогие, начинается рост импорта, что приводит к росту спроса на валюту, что приводит к девальвации более «инфляционной» валюты. Плюс кэрри-трейд валют при разных ставках.

Но в реальном мире есть США, которые вводят тарифы, есть Китай, которые субсидирует экспорт, и есть Евросоюз, который вообще хрен знает что делает.

Теперь берете и смотрите курс доллара к евро

fred.stlouisfed.org/series/DEXUSEU

и юаню к доллару

tradingeconomics.com/china/currency

Накопленная инфляция за 10 лет в Китае на 15% ниже, чем в США (если ИИ не соврал). Инфляция в долларе и евро почти идентичная (33% против 35%). Но почему-то курсы валют на длинном десятилетнем периоду даже близко не пришли к прогнозоному значению, а колебания внутри 10-и летнего периода вообще могут иметь обратный знак к дифференциалу инфляций.

И если повторить упражнение с рублем-долларом и рублем-юанем, еще более дикий результат будет. И это ожидаемо, ибо теоретический механизм коррекции не работает — нет свободного движения товаров и капитала.

С парой доллар-йена еще более впечатлающие результаты, доллар стоил 77 йен в 2011 году и 155 сейчас — девальвация на 100%. При этом в йене ниже инфляция и даже дефляция периодически.

Gel, это теория, практика иная. Рубль укрепился не только к доллару, но и к юаню. В Китае инфляция еще ниже (чем в США), с периодическими дефляционными периодами — tradingeconomics.com/china/inflation-cpi

Сейчас инфляция в Китае — 0.2% годовых. Теория утверждает, что при разной инфляции валюты девальвируются друг к другу на разницу скоростей инфляции. Но достаточно посмотреть пары рубль-юань, юань-доллар, чтобы убедиться, что голую теорию применять бесполезно — www.macrotrends.net/2575/us-dollar-yuan-exchange-rate-historical-chart

Особенно в текущей ситуации, где санкции и проблемы со свободным хождением капитала.

Umka_139, GOLD — уникальный человек. Он берет объективные данные (цена золота и показатели М2) и умудряется сделать совершенно ошибочный вывод, абсурдность которого очевидна — «американцы обеднели в два раза». Если бы американцы обеднели не в 2 раза, а хотя бы на 25% за такой короткий период — не заметить этого не возможно было бы, ну просто потому что отчеты американских компаний-производителей и ритейлеров об этом кричали бы. Вы не можете потреблять (и обслуживать прежние долги, кстати) в прежнем объеме при падении реально располагаемых доходов на 25%, не говоря уж в 2 раза.

Касательно натурального потребления — рекомендую подписаться на ЧекИндекс в телеге. По нему лично мне понятно, что РФ в рецессии уже давно, думаю не меньше года. Там выкладывается потребление в номинальном и натуральном выражении, например «Мебель — средний чек вырос на 11%, количество чеков упало на 8%»

Дмитрий, мусор на входе, мусор на выходе. GOLD просто не понимает то, о чем пишет. Великая депрессия — это падение ВВП на 25%. Представьте себе, что было бы, если бы американцы реально обеднели в 2 раза. Почему-то GOLD очень сложно признать, что золото — это обычный (ок, необычный) коммод, суперволатильный, и рост или падение цены золота в 2 раза ни на что особо не влияет в экономике. ОК, пересчитал ты М2 или зарплаты в золоте, они в 2 раза упали. А бензин? Он в золоте тоже упал? А ээ? А аренда? А авиаперелеты, и так далее. Обеднение — это когда ты потребляешь меньше товаров и услуг — это периодически случается. Рост благосостояния — это когда ты потребляешь больше — это случается в истории гораздо чаще, в том числе и из-за дешевого китайского импорта. Именно на основе потребления, а не цены золота, можно понять, в каком состоянии «благосостояния» контретная страна в конкретный момент времени. Но тогда, постойте, окажется, что многочисленные просмотры М2, например японского, китайского и так далее, приведут тебя к кардинально другому выводу? Что все страны наращивают М2, никакого особого закона не нужно, и сам по себе рост М2 никаких особых проблем не создает?

Ilya Chernov, ага. Есть еще синтетическая ребалансировка. В классической ребалансировке ты продаешь часть актива, который вырос. Но можно проделать такую же операцию через продажу колл-опционов (или покупку путов, хотя это стоит денег), я не вникал, на западе это популярно из-за налоговой оптимизации. Но главное — перестать искать некореллируемые истории только в активах. Если западные идеи понятны, то часть из них можно перенести на наш рынок. Ну, например, и Олег Дубинский и Илья Коровин достаточно много пишут про неэффективности между срочными и вечными валютными фьючами и доступно объясняют, как заработать, и там нет корреляции с индексом. У Силаева на автоследе есть стратегия-трендовуха по доллару и юаню, которая показывает неплохие результаты (правда, не знаю, если ли смысл учитывая высокую комиссию автоследа). Есть люди, которые умеют зарабатывать на бондовой первичке. В общем, если посмотреть по сторонам, способов найти некоррелируемые стратегии для заработка больше, чем те классические активы, которые  Марковиц и его последователи описали считай что 70 лет назад.

karma, ну я надеюсь, что вы меня простите, если я не читаю все посты GOLD. В них практически нет никакой полезности, а насиловать себя и читать откровенную пургу 100% времени сил нет.

Не знаю, поможет вам это или нет (скорее нет), но на западе из-за того, что портфельная теория Марковица давно не работает (в частности портфель 60 на 40, потому что бонды и акции стали вести себя однонаправленно), портфель богатые инвесторы стараются составлять не столько из активов, сколько с некоррелируемыми стратегриями. По акциям это может быть моментум и M&A, далее это может быть опционный арбитраж, далее это может быть distressed debt, далее конвертируемые бонды и так далее. Методы ребалансировки тоже немного двигаются от классики, от календарной ребалансировки к volatility adjusted rebalancing, когда если ты видишь повышенную волатильность вверх или вниз, ты расширяешь коридор ребалансировки. Практический смысл в этом такой, если обычно ты бы ребаланисировировал портфель при расхождении частей на 5 или 10%, а показатели волатильности резко выросли, ты двигаешь коридор ребалансировки на 15% и 20%, например. И тогда если повышенная волатильность реально выливается в резкое падение, ты начал докупать не после 5 или 10% снижения, а 15% или 20%. То же самое и на волатильности вверх.

Вы меня с кем-то путаете, я несколько лет читаю и комментирую на Смартлабе, никуда не пропадал, всю жизнь один и тот же ник. А что касается постов GOLD про заработок, которые у него по-моему аж в двух экземлпярах недавно появились, по-моему человек в основном троллит и стебется, когда пишет про фьючи.

karma, GOLD вообще не про доходность, а про свою идею фикс с эмиссией.

Подождите, вы ходите сказать, что GOLD, у которого виноваты все вокруг, евреи, банкиры, отсутствие закона об эмиссии, и который даже в своей нише (золото) не умеет делать правильные выводы, переводя все и вся в ценах в золоте, опять просто несет пургу? Да не может быть.

Я думаю, что будет очень сложно найти людей, которые делают ребалансировку, как вы описали — 10 акций и один выпуск ОФЗ. Минимум надо рассмотреть портфель акции-облигации-золото. Можно попробовать вечный портфель (там облигации ближние и дальние добавляются). Можно добавить валютную составляющую — тогда вы приблизитесь к тому, что реально делают люди в РФ. По портфелю лежебоки Спирина уже все выкладки за 20 лет сделаны, можно просто почитать.

Далее, принципы ребалансировки бывают очень разные — есть календарные, есть процентные, и есть куча разных гибридных методов. Ребалансировка не сделает вас богатым, и она действительно занизит доходность на трендово растущем рынке, но плюсы тоже есть, и в плане уменьшения просадки, и в плане психологического спокойствия и бытового удобства (деньги понадобятся на крупную покупку). Тут главное понимать принципы, откуда берется дополнительная доходность ребалансировки (rebalancing premium), что такое «сбор волатильности» (volatility harvesting) и так далее — на западе про это написано куча исследований, а у нас практически ничего.

Из базовых вещей — длинные облигации и акции ведут себя примерно одинаково. Поэтому балансировать акции длинными облигациями — так себе идея, лучше флоатерами или ликвидностью хотя бы частично. Второе — неплохо бы понимать историческую доходность разного класса активов, для Мосбиржи за последние годы это было около 12.5% (MCFTR). Смысл самой простой ребалансировки между акциями и долговом рынком примерно такой. Вот вы взяли и купили акции. Далее вы можете просто экстраполировать, какие цены должны быть исходя их этой усредненной доходности в каждый момент момент времени. Когда акции растут выше своей средней доходности, часть акций продается и на них покупаются долговые инструменты, у которых историческая доходность ниже. Но потом наступает кризис или еще какой нежданчик, акции начинают падать, и когда их доходность становится ниже среднеисторического трендлайна, вы докупаете недостающие акции на деньги из долговых инструментов.

Заниматься всей этой хероборой есть смысл только тогда, когда ты понимаешь, зачем это делается, а не потому что «в книгах рекомендуют». В книгах рекомендуют еще свечной анализ, волны Эллиота, уринотерапию и составление натальных карт.

То, что делает Спирин с портфелем лежебоки, на длинном промежутке дает тот самый нужный эффект — у него ребалансированый портфель из трех инструментов дает доходность выше, чем доходность каждой составляющей.

Вот как это выглядит даже с простой календарной ребалансировкой — assetallocation.ru/pdf/sluggard-2026.pdf

__--

Его комментарий

бновил файл со статистикой по «Портфелю лежебоки» сучетом свежих данных от Росстата по инфляции в РФ за декабрь 2025 г. https://assetallocation.ru/pdf/sluggard-2026.pdf За 2025 год (дек. 2024 – дек. 2025) рост портфеля — +22,9% при инфляции 5,6% За 10 лет (2016 – 2025) доходность портфеля — +12,3% годовых, инфляция 6,3% годовых. За 15 лет (2011 – 2025) доходность портфеля — +10,9% годовых; инфляция 7,1% годовых. За 20 лет (2006 – 2025) доходность портфеля — +12,6% годовых; инфляция 7,9% годовых. За 25 лет (2001 – 2025) доходность портфеля — +16,4% годовых; инфляция 9,0% годовых. За 28 лет (1998 – 2025) доходность портфеля — +26,3% годовых; инфляция 12,4% годовых.
-----
 

open-russian-market, да, в том числе и через них.

Trendovik, это прям хорошо, не дорого.

Маркиз Лафайет, а коммуналка какая в каждом объекте? Люди часто не понимают, что лапомойки, консъержи, зоны отдыха — все стоит денег. И в принципе, пока ты работаешь и хорошо зарабатываешь — проблем нет. Я помню, как у нас (в Калининграде) в одном премиальном комплексе люди годами не могли продать квартиру в сером ключе, и за счет вот этого всего гранитно-мраморного платили 18 тысяч рублей ежемесячно, хотя фактически никакого потребления газа, света, воды не было.

open-russian-market, трубы, сети, пол и так далее. У нас в Калининграде много «немцев» — домов, которые были построены до 1945 года, и они уже несколько капитальных ремонтов прошли, иначе в них жить невозможно — потолки обваливаются, например.

open-russian-market, в России нет компаний, которые много лет сдают квартиры в аренду и ведут весь учет. На западе они есть. Если ввести «average rental unit depreciation rate» то эта цифра будет в стандарте 4%. Учитывая, что у нас бетон (а не деревянные каркасные дома) и часть затрат покрывается общедомовыми тратами, я бы брал 2.5%-3.5%. Альтернативный способ это отдельно посчитать голые стены, где амортизация около 1-1.5%, и отдельно ремонт и мебелировку. Нормы по сроку службы и амортизации мебели, холодильников, пластиковых окон, межкомнатных дверей — это все есть в разных нормативах.