Выходить из флоатеров на замедлении темпов снижения ставки это не просто смело, это пипец как смело. Тем более, что полным полно флоатеров под номиналом, особенно дальних, включая ОФЗ 29 серии.

А что это за зверь? Есть ипотечные облигация Дом.РФ и есть СФОшки сберовские (обеспеченные потребкредитами). Ни то, ни другое не является субстандартными облигациями. Сбер не продает младший транш, а удерживает сам. Пока по-моему только Тинек продает свои младшие транши. Мне кажется вы не поняли суть предложения, и какой именно тип обеспеченных облигаций и какой транш вам предложили (нужно от вас детали). Если то, о чем я написал — эти продукты на рынке уже много лет, они значительно более безопасны, чем несекьюритизированные облигации.

Aneto, я полностью согласен. Жилая недвижимость может обгонять инфляцию, может отставать, но на длинном горизонте то, о чем пишут исследователи и что я пересказал. Цикличность однозначно есть. Считать в доходах домохозяйства (это более правильно, чем в зарплатах, ибо недвижимость это обычно совместная покупка)  тоже верно. Я ничего менять не пытаюсь. Недвижимость — это недвижимость. Просто класс активов, у которой есть плюсы, если минусы, но нет никакой магии, которую впаривают те, кому нужно, чтобы вы несли свои деньги туда.  В этом смысле недвижимость не отличается от акций, драгметаллов, крипты, и прочего, когда пытаются внушить «не, на самом деле надо вот сюда, купишь это и решишь свои проблемы». Недвижимость — важная, самая базовая часть человеческой жизни и комфорта.

Aneto, я не очень понимаю, что вы хотите. Есть общее правило по жилой недвижимости (для всего мира), оно связанно с тем, что жилье это главная статья трат домохозяйства и есть прямая связь между жильем и стоимостью труда (и инфляцией через все это)

1. На длинных периодах номинальная цена недвижимости и инфляция практически совпадают.
2. С учетом всех трат жилая недвижимость отстает от инфляции на 1%-1.5% в год. Опять же на длинном периоде.

Не важно, Москва это, не Москва, нигде в мире жилая недвижимость на длинных периодах (десятилетия) не может обгонять постоянно инфляцию, это математически невозможно (исключая регионы с кратным ростом населения). Если вас устраивает, что инвестиции в недвижимость спасут большую часть ваших сбережений от инфляции (а это так) — то это прекрасно. Просто есть идиоты, которые верят, что они инвестициями в недвижимость обгонят инфляцию. Ну что с дураков взять. Особенно это смешно, когда люди инвестируют в недвижимость с плечом (т.е. помимо амортизации несут еще и процентные расходы), но это уже сродни веры в гороскоп — если очень хочется можно верить в любую лабуду.

Aneto, так я вам и говорю, берите периоды от 10 лет, они у Сбера тоже появятся через Х лет, и вы сами убедитесь, что все и так знают. На длинных периодах инфляция и стоимость жилья совпадают, а если посчитать все затраты, то незначительно отстает.  У Сбера и у IRN одинаково достоверные данные, вопрос в продолжительности.  Западные исследователи вообще берут для исследования 100 летний период и разбивают на декады. На моем графике наглядно видно, почему по 5 годам нельзя делать выводы, и это я вам еще короткий график дал, вот как правильно.

dbndbn, ну нужно смотреть по цене реальных сделок, а не хотелок из Циана. У Сбера есть отличная своя аналитика, там реальные цены из ипотечных сделок (что тоже чуть искажает, но это не принципиально), просто данные Сбера и то, что передается в MREDC не такие длинные, как то, что есть на IRN и на других источниках. И когда вы вытягиваете график на 10 или 20 лет, вы видите, что не только рынок состоит из 5 лет бурного роста, что было недавно, но и из многолетних стояний. В любом случае, то, что жилая недвижимость незначительно отстает от инфляции при всех полных подсчетах — это просто факт, который вы можете прочитать в англоязычной литературе. В некоторых странах есть непрерывные данные по собственности с 17 века.

Metzger, кому нужно? У нас обеспеченность жильем — 29 квадратов на человека. Зачем еще 20 квадратов? Чтобы получить 49? Это будет больше, чем в Британии. Вообще везде, где обеспеченность квадратами 40-50 метров на человека это обеспечивается большим количеством частных домов. У нас уже перезастрой квартир в 30%+ рынках, включая все основные (Краснодарский край, Питер, Москва). Девелоперам дай бог продать то, что сейчас стоится.

Metzger, ну да, рост есть, но он отрицательный — realty.rbc.ru/news/6a0376739a794714be5259a2

Aneto, в прямом. Идете на IRN.ru и смотрите, насколько выросла московская вторичка за 10 лет, на 80%. Далее смотрите инфляцию накопленным итогом за это же время 118%.

www.irn.ru/gd/za-10-let/#begin

Далее делаете еще коррекцию на амортизацию, ведь вторичные квартиры — это не картошка, не молоко, не цемент и не бензин, в отличие от всех этих товаров, вам в купленную вторичку надо вкладывать деньги, чтобы получить ту итоговую сумму, что вы получите. И вот вам пример того, где в супергорячем рынке (Москва) за 10 лет люди получили отставание от инфляции. Это норма, везде так. Первичка отличается от вторички. Не просто в плане льготки, а в плане того, что первичная недвижимость каждый раз возводится заново, и инфляция (например инфляция труда) там отражается мгновенно на себестоимости.

Исторически недвижимость отыгрывает большую часть инфляции, отставая от нее на 1-1.5% ежегодно. Это известно на исследованиях Британии, Голландии и США, где есть столетние записи. Отставание происходит из-за налогов и амортизации, которые неизбежны. Если вы купили объект за 1 миллион, а через 10 лет продали за 1.5, он подорожал не на 0.5, так как все это время вы вкидывали туда средства (или значительные или нет), чтобы итоговая цена была 1.5, а не ниже. В принципе это очень сейчас заметно на нашем рынке, когда владельцы старой вторички начинают отставать от инфляции что в ценах продаж, что в ценах аренды (с арендой вообще задница, но тут причина переизбыток из-за новых «инвесторских» квартир).

Лучше иметь возможность заправиться по высокой цене, чем не заправиться по низкой.

Блин, как я завидую тем, кто верит, что на графиках нарисовано будущее…

Не, подождите, вы хотите сказать, что у Кречетова не лучшая аналитика на рынке? Да не может такого быть…

vedmov, да даже просто загородные пространства, которые хаотично застраиваются ИЖД каждым во что горазд уже отталкивают меня и мою жену. Не говоря о том, что договориться ни о чем (дороги, уличное освещение) уже не получится. Это реальная ценность и чтобы вы понимали, плюс минус похожие земельные участки у нас в цене различаются в 2 раза. Участок, который в организованном коттеджном поселке стоит 3.6 миллиона на 6 соток, можно купить за 1.5-1.8 миллиона в шанхае. Если будете у нас в Калининграде и вдруг по старой трассе поедете на побережье, есть нас такой разросшийся поселок Холмогоровка, где каждый построил сотни домов кто во что горазд. Выглядит это абсолютно трешово, а главное, люди строят дома по 15-20 миллинов, но к ним нет дорог, даже щебенок. С ноября по апрель это дикая грязь.

Shrizt, могу, конечно, но для этого надо построить дом, а потом это не очень интересно в 50 лет. Когда была пандемия, я купил себе «домик в деревне», правда это была не реальная деревня, а небольшой городок Правдинск. На одной улице с вот этим домом — www.avito.ru/pravdinsk/doma_dachi_kottedzhi/dolya_dom_1157_m_na_uchastke_12_sot._7806450330?context=H4sIAAAAAAAA_wE_AMD_YToyOntzOjEzOiJsb2NhbFByaW9yaXR5IjtiOjA7czoxOiJ4IjtzOjE2OiJHWTJvVnRxSkF0V1NsZm5kIjt90fQEoz8AAAA

Место реально крутое в плане природы (там рядом лесок, рыбалка) и так далее. Но через год я продал дом. И я, и жена пришли к выводу, что вместо того, чтобы ездить 50 км каждую неделю, и находить сюрпризы в доме, построенном в 1988 году, лучше мы с нуля построим дом в хорошем коттеджном поселке, который будет в 5-10 минут от школ (младший еще учится), где вся городская инфраструктура доступна, и к тебе ездит такси и доставка. У меня с работы человек живет в поселке, где я купил землю, уже второй год, и ничуть не страдает от того, что у него хороший свежий ремонт, свой участок, нет проблем с парковкой машины, тишина, и соседи обмениваются фотками лис и зайцев, которые прибежали в поселок с соседнего поля.

ves2010, Гурьевская слобода в Калининградской области — zisk39.ru/

vedmov, скорее наоборот. Вот я, например, специально купил землю в коттенджном поселке с единым застройщиком и единым стилем (доступно всего 4 типа проектов), хотя альтернативы есть (поселок в деревне). Почему это сильно лучше, чем «шанхай в деревне». Первое — все коммуникации есть, от дорог и интернета и газа. Это сильно лучше обычного «деревенского» дома или «самостроя», где нет ни асфальтовой дороги, ни плитки, и вообще непонятно, как это убирается зимой. Второе — визуально это приятно.  Я жил в США много лет, и такие однотипные поселки напомниают богатую субербию СШИ и Европы — если они сделаны хорошо. Третий момент — все соседи примерно одного класса, в моем случае это «русские немцы», возвращающиеся в Калининградскую область (все прилегающие к моему участку куплены ими), айтишники, и прочие люди с хорошим доходом (типа семьи стоматологов из Новосиба). Это позволяет иметь полупрозрачный низенький забор и не беспокоиться о безопасности. Напротив поселка строят магазин конкретно под нас. Все плюсы природы остались — зайчики, лисы, птички. Кому надо, в паре домов, построили себя курятники ради яиц. Много у кого бани. Никаких минусов отдыха нет. Все тоже самое, только тише (кроме самой стройки) и чище. Все-таки в деревне и алкаши остались иногда, и могут устроить дискотеку с шашлыками так, что соседи все слышат. 

Дмитрий, некорректно считать, что у вас амортизируется только бетон или кирпич, если дом сделан из этого материала. Все просто берете стоимость квартиры, и дальше сколько стоит сам серый ключ, а сколько  ремонт и техника. И дальше считаете. Для регионов амортизация выше, чем для столицы. Просто потому что холодильник или стиралка стоят примерно одинаково, что в Москве, что в Челябинске. Но в Челябинске это может стоить 1 месяц аренды, а в Москве половину. И % стоимости техники от общей цены тоже разный. Стоимость ремонта сейчас часто достигает 30% квартиры и выше (серый ключ 7 миллионов, ремонт и меблировка 3, итого 10 лямов). Уверяю вас амортизация мебели и техники происходит примерно с одной скоростью, что в Австралии, что у нас. Просто на западе есть реальные цифры. А у нас люди даже не записывают траты.

Дмитрий, я не говорю вам, что вы будете делать крупные ремонты каждые 5 лет. Я вам говорю, что обычный арендодатель не вдупляет, что такое амортизация, и как правильно ее считать. Банально нет культуры. Многие закладывают 1% или 1.5% и заявляют «у меня амортизация учитывается». На западе, где аренда это бизнес, а не благотворительность, амортизация очень четко считается по факту. Поэтому если вы введете average rental unit anual depreciation rate — вы получите цифры, которые близки к реальности. В Австралии, например, где аморт списывается с налогов, есть законодательные акты, которые говорят — до такого-то года постройки можно списывать 4% в год, до такого года 2.5%. У нас есть нормативы по амортизации офисной мебели. Есть данные по амортизации гостиничных номеров — потому что это реальный просчитываемый бизнес, если ты не делаешь ремонты — ты платишь через снижение загрузки или низкие цены.
И только у нас люди не считают нужным закладываться, что между арендаторами нужно что-то делать. Что замена текущего крана, регулировка пластиковых окон, смена занавесок, после того, как какой-то мудак их прокурил, все это стоит денег, и в регионах, а Калининград для меня обычный регион, все это стоит денег, которые на фоне низкого ежемесячного платежа очень даже заметны. У меня есть однушка, я купил ее для своего сына, но был план сдавать ее год, пока сын доучивается. Я ее сдавал полтора месяца, пока арендатор не «пропал», и мы его выгнали ссаными трямками. Я купил квартиру в доме 2019 года постройки, как раз прошло 5 лет. Никакого капитального ремонта я пока там не делал, хотя понимаю, что через 5 лет серьезный ремонт понадобиться. Я сдавал квартиру за 30 тысяч рублей. 6 тысяч рублей я заплатил газовщику, потому что на момент съезда арендатора котел не работал. Потом мы выкинулу стиралку, которая была вся в плесени — это не вина последнего арендатора, а показатель того, как другие люди до него относились к технике. И грубо говоря мои заработки за все это время — ноль. И при том, что ничего плохого в квартире арендатор не сделал. Амортизацию надо закладывать и закладывать правильно. Кухня, пластиковые окна, ручки дверей, выключатели, холодильник, микроволновка, все имеет срок службы, и все амортизируется. Из-за того, что у вас за три года кухня в нормальном состоянии не означает, что амортизации не происходит — происходит, просто полная замена это уже финальный этап, который для разных вещей происходит на 10-й, 15-й, 20-й год. Роутер, например, нужно менять чаще, а пластиковые окна — реже. Люди, которые думают, что они самые умные, и не делают ремонт в ушатанных квартирах, просто платят простоем и пониженной арендой. Если ты сдаешь квартиру на 5 тысяч рублей в месяц дешевле, потому что ремонт уже не свежий, но еще норм, то это 60 тысяч рублей или 300 тысяч за пять лет. Если 10 тысяч недозарабатываешь, то это 120 тысяч рублей в год и 600 тысяч за пять лет. Когда в итоге ты продаешь убитую квартиру на миллион дешевле, или вкладываешь в ремонт нужного тебе уровня, чтобы продать нормально — это все амортизация. Ничего бесплатно не бывает. Мы живем физическом мире с энтропией. Просто вспомните свою жизнь и подумайте сколько вещей вы за 5 или 10 лет купили, поменяли, выкинули, отремонтировали, увезли в химчистку и так далее.

Очень многие люди утверждают, и я их мнение разделяю, что если взять аренду и правильно считать все — амортизацию и стоимость своего времени, то реальная доходность долгосрочной аренды в России выходит околонулевой. Это эмпирические подтвеждается фактами — у нас до сих пор нет юридических лиц, которые могут заниматься долгосрочной арендой жилья, и на этом зарабатывать. Это сильно отличается от ситуации с коммерческой недвижимостью, где таких примеров масса, а «доходные дома» — единичные эксперименты. И даже на уровне физиков только льготная ипотека со ставками втрое ниже рыночных позволяет хотя бы первое время «зарабатывать» на такой аренде, потому что в новых квартирах максимально не виден эффект амортизации, которая неумолимо происходит.

Маркиз Лафайет, ну это фантастика. В среднем квартира сдается 9 месяцев, так что мелочи будут постоянно вылезать между арендаторами.