Ив Ив, нет, вы меня не правильно поняли. Итоговая амортизация считается как совокупность амортизации всех компонентов. По амортизации стен вы абсолютно правы. Конструктив устаревает, но, например, даже когда такие дома физически сносятся, как в программах по реновации, оплачивается это обычно не собственниками. Тут надо просто брать взносы в фонд капитального ремонда, и добавлять компоненты, которые собственник оплачивает из своего кармана. Ну, например, смену батарей и стеклопакетов. Или переделки электрики. 

Если вы возьмете свои реальные данные по квартире (если вы знаете, какой процент приходится на «серый ключ», какой на «ремонт» и какой на «мебель»), то все очень просто посчитать. Например, квартира за 12 миллионов это 2 миллиона ремонта в материалах, 500 тысяч рублей в работе и 500 тысяч в технике, а 9 миллионов это стены. У вас будет одна цифра. Но, например, может быть такое, что нереально сделать ремонт за 500 тысяч в Москве, и нужно вкладывать 1 миллион в работу. Тогда другие цифры.

Вам дальше надо просто себя не обманывать и максимально реалистично оценить период амортизации ремонта, сколько он прослужит. Ибо даже если вы не сделаете ремонт, а ушатаете квартиру и ушатанной продадите, вы все равно «оплатите» этот компонент через понижение итоговой цены продажи, и через пониженную аренду.

Вы знаете, что вам косметика обходится в 350 тысяч. Когда вам нужно будет делать косметику, если прошло уже 2 года? Если через 3 года и вы платируете такую косметику раз в 5 лет, это один сценарий. Если вы считаете, что косметику в аренде можно делать раз в 10 лет — это другие расчеты (и не очень реальные, кроме бомжебабушатников). У вас сейчас по факту происходит амортизация И сделанной косметики, и остального ремонта. Вы, например, не меняли межкомнатные двери. А они амортизируются. Вы переклеили обои, но не трогали пол. А он продолжает амортизироваться. Чем больше конкретных цифры вы или я выкладываем (например расчеты по налогам, или сколько стоила косметика и сколько общая стоимость квартиры) — тем проще понять друг друга.

Есть, например, такой важный момент — а сколько бы косметика стоила сегодня? 400? 450? 500? Стоимость ремонта резко выросла за последние годы, сильно превышая рост инфляции, рост цен недвиги и рост цен на аренду. Моя бригада подняла цены в с 6 тысяч за квадрат до 20 тысяч за работу за 5 лет, например. И если аренда растет медленее, чем стоимость ремонта, это придется учитывать, это сдвинет математику амортизации, если вы начинали с тем, что ремонт был 20% от стоимости объекта, а сейчас 25% или 30%. А это реально происходит, потому что плиточник возьмет с вас ту же сумма за работу, что в хруще, что в новострое, а вот темп роста цен «старой» вторички и аренду на нее может быть ниже, чем в среднем. А холодильник амортизируется с одинаковой скоростью, что в хруще, что в элитке.

Ив Ив, еще раз есть нормы амортизации. Берете и вбиваете «норма амортизации ремонта». И получаете косметический ремонт амортизируется за 7-10 лет, капитальный за 20-25. Есть амортизация мебели и техники, все ниже 10 лет. Просто считайте. Я взял амортизацию 2%, это занижено. 240 тысяч в год должно покрыть абсолютно все, и мелкий ремонт (косметика, о которой вы говорите) и крупные вещи (ну например замену кухни, которая происходит раз в 15 лет), и стеклопакетов раз в 20 лет.

Вот вы сами потратили на косметику 350 тысяч уже. А капитальный ремонт двушки сделать думаю 1.5 миллиона минимум, это если прям эконом-эконом. Вот и посчитайте, что за 15-20 лет вы сделаете 1 капитальный ремонт (как правило либо в самом начале, либо в самом конце), и несколько раз косметику. 2-3. А амортизируется не только ремонт. Телевизоров за это время будет купленно тоже не один.

Вот вам пример расчета, я с ним не согласен, он завышен для России, но вы легко можете посчитать «ваши» цифры, зная стоимость ваших вложений, и увидеть реальную амортизацию. 4% это норма амортизации арендных юнитов на западе, у нас ниже из-за того, что квартиры в кирпиче и бетоне). Я смею утверждать, что ниже 2% у вас не получится

Ив Ив, IRN дает вам возможность и с новой москвой и без, и по районам даже. По поводу того, серьезно ли я считаю необходимость считать налоги и остальное? Да, серьезно. Могу наглядно показать. Давайте считать, что что выкупили квартиру или студию за 12 миллионов и сдаете ее за 50 тысяч в месяц или 600 тысяч в год. Допустим простой — одна неделя в году или 1.9%. Это 11.400 рублей. Еще вы платите 4% налога, это 24 тысячи рублей. Еще вы платите 0.15% налога на недвижимость от 12 миллионов, итого 18 тысяч рублей в год. Ну пускай кадастровая стоимость будет ниже, потому что жилье покупалось в сером ключе, а все что до 10 миллионов облагается по 0.1%. Запишем 10 тысяч для простоты, тут как повезет, может жилье старое, тогда еще дешевле будет, там кадастр в разы от рыночной отличается. Итого вы просто за налоги и простой заплатите 11.400+24.000+10.000 или 45400 рублей. Итого 554600 остается от 600 тысяч. Или 4.6% годовой доходности, а это мы вообще еще никаких затрат не понесли, ни текущий кран, ни купить микроволновку, потому что арендатор попросил, ни клининг между сдачей, ни амортизацию. Ну и как вам кажется, если почти 8% вашего теоретического годового дохода ушло на мелочи, это важно или нет? ОК, давайте амортизацию посчитаем. Возьмем просто 2% от 12 миллионов, хотя это занижено. 240 тысяч в год будем откладывать, чтобы иметь возможность делать  мелкий ремонт раз в 5 лет, серьезный раз в 10, и менять технику и мебель. Тогда в год у нас с квартиры остается округленно 315 тысяч. Это 2.6% годовых. 26 с небольшим тысяч в месяц с однушки или студии в Москве. И это без форс мажоров, порчи, судов, заливов и так далее. Едем дальше, ну у вас же не было в реальности 12 миллионов? Ну по чеснаку мы наверное обсуждаем вариант с семейкой, если речь о новом жилье. А может мы на ремонт брали потребкредит. Ну тогда если мы платим, допустим 25-30 тысяч в месяц, то какая реальная доходность? Ноль? Бинго, вот мы и пришли к реальной ситуации.

Тут, конечно люди скажут, но ведь недвига дорожает. Ну да, дорожает. Вот вы через 5 или 7 лет квартиру продадите, чтобы взять объект поновее, это важно, вытащите «заработанные деньги», и потом ахните, у вас получится доходность чуть ниже депозита, но это был «депозит» на 5 или 7 лет.

Ив Ив, MREDC рассчитывается на основе данных ипотек Сбербанка, где большая часть ипотек дается на ПЕРВИЧКУ. Инвестор не может повторить доходность MREDC, ибо купленная в первичку будет проданна на вторичке, причем в одних и тех же комплексах застройщик за счет доступа к льготной ипотеке продает ДОРОЖЕ, чем может вытащить частник из идентичного объекта (дисконты в 10-20% идут автоматически, когда горе-инвесторы продают свои квартиры). Только застройщик может повторить такую динамику. Несложно убедиться, что рост вторичного жилья в Москве за 5 лет был вдвое ниже MREDC, подорожание было на 30%+ — www.irn.ru/gd/za-5-let/#begin

Цифра в 4% арендной доходности жилья в Москве чистыми — фантазии. Стандартный caprate — 5%  для жилья грязными. Грубо говоря, чтобы получать 50 тысяч в месяц, надо вложить 12 миллионов (600 тысяч в год арендой). Амортизация не 1% и не 1.5%, это фантазии. Норма амортизации рентного жилья зарубежом — 4% ежегодно. У нас 2.5%-3.5%. Просто посчитайте сами (ИИ очень помогает), какой процент объекта бетон, какой ремонт, какой мебель — на выходе общая амортизация.

Далее посчитайте налоги, хотя бы как самозанятый. Дальше запланируйте простой, сколько недель в году. Дальше налоги на недвижимость. Арендаторы обычно платят коммуналку, но не всегда соглашаются оплачивать капремонт. Если из вашего кармана — считайте. Дальше порча, суды и форсмажоры — надо что-то заложить. Именно поэтому никакой вменяемый человек жилье ради аренды за свои деньги не покупает, если только в льготку не раздают бабки бесплатно — та же коммерция имеет вдвое выше капрейт (не 5% от стоимости, а 8-10%), меньше бытовых проблем, и ремонт и прочее арендатор делает за свой счет. А «защита от инфляции» что в коммерческой недвиге, что в жилой работает одинаково.

제냐, то что вы предлагаете не является стратегией, и это давно не работает. Когда-то бабушатник в аренде давал 1000 баксов, жизнь во Вьетнаме была 500 баксов, в Тае 1000 баксов было выше крыши, и таких «дауншифтеров» было масса, люди пенсионного возраста сдавали свои квартиры, а сами жили в Болгарии, например. С тех пор в мире произошла дикая долларовая инфляция, бабушатник в Москве сдается за 60 тысяч, а на 700 баксов в месяц в Азии если вы и проживете, то уровень жизни будет сильно ниже московского.

Смысла покупать несколько квартир в Москве и сдавать их нет никакого — реальная доходность после амортизации будет 0-2%, вам надо решать проблемы чужих людей, а сдавать удаленно это гарантированные проблемы. Более того, это обратный от разумного процесс. Условно говоря, 15 миллионов рублей в московской однушке при среднероссийской зарплате в 100 тысяч это 150 месяцев жизни или 12.5 лет. И вы предлагаете схему, по которой надо «вложить» 24-36 лет жизни, чтобы получить денежный поток, который будет после вычета всех затрат в лучшем случае давать ту же 1 среднюю зарплату (грубо говоря, если вы получаете 150 тысяч в месяц с двух квартир, то после налогов, простоев, форс-мажоров и амортизации вы можете рассчитывать на 100 тысяч. Ну или, как обычный человек, тратить все 150 в месяц, получать 0 в месяц простоя, и через пять лет выяснить, что вам нужно вложить тысяч 800 в ремонт и перемеблировку, взять негде, и вы начинаете снижение в ценах аренды).

Альтернативный вариант — продать однушку за 15 миллионов, купить однушку или дом за 5 миллионов (да-да, домик в деревне или дачу все еще можно найти по таким ценам), 10 миллионов вложить, получая те же 100 тысяч или чуть меньше после налогов, можно в валютные инструменты, если страшен девал, и решить проблему.

Если вы посмотрите цену недвижимости как не фиксированную рублевую сумму, а как мультипликатор среднероссийской зарплаты, то там, где квартиры стоят много зарплат, стоит продавать, а там где мало — купить. Эта операция подарит вам как раз многие годы «бесплатной жизни». При этом надо найти место, которое не только дешевле Москвы, но и имеет какое-то сильное преимущество (для кого-то это климат, для кого-то это море, для кого-то это своей кусок земли).

Сергей, до налогов. Это единая методология, зарплаты Росстат тоже до налогообложения дает. Это называется «начисленная зарплата». Иначе нельзя, потому что в разных странах в разных ситуациях налоги могут отличаться, и люди с идентичной зарплатой могут на руки получать разные суммы (ну, например, там, где на детей положен налоговый вычет, а дети есть не у всех, плюс дети выростают).

Артем Дзуба, больше 80 тысяч median household income — fred.stlouisfed.org/series/MEHOINUSA646N

 Медианная цена дома в районе 410 тысячи долларов

fred.stlouisfed.org/series/MSPUS

Олег Ков, да-да, как и Токио был уникальным городом. Или Лондон. Только темпы роста цен на жилье в Британии вообще почему-то обгоняют Лондон, где пару лет падение.

qaz trey, ну да, когда взрыв инфляции больше всего хочется иметь кучу наличных рублей под подушкой. Если вы не жили в гиперинфляцию 90-х, люди были готовы вкладываться во что угодно, даже в МММ и ХоперИнвест, лишь бы деньги не сгорели.

Stanis, плавает, но он регулярно бывает отрицательным на недельном промежутке и почти всегда ниже квартального.

Stanis, да, во фьючах, особенно в вечниках дичь происходит. Например RGBIF в последнее время имеет отрицательный фандинг. Это вообще как — бесплатные деньги раздавать?

RoboScalp, ну фьючерсы тоже отличный инструмент, не очень понятно, зачем его противопостовлять опционам. Я, например, регулярно торгую фьючерсами RGBI (в шорт), имея базовый актив (ОФЗ) в лонг. Легко убедиться, что волатильность фьючерсов очень часто превышает волатильность базового актива (в моем случае индекса RGBI) — что означает автоматическую возможность безрисковых сделок, доходность которых выше безрисковой ставки. Более того, хотя фьючерсы формально в своей цене в отличие от опционов не учитывают волатильность, в реальности волатильность учитывается, причем и направление волатильности. Ну, в качестве примера, фьючерсы  SFIN были в бэквордации к акциям ЭсЭфАй почти всю прошлую неделю, так как люди не верили, что рост акций будет долгосрочно. Аналогично регулярно происходит в Сегеже. Нередко контанго Башнефти меньше справедливой. Ну и так далее. Если ты понимаешь, что волатильность например фьючерса IPO выше индекса IPO, и ты легко можешь купить базовый актив (в виде ПИФа), и ты видишь разницу в контанго в сравнении с теоретически справедливой ценой, это дает тебе дохрена возможностей. А те, кто комбинируют опицоны, фьючи и вечники, типа Коровина, против идей которого был написан пост, или Олега Дубинсокого, имеют шикарные возможности безрискового заработка. Надо просто вовремя увидеть и воспользоваться, а не писать, какие дураки те, кто торгуют опционами или фьючерсами или акциями.

Stanis, да, очень много фактических ошибок. Если расценивать премию, как стоп-лосс, то в опционах ты его оплачиваешь, но удерживаешь позицию. В линейной торговле стоп-лосс это не просто фиксация убытка, это еще и потеря позиции. Поэтому при откате назад, а на волатильности это очень вероятно, результат будет совершенно разным.

Немножно не понял момент с тетой. Во фьючерсе точно так же происходит распад теты (если фьючерс куплен в контанго). Ценообразование контанго и опционной премии примерно одинаково упрощенно привязано к ключевой ставке (минус дивы, там где они есть в конкретный период). С чего это покупатель фьюча не будет оплачивать распад теты точно так же, как и покупатель опциона? Почему вы считаете, что тета фьючерса распадается медленней, ведь в день экспирации она все равно  обнулится, а в день покупки равна цене базового актива + ключ, помноженный да остаток дней, если это акции или дни, помноженнные на дифференциал безрисковой ставки разных валют, которыми вы торгуете фьчерсами на валюты? Математика опционов и фьючерсов непосредственно связана с безрисковой ставкой, и распадается именно она. Значение безриска, что в формуле цены опционов, что фьючерсов — идентично.

Смысл писать про инициативы ЛДПР? (Как и Справоросов или КПРФ). Тупой популизм и околонулевые шансы быть реализованными.

Ну успехов. Те, кто поработал в Индии или с индусами, ой как не верят в перспективы этого рынка. Это надо просто прожить  на личном примере.

Алекс Убилава, считают инфляцию только лохи. Правильно ее чувствовать. Это как трансгендеризм. Жил всю жизнь мужиком, а потом в 50 лет захотелось себя бабой почувствовать и отрастить сиськи, и бум, ты уже уже женщина, запертая в теле мужика. Не понравилось тебе, как на твои волосатые ноги на каблуках смотрят, и бум, ты уже небинарная личность. Так что хочется тебе, чтобы 52% инфляция была, значит так и есть. Это не тебе надо считать, это окружающие должны просто принять эту цифру, как факт, и меняться.

Гуру Хренов, в Бразилии этанол это обычное моторное топливо с примесью этанола. Там очень высокий процент (30%), в США и Европе от 10 до 20% макс обычно. Для того, чтобы ездить на 100% этаноле специальные движки нужны, а так обычно больше 10% нельзя разбавлять.

Вчера коллега на Балтойле за городом заправился без очередей. Я сначала не поверил, так как живу рядом с Тебойлом и очереди постоянные, хотя становятся меньше. Короче, в Калининграде реально на этой неделе сильно лучше, чем было до этого. Будем надеятся, что так и продолжится. Еще, кстати, узнал такую инфу. Асфальтовое производство в Васильково везет себе запас дизтоплива из Питера (им нужно много для дорожной техники), скоро «баржа» должна прийти. Брали по 120 рублей литр. 

MySki, ага, и для лотка наполнитель из сена по дороге сделать.