Как недвижка превратилась в тачку.

Недавно ЦБ РФ выпустил аналитическую записку по рынку недвижимости — в ответ на статистику Росстата, который заявил, что разрыв между первичным и вторичным жильём в РФ достиг 63%.

Это, конечно, не так. Разве что для кликабельного заголовка — больше эту цифру никуда не приложишь. А вот из самой записки ЦБ можно вытащить несколько интересных выводов. Ссылка на источник: cbr.ru/Content/Document/File/193895/analytic_note_20260626_dfs.pdf

Если честно, у меня всегда внутри сидело ощущение, что инвестиции в жилую недвижимость — гиблое дело. Номинально она может и растёт, но в реальности ты беднеешь. Ответ на это я нашёл в записке ЦБ. Сам он, конечно, таких выводов не делает — всё исследование затевалось, чтобы объяснить, почему первоначальный взнос должен быть 20%. Но косвенно сделал мне большой подарок.



Посмотрите на график выше. На нём — отрыв цен вторички от текущих цен первички. Серая линия — средняя цена квадрата вторички в зависимости от года постройки. Чтобы обменять квартиру в доме 2000-х на свежую вторичку или первичку, нужно доплатить минимум 25%. А чтобы обменять квартиру в доме 1980-1990-х годов постройки — доплатить придётся уже 50-60% (Москва — не исключение! Для адептов, что в крупных городах точно все не так).

Ровно та же история с автомобилями. Часто слышу, как кто-то в интернетах радуется: мол, мой БУ авто подорожал. Купил за лям, а теперь он стоит два лям! Заработал! Но правда в том, что купить машину той же марки и модели, только посвежее, теперь нужно докинуть еще лям, а то и два сверху. Номинально заработал, а по факту остался на том же месте. Если не хуже.

С недвижимостью на графике ЦБ та же история. Да, номинально она будет расти. Но правда в том и об этом говорит сам ЦБ (хотя эта часть у них осталась сильно недоисследованной), что после первых восьми лет недвижимость начинает терять в цене из-за износа. Большинство ипотек берут на 30 лет. И через 30 лет, если вы захотите вернуться хотя бы к тем условиям, что были на старте, продав своё золотце, вам не хватит денег на равнозначную более свежую квартиру. Просто из-за износа. Если повезёт, за 20-30 лет разрыв составит 20-30%. Если нет (хреновая УК, мигрантов навезли в район, мусорный завод построили по соседству, или застройщик просто сэкономил на материалах) разрыв может быть намного больше.

Получается, что покупая недвижку, я не становлюсь богаче в будущем, даже несмотря на то, что номинально она будет расти в цене. Это своего рода якорь, который гарантирует: спустя 20 лет у тебя останется примерно то же качество. Но само качество не индексируется:) Меня такой расклад не сильно радует.

Да, недвижка будет расти — это факт. Может, будут ещё такие сладкие периоды, как с 2020-го по сегодня. Но если забетонировать там деньги — богаче через 20 лет я не стану. А если не окажусь достаточно прозорливым — могу стать ещё и чуточку беднее.

Тогда спрашивается. Стоит ли класть годы своей жизни на то, что не сделает Вас богаче?