open-russian-market, потому что все надо смотреть и считать. Вот человек выше писал, что у него ипоткека под 8%, он два года платил 36 тысяч в месяц, т.е. это 864 тысячи + страховка по ипотеке, пока дом строился. Потом он потратил 500 тысяч на ремонт и на время ремонта оплачивал коммуналку. Сейчас у него математика 36 тысяч платеж, 50 тысяч аренда. Формально это выше, но за 14 тысяч в месяц человек будет решать проблемы арендатора, с этих 14 тысяч надо платить налоги, а так же оплачивать разного рода мелкий ремонт и откладывать на амортизацию (что при цене квартиры в 10 миллионов более 200 тысяч в год). Т.е. пока даже аморт человек не отбивает, и сдает в минус, не понимая этого. Благо первые 3-5 лет с ремонтом ничего особенного обычно не случается, но уже через несколько лет, когда квартиру ушатают, встанет вопрос, либо вваливать деньги в ремонт еще, либо снижать цену. Поэтому я всем говорю, кто очаровывается арендой — поговорите с друзьями и коллегами, кто сдает квартиру хотя бы 5 лет, обычно этого времени хватает, чтобы пройти через несколько смен арендаторов и необходимость ремонта. Эти люди знают реальность гораздо лучше, они ее прожили.

open-russian-market, по поводу фонды не знаю, часть просто продали квартиры, большая часть имеет 2 квартиры, но не сдает больше, часть продолжают, но совершенно разочарованы. Тут надо понимать специфику — я в айти компании, у очень много у кого больше одной кваритиры. У меня три.

С арендой и посуткой сейчас в Калининграде сильно хуже, чем год-два назад, очень большой перестрой. 2 года назад летом вообще нельзя было снять долгосрочно, потому что все в посутке. Я свою сдавал в июле, и пришлось снижать цену, чтобы найти арендатора. Это вообще нонсенс, чтобы летом квартира не улетала. Сейчас квартиру в НОВОМ доме с о свежем ремонтом можно найти от 25 тысяч рублей — www.avito.ru/kaliningrad/kvartiry/1-k._kvartira_26_m_28_et._2404488445?context=H4sIAAAAAAAA_wE_AMD_YToyOntzOjEzOiJsb2NhbFByaW9yaXR5IjtiOjA7czoxOiJ4IjtzOjE2OiJEVEg1aDdHN1NlQnQzSHdaIjt9Q3vTJj8AAAA

Олег Бар, у меня простой интерес — понять вашу позицию. Если вы зарабатываете на сдаче чужой недвижимости, а не своей, у вас совершенно другой профиль risk-reward. Вы просто привели человека, или заключили договор, получили за свою работу деньги, и все дальнейшие проблемы, которые возникают, на вас никак не отражаются. Поэтому такие люди топят за сдачу жилья в аренду — это приносит им денег, а рисков нет. У собственников жилья ситуация другая. Они влезают в аренду ошибочно думая, что это выгодно, мучаются несколько лет, и потом вылазят из этого, забывая, как страшный сон. Это типовая история для типового человека. Есть исключения, есть профессиональные инвесторы, которые комбинируют аренду с перепродажей, и они на этом зарабатывают. И есть еще сегмент «мне досталась квартира в наследство, я не знаю, что с ней делать, но продавать не хочу». Соответственно, когда вы или я,  или кто-то еще рассуждает об аренде, неплохо обозначить свою позицию (кто вы на этом рынке) — чтобы было понятно «от чего» человек размышляет.

Олег Бар, ок. Своих в сдаче квартир — одна? Если вы не риэлтор, но 25 лет занимаетесь сдачей, то каким образом — юрист или что?

Олег Бар, вы 25 лет сдавали свое жилье или чужое? Вы риэлтор?

Олег Бар, нет, я ничего продавать не собираюсь, квартира куплена для сына, он просто раньше переехал и теперь там живет. Сколько вы из платежа в 50 тысяч в месяц откладываете на амортизацию? Какие траты уже понесли (помимо ремонта), которые изначально не закладывали? В расчетах доходности учитываете, что квартира хоть и была куплена по 6300 +500 тысяч, вы за два года (лето 23-лето25) до сдачи в аренду заплатили 864 тысячи только ипотекой до получения платежей за аренду? У вас реальный капрейт сейчас меньше 6% (вы получаете 50 тысяч в месяц или 600 тысяч в год при 100% загрузки, минус налоги на доход, минус налоги на недвигу) при рыночной цене объекта в 10 миллионов. Кейс наш никакой не пипец — а просто обычное дело. Отсматривали и собеседовали людей (сначала агент, потом мы), выбрали нормальную молодую пару, с доходом, они переехали, просто потом она захотела в Питер вернуться,  а не жить в Калининграде, они на этом фоне поссорились, он впал в депрессию, перестал на работу ходить и так далее. Слава богу в квартире ничего не было испорчено, съехал он без скандала, после того, как мы вышли на отчима его, просто заниматься вот такой фигней ради 30 тысяч в месяц- бессмысленно. Если вы и я на Смартлабе будем еще пять лет, вот давайте тогда встретимся, у вас будет опыт многолетной сдачи в аренду и решения чужих проблем, и если вы, как большинство, то спустя 3-5 лет, вы почти наверняка «модифицируете» свое отношение к сдачи, так как появится личный опыт. В текущей ситуации с текущими доходностями это абсолютно бессмысленно ИМХО, но если вам хочется ради 14 тысяч рублей ездить каждый месяц и проверят состояние жилья — ваше право, у вас хотя бы теперь есть личный опыт, а не просто бумажные расклады.

Олег Бар, да был залог, и из залога мы все покрыли. Но пришлось человека с милицией разыскивать — куча геморроя из за смешных 30 тысяч рублей. Естественно, все люди, кто сдавал хотя бы несколько лет перестают заниматься этим идиотизмом. Денег копейки, а проблемы постоянно возникают. Никакого смысла в сдаче жилья под аренду — нет. Даже бумажная коммерческая недвижимость ровно в два раза выгодней — у меня по всем ЗПИФ недвижимости доходность по выплатам от 12-14% + по всем рост  тела. Нахрена, срашивается, квартиры? Квартиры еще и медленне растут, чем правильно выбранные ЗПИФЫ. Рентный Доход я брал за 78 тысяч, а через 3 месяца продал за 95. А н сейчас 130 тысяч, почти удвоение за год. В квартирах такого нет и близко. И ладно безграмотные дураки, которые в аренду квартир полезли своими деньгами. Так большинство же ведутся на весь этот бред про «выгодность» аренды, влезают в ипотеку, делают ремонты — а потом у них нет возможности даже выскочить.

P.S. А ваши размышления о якобы выгодности аренды — они на чем основаны? Вы свое жилье сдаете? Или вы риэлтор-околорыночник, которые зарабатывает на продаже или сдаче чужого жилья? Или у вас друзья-родственники разбогатели?

Олег Бар, сдавал не я, сдавал тот же агент, который эту квартиру сдавал 5 лет, и в посутку и в постоянку (достался в наследство, так сказать). Он всем занимался, включая договор.

Воронов Дмитрий, ну возьмите в своем городе посчитайте. Я купил сыну квартиру — относительно новую, с хорошим ремонтом, обошлась она в 6.8 милллионов рублей. Так как сыну нужно было год доучиться, мы решили, что год ее посдаем, а накопленные деньги отдадим ему (жена боялась, что со своей квартирой он забросит учебу). Квартира до этого тоже сдавалась в аренду. Аренда хорошей качественной однушки в Калининграде сейчас стоит 30 тысяч рублей. Причем цены падали, годом раньше такую квартиру легко было сдать за 35. Нашли арендатора, через месяц он пропал, перестал платить, случилась у него несчастная любовь, в общем выгнали мы арендатора и решили ну его нафиг (да, за этот месяц полетел котел, ремонт котла обошелся в 6 тысяч рублей). Вот и считайте 360 тысяч к цене квартиры в 6.8 это 5.29%, если квартира загружена 100%. Мы искали арендатора две недели, т.е. это уже не 100% загрузка, и ее никогда не будет (ну разве что вы в Москве в суперместе). Дальше считайте коммуналку. У нас арендаторы платят коммуналку НО не капремонт (и это логично). Дальше вычитайте налоги. Дальше вычитайте текущий мелкий ремонт, типа текущего сливного бачка или крана, и обязательные проверки (у нас проверка газового оборудования стоит 3.5 тысячи в год). И только после это у вас наступает амортизация. Сделать ремонт нормальный в квартире — это минимум 1 миллион рублей (представим себе, что прошло 20 лет, и вам нужно менять кухонный гарнитур, мебель в ванной, большую часть техники). На такой ремонт вам надо взять и выложить три года арендных платежей. И, кстати, какая загогулина — цена ремонта растет больше, чем цена аренды в последнее время. Вы можете три года откладывать, а она будет стоить 1.5 миллиона уже. Вы можете не делать ремонт и сдавать убитую квартиру — но это гораздо меньше денег, больше простоя и гораздо хуже конгингент — и больше проблем. У меня в окружении больше не осталось знакомых, которые бы сдавали квартиры «ради заработка». Примерно половину перестали это делать вообще, а половина просто вынуждена это делать, чтобы оплачивать ипотеку. Количество людей, которые хотят продолжать и брать новые квартиры, равно нулю.

Я не знаю, где вы живете, я из Калининграда, который вот буквально пару лет назад был топом по аренде и посуточно и долгосрочной. И если у нас математика такая неблагоприятная с огромным входящим потоком туристов, я не знаю, что в глубинке. Если вы в столице, вы хотя бы проверьте свои 7% на реалистичность, это значит, что кварира, которая сдается за 58 тысяч в месяц должна быть куплена за 10 миллионов. А есть вообще такие варианты, или то, что можно купить за 10 миллионов будет сдаваться за 40 тысяч?

Дмитрий, ну какие 4% «после ремонта»? 4-5% это нормальный капрейт для жилья ДО амортизации (которую никто не считает правильно и выдумывает 1-1.5% вместо 2.5%+). На смартлабе десятки тысяч человек. Почему никто не пишет посты «Я сдавал квартиру 10 лет, и вот что выходит»? Потому что аренда — это форма благотворительности и 5 лет хватает за глаза, чтобы понять это, перестать сдавать и забыть это как страшный сон. Да, будет узкий слой профи-инвесторов, которые занимаются комбо аренда+перепродажа, которые могут на этом зарабатывать. Хватит выдумывать теоретические расчеты — почти у любого человека есть друзья или знакомые, которые квартиры сдавали, иногда несколько лет — неужели так сложно пообщаться с практиками. За 20 лет у вас будут простои и не меньше 2 ремонтов в квартире. У вас будут налоги, и на жилье и НДФЛ. У вас могут быть суды, заливы соседей, и прочие неприятности. У вас будут затраты на Авито, клининг (между  арендаторами), и сотни часов вашего труда, которые будут неоплачиваться, от показов, до решения проблем с арендаторами.

BobbyKotick, я все ссылки давал, это данные Росстата. Если вам не нравится, что в Москве зарплаты выше и живется лучше, чем вы или кто-то считает — все вопросы к Росстату — moskvichmag.ru/gorod/rosstat-srednyaya-zarplata-v-moskve-v-2025-godu-uzhe-prevyshaet-178-tysyach-rublej/

Кирилл Даниленко, это есть, но все-таки ИИшка и рецессия очень сильно подкосили людей. В штатах людей пачками начали увольнять еще год назад. У нас прям за год кардинально поменялась ситуация, когда за айтишниками бегали, зарплаты постоянно росли, у них был выбор огромный, а сейчас относительный пререизбыток, есть компании, которые сокращают людей, и найти работу сложнее — часто приходится аппетиты умерить.

YouScriptor.com (вайб-хайринг), вы берете свой личный пример — вы стали жить хуже, и экстраполируете его, несмотря на то, что большинство сейчас живут лучше, чем в 2008 году. Поэтому я вас и спрашиваю — кто именно сейчас в Москве в 2026 году живет хуже, чем в 2008? Если вы скажете «работники СМИ и медиа „- то я с вами соглашусь и спорить не буду. Но врачи, учителя, водители, линейный персонал в бизнесе (люди на кассах в Магните, ресепшен в отелях, операционисты в банках, официанты) — им никто не платил по 3000 баксов, хотя конверты были, и сейчас они живут лучше, а не хуже. Да и сама Москва сейчас сильно круче, чем в 2008 году. Тогда только запустили Аэроэкспресс, не было Сити, на площади трех вокзалов была куча бомжей, а менты пытались обирать приезжих и не только. Я не знаю, в каком году запретили в метро продажу, колхозную рекламу, попрошаек афганцев и цыган — но всего этого давно нет, а метро прям круче и круче становится.

YouScriptor.com (вайб-хайринг), ну какие? Учителя и врачи в Москве в 2000-е жили лучше, чем сейчас? Участковые? Работники метрополитена? Общепита? Водители автобусов, такси и микрашей? Продавцы продуктового ритейла? Пенсионеры? Еще раз — сейчас уровень жизни в Москве для БОЛЬШИНСТВА значительно выше — это просто медицинский факт. Да, есть исключения, есть что стало менее доступно — автомобили, например. С заграничными поездками. Не надо выдумывать 2000-е, когда все получали в конвертах по 2000 или 3000 тысячи в долларах, и была какая-то магия. Нет, люди жили достаточно бедно, 90-е и начало 2000-х это днище для большего количества людей. Вам лично тогда было лучше, а сейчас хуже. Сочутвствую. Вам не повезло. Бывает. Сотрудникам медиа — тоже. Но не надо экстраполировать свой опыт на всех.

P.S. Самая большая категория людей в Москве — это пенсионеры (22% населения города). Вот вам новость, что пенсии в Москве обещают повысить до 6500 рублей вторым этапом в 2008 году — www.rbc.ru/society/03/01/2008/5703ca8d9a79470eaf768906


Пенсионерам тоже в конвертах платили? И это москвичи доплаты получали, за 2008 год средняя пенсия по РФ была 4188 рублей.

YouScriptor.com (вайб-хайринг), ну наверное это тоже плюс, что сейчас даже большие зарплаты — белые, на них начисляют пенсионные, легко банку доказать доходы, и налоговая тебя за жопу не возьмет? Я не хочу с вами спорить, потому что есть очень маленькое количество людей, которые в 2008 году жили лучше, чем сейчас — и вы вполне можете быть одним из них. Но для большинства жизнь стала сильно лучше ДАЖЕ несмотря на СВО и что мы уже год как в рецессии и в падающем потреблении. Поэтому я и говорю — кого вы жалеете? Я готов вам посочувствовать, но давайте порадуемся за большинство?

YouScriptor.com (вайб-хайринг), зачем мне вас обманывать? Есть же данные статистики

Вот зарплата в Москве в 2008

Среднемесячная заработная плата за январь-октябрь 2008 года составила 29 209 рублей и выросла по сравнению с аналогичным периодом 2007 года на 28,3%, сообщили в московской администрации.

www.banki.ru/news/lenta/?id=776404

Вот вам средняя зарплата  в Москве в 2025 (170+ тысяч)

ria.ru/20250801/zarplata-2032755471.html


По поводу «3 тысячи баксов не была из ряда вон» — кого вы собрались удивлять в 2026 году в Москве зарплатой в 250 тысяч рублей?

YouScriptor.com (вайб-хайринг), курьер — это неквалифицированная работа, но хорошо, что она оплачивается хорошо, я про это. Еще раз, я не понимаю, о чем вы жалеете и почему сейчас, когда жить намного лучше, чем тогда, для вас такая проблема? В 2008 году средняя зарплата в Москве была 29 тысяч рублей. Курс был 25 рублей за бакс. Однушка, как вы говорите, стоила тысячу баксов в аренду. Сейчас в Москве средняя зарплата за 150 тысяч, за 70 -75 тысяч (та же тысяча баксов), вы арендуете однушку с новым ремонтом, и пара, где она учитель (и в Москве получает 120 тысяч рублей), а он врач (и получает еще больше), будет жить намного лучше, чем вы в те самые 2000-е. Вас так сильно беспокоит, что в Москве доход в 150-200 тысяч доступен слишком многим смертным, что даже официант в хорошем ресторане теперь может жить не хуже, чем айтишник 15 лет назад?

1. Кого и зачем вы жалеете? И 2. Почему хочется прекладывать бумажки задорого?

Я сам работаю в айти сфере, много получаю, но не айтишник. На жизнь не жалуюсь. У меня есть сын, который начал работать в 18 лет, и будучи студентом, на разных работах (Яндек Доставка, такси Максим, завод тратуарной плитки, пескоструйщик) без проблем зарабатывал до 100 тысяч в месяц (при учебе). Сейчас работает в доставке запчастей, с 7 утра до 2 дня, 4 рабочих дня, зарплата 60 тысяч (в регионе). Люди с руками (сантехники, плиточники, сварщики), которые хотят и умеют работать, особенно на себя,  зарабатывают по 100-200 тысяч, и с арендой однушки в 30 тысяч рублей, это те самые сладкие времена, которые вы вспоминаете. Если вы на зарплату тянете 3-6 аренд, какая разница, аренда стоит 1000 баксов, и вы получаете 3000, или аренда стоит Х рублей, а вы получаете 3-6Х? 

P.S. Программерам сочувствую, вайбкондинг такой вайбкодинг, дизайнерам сочувтсвую, но, если мы, айтишники, так долго жили жирно и богато (за счет того, что наши зарплаты были выше зарплат «обслуживающего персонала» в разы), может порадуемся за то, что люди ручного труда, особенно высокой квалификации, наконец-то тоже могут жить хорошо, потому что они делают крутую мебель или хорошо чинят автомобили, или хороший хирург наконец может жить лучше, чем хороший айтишник?

Главная ошибка — «зарплата». Квартиры покупаются домохозяйствами, т.е. доходов обычно два. Не уверен, что есть статистика по ипотекам, где там один человек без созаемщиков, если есть — расскажите, какой процент ипотек берут одиночки. Второй момент, с покупкой недвиги нередко помогают родственники. Например, мне родители помогали, а я старшему сыну купил квартиру, чтобы он не мучался (молодежи сейчас купить почти нереально). Так что да, это все страшилки. Ну и последний момент. У нас в Калининградской области в прошлом году ввод ИЖД опередил ввод квартир. И пока все живут в парадигме, что живут только в квартирах, покупают только квартиры, ипотеки — единственный выход, реально на рынке достаточно большие изменения. Люди моего возраста (под 50), строят дома, и часто без ипотеки. 

ЛКХ вроде не девелопер, а ландшафтные работы (озеленение) для девелоперов.