Антон Б, представляете, родился и живу тут всю жизнь. Не знаю, как у вас выходит 8 месяцев, может вы в Якутии. В Калининградской области обычно начинается в конце октября-начале ноября, в начале апреля заканчивают. Даже 6 месяцев не всегда выходит. Но если вы учили физику, то должны знать, что важно, какая температура за окном. Т.е. даже в разные месяца отопительного сезона потребление разное, мне проще всего, у меня автономка и я по платежкам за газ знаю, что если, например, декабрь или март теплый, платишь не очень много в сравнении с летними месяцами (типа на 5 рублей больше). 

Рустам, ок, ну то есть больше половины вы сейчас платите за отопление, и из-за морозов много выходит. То есть если усреднить по году, у вас будет тысяч 8 наверное в месяц за двушку, в зависимости от длительности сезона (у нас обычно с конца октября по апрель идет, должна быть среднесуточная 8 градусов 7 дней подряд)? Это, конечно, дороговато, но не сильно выше среднего в 6500 по России за прошлый год. Повторюсь, ни о какой коммуналке в 20 тысяч в месяц, как средней по России, речи не может быть.

Рустам, ну в 13 тысяч я еще готов поверить, но опять же, разбивка какая? Сколько из 13 тысяч приходится на какую статью расходов? Сколько на отопление, сколько на электричество, сколько на содержания жилья? Чтобы было понятно, если у вас дорогой тариф на отопление и половина или более платежки это отопление и горячая вода, или, например, как у меня на одной квартире, ремонт лифта раскидали на всех через повышение платежей на 4 месяца, это немного другая история, если вы платите 13 тысяч в месяц круглогодично. Я не знаю, ни как в Москве, ни как в Томске, но я плачу коммуналку за 3 квартиры, 108 квадратов, 60 квадратов и 38 квадратов, в двух разных городах (Калининград и Зеленоградск) двум разным УК и одной ТСЖ. Я неплохо ориентируюсь в том, сколько это стоит, и почему, например, у меня все три квартиры с автономкой и ни я, ни жена ни в коем случае не куплю квартиру с центральным отоплением.

Константин Б, ну у нас продолжается разговор без конкретики, как 20 тысяч получилось. Давайте так, я считаю, что разумно принять 7 тысяч рублей, как среднюю коммунталку по РФ, статью с разными городами я приложил. И я считаю разумным посчитать ПОСТНАЛОГОВЫЙ доход на 2-х работающих людей сейчас как 120 тысяч рублей в обычном крупном городе (в Москве больше, разумеется). С такими цифрами на коммуналку мы тратим около 6%, и Европе до таких цифр еще мечтать и мечтать, там не просто коммуналка дороже в абсолюте и относительно, но и налоги выше и их больше (в Германии есть даже налог на собак во многих городах — 100 евро плюс). Да, для пенсионеров коммуналка это тяжелое бремя из-за низких пенсий, но в отличие от Европы, где люди поголовно ноят по поводу коммуналки, вынуждены мерзнуть, или, как когда я был в Испании, брать 10 евро в день с тех, кто хочет пользоваться кондером (мои коллеги на Кипре летом платят 300 евро только за ээ), у нас среди работающих людей коммуналка вообще не является предметом обсуждений.

Константин Б, ну вы можете конкретно расписать, из чего 20 тысяч состоит. Я живу в Калининграде, в относительно новом комплексе (2019 год). Большая четырехкомнатная квартира — 108 квадратов. У меня автономка, это важно. Я плачу 4400 рублей это коммуналка с электричеством (обслуживание жилья, лифты и так далее). Отопление и горячая вода у меня это газ — это 1500 рублей сейчас в морозы. Обычно сильно меньше 1000. Еще вода и водоотведение — чуть меньше тысячи.  Мусор — я единственный владелец по документам, поэтому плачу 120 рублей. У меня несколько квартир, есть где все члены семьи совладельцы, там 480 рублей за мусор. Помимо основной квартиры, есть двушка и однушка. Есть частный дом. НИГДЕ ничего близкого к 20 тысячам у меня нет. Я не говорю, что вы обманываете, я думаю, что разгадка элементарна — и она зашита в вашей платежке. Например, у нас есть город Балтийск, где исторически газа не было и топили мазутом, и там, особенно на фоне морозов, действительно были платежи в разы выше, чем в Калининграде. Коммунталку повысили на 12-15%, поэтому рост точно должен быть, но просто заявлять 20 тысяч рублей, как типичную коммуналку для РФ — эта цифра завышена минимум в 2 раза. Вот вам расчеты, что в России в прошлом году эта цифра была 6800 рублей — t-j.ru/zakroy-vodu-stat-2025/

Константин Р, ну а я вам из своей. Вы можете распиать, как у вас получилось 20 тысяч рублей — сколько электричество, сколько вода, сколько чего, может быть вы за консьержа платите? За одно откуда у вас фантазии про Европу? Вот у нас под боком Прибалтика. В Литве в «хрущевках-брежневках» платят эа элекричество летом обычно в районе 30 евро. Если интересно, вот вам расклад по Латвии, на 1 человека нужно 1700 евро без квартиры (если платишь аренду) и 1100 евро если квартира есть — livingcostindex.com/countries/latvia/

Там все разбито, включая мобильный интернет. Средние запрлаты тоже указаны, 1800 евро, и понятно почему в России с коммуналкой ГОРАЗДО лучше, чем в Европе, несмотря на более низкие зарплаты.

Сама новость просто проверка на то, человек дурак или нет, политически ангажирован или нет. У нас есть рублевая инфляция, и укрепление рубля на 30% за год. Соответственно, можно пересчитывать еду, можно электричество, можно бензин, можно целлюлозу и краски, В ЕВРО это все резко вырастет. Как и зарплаты. И что? Сильно вас греет мысль, что ваша и моя зарплата, пенсия и прочие доходы выросли за год на 30% в пересчете на евро? Мы видели это по индексу РТС, когда он весь год падал в рублях по ММВБ, но в долларах РТС показал в прошлом году рост, опережающий S&P и Nasdaq. Будет девал, все пойдет наоборот, в евро все подешевеет. Но реальную картину он не поменяет.

Константин Р, откуда у вас такие фантазии? В России средняя коммуналка между 5 и 10 тысячами рублей. В Германии только электричество под сотку будет (я за электричество заплатил чуть больше 1100 рублей за 108 квадратов, отопление + горячая вода зимой в морозы 1500 рублей, у меня автономное газовое отопление в квартире — котел, за мусор плачу 120 рублей с человека — даже не полтора евро). Разница в коммунальных платежах между РФ и Европой — В РАЗЫ.

Дмитрий Киреев, да, но стоит почитать договор все же. Люди делают разную дичь, в том числе и неузаконенную перепланировку, что прямо запрещено. Когда банк про это узнает, если он хочет, то может потребовать досрочное погашение ипотеки.

Вот небольшой ликбез, как нужно действовать правильно — www.banki.ru/news/daytheme/?id=10964554

variantolog, ну наверное на банк какой карты она переводила платежи, в тот и есть смысл обращаться?

Вообще история к льготке не имеет никакого отношения. У меня 10 лет назад была коммерческая ипотека. Там был запрет на аренду без разрешения, и в банке даже на это обратили внимание, я запомнил. Чувак борзый, кормиться льготной ипотекой за счет налогоплательщиков, но самому налоги не платить? Карма.

Воронов Дмитрий, предположу, что это обычный мисселинг, плюс эффект высокой ключевой ставки. Людям льют в уши, что они много заработают, плюс недвига подорожает, и у них будет доходность 20-30%. По факту оказывается, что человек получает, например, 8% годовых на вложенный пай. Все-таки вознаграждение УК высокое, и ежегодный налог на коммерческую недвижимость тоже. Человек грустит, видит, что во флоатерах или А грейде можно иметь 17-20% годовых. И решает избавиться от паев. И оказывается, что на вторичном рынке другая логика уже совсем, нужна гораздо более высокая доходность. И чтобы доходность на пай была не 8%, а 10%, то нужно продать пай более, чем на 20% ниже СЧА.

Igor K., ну обычно я не против, и людей не отговариваю. Но недвига — это такая штука, куда люди вляпываются надолго, и почти всегда в кредит. Все размышления про «ну вот если у человека есть деньги на квартиру», как правило теоретические. Люди, у которых есть десятки миллионов рублей не вкладывают их в квартиры с целью сдать в аренду. Они умеют считать деньги. У них недвига тоже есть, иногда много, но не ради мазохизма. Сейчас прекрасная доходность у бумажных фондов недвижимости, и выбор шикарный. По многим фондам доходность двузначная. Всем занимается управляйка. Цены пая на бирже часто ниже СЧА. Что вам всем неймется закопать свои сбережения и влезть в кредиты ради безумного гемороя с околонулевой доходностью в жилой недвижимости? Купите то, что вам нужно для жизни и отдыха. Все прочие альтернативы, от бумажной недвижимости до депозитов и золота, гораздо лучше покажут себя, как только вы начнете ценить свое время и нервы. У меня три квартиры, был дом, сейчас буду строить новый, я делал ремонты неоднократно — и это нифига не приколько ни для кошелька, ни для нервов. Даже с проверенной бригадой ремонт всегда несет стресс. Ну я хотя бы это сделал для своей семьи и детей, зачем это делать ради другого человека, который даже ценить не будет этого, ради абсолютно мизерного дополнительного дохода?

Смотрите, какой есть еще нюанс, чтобы люди немного губу подзакатали. Если я все правильно понимаю, индекс использует биржевые цены паев. По большинству хороших фондов недвижимости существует дисконт к СЧА. Ну, например, СФН современный арендный бизнес на бирже продается на 27% ниже, чем СЧА. По факту это как покупка облигации ниже номинала, двойной эффект, и выше доходность на пай, чем покупка по «номиналу», и выше доходность от переоценки. Я брал Рентный доход ниже 80 тысяч (по-моему по 78), получил выплаты, и продал про 96 тысяч или около того последний пай спустя 3-4 месяца. Я думал, что я гений инвестиций, но пай вообще улетел до 121 тысячи очень быстро. Люди, которых впечатляют доходности этого индекса, не очень понимают, как такое вышло, и они просто покупают паи по СЧА на первичном размещении (у Паруса, Акцента и других). В прошлом это был самый худший подход, и кто так поступил, годами слушали лучшие хиты Сосо Павлиашвили. Очень плохо себя показали фонды Альфы, которые давали по 6-8% годовых, и которые на бирже продать можно было только ниже цены размещения. Такая же история с некоторыми фондами Активо. И я вангую, что Парус, который сейчас на бирже продается с премией к СЧА по многим выпуском, повторит историю. Поэтому брать надо только то, что имеет большой дисконт с СЧА и двузначную доходность по паям. Все остальное скорее всего не сработает. 

Denis_Kazansky, потому что в физической недвиге это физически невозможно. Если вы купили облигаций на 10 миллионов рублей, или ЗПИФ недвижимости, вы получаете выплаты в 100 тысяч рублей в месяц (это вполне реально) и можете в тот же день купить те же самые облигации или паи. Использование реинвестиций в расчетах обосновано. Квартира в 10 миллионов будет вам давать аренду 40-45 тысяч рублей в месяц, на которую никакую недвигу не купишь. В теории, конечно, можно отложить на банковский депозит и через 10+ лет купить еще. Но на практике даже до «отложить в банк» не доходит. Те, у кого ипотека, используют деньги для погашения ипотеки. А те, кому квартира досталась бесплатно, обычно просто тратят деньги.

Покупка недвиги для сдачи в аренду — это форма благотоврительности, это нифига не выгодно. Никакие красивые формулы, особенно которые игнорируют аморт, не поменяют этого факта. Просто найдите людей, которые сдавали квартиру хотя бы 5 лет, а лучше 10. Которые прошли все фазы рынка, и уже вляпались в необходимость потратить почти все «заработанные» на аренде деньги в ремонт квартиры — хаты ушатываются очень быстро, если в своей квартире ремонт можно делать раз в 10 лет, в аренде это практически нереально.

Фёдор Г., ну так вы разные вещи считаете. Ипотека — это по сути плечевая торговля. А вопрос в том, если не брать просто цены на недвижимость в разные годы, а Total Cost Of Ownership, т.е. цену дома или квартиры в точке А, затем все затраты (и доходы, если сдаете в аренду), и дальше цену продаже в точке Б (включая затраты на продажу, у нас они пренебрежимо малы, но в США это от 3 до 6% цены дома, и платит продавец) — тогда вы можете корректно посчитать доходность и сравнить со всеми любыми другими активами, включая инфляцию.

Дмитрий Корягин, да, возможны, лично я смотрю на доходность в % годовых к биржевой цене пая (обязательно больше 10% годовых), плюс дисконт к СЧА, желательно, чтобы он был больше 20%. В такой комбинации риски кажутся обоснованными. И есть серия фондов, например Парус, которые торгуются выше СЧА, и у меня возникает много вопросов, тем более они не в лидерах доходности. Поэтому я Парус стараюсь избегать, у меня очень мало паев там и чисто для спекуляций.

Дмитрий Корягин, возможно, но уже есть фонды с годами выплат и добрые люди сделали отличные ресурсы для понимания, что стоит покупать в любой момент времени по доходности и дисконту к СЧА

docs.google.com/spreadsheets/d/1i6_b2IGgluhCewjveZMRE7_vgXlvjllaPVlqrr2a2Ig/edit?gid=1114197548#gid=1114197548

docs.google.com/spreadsheets/d/1k4oRzqEeshEW9_ZY4YohXIjI93JoEN6RgusU_ZTSjhc/edit?gid=627120192#gid=627120192

Пользуйтесь на здоровье.

Дмитрий Корягин, каждый сам решает, но у меня все недвига для себя (ее немало), есть акции, облигации, ПИФы недвижимости, замещайки — как инвестиции. Сейчас вкладываться в жилую недвижимость, как инвестицию — бессмысленно. Недвижимость — очень цикличный рынок. Я не очень понимаю, почему люди сравнивают недвигу и депозиты. Я брал ВТБшный РД (Рентный доход) несколько паев, самое дешевое по 78 тысяч, а так в районе 80 тысяч за пай. Через три месяца продал по 96 по моему, сейчас не помню. Думал, что самый умный. Сейчас РД стоит 124 тысячи за пай. За год РД очищенным от налогов платит 13 тысяч рублей. Вот скажите, зачем лезть в квартиры, брать долги и ипотеки, если квартира это один объект за миллионы, если есть фонды недвижимости, и там, если копаться и разбираться, можно найти намного выгодней варианты? Зачем получать 4% годовых в виде аренды от квартиры и мучатся, если можно купить бумажную недвижимость, где 10-12% годовых платежами И они все налоги за тебя платят?

open-russian-market, из расчета, что чтобы продать квартиру быстро за максимальную цену, после эксплуатации 7 лет надо вложить 1.4 миллиона ПОМИМО мелкого ремонта, который неизбежно будет за эти 7 лет (мелочи, типа кранов, сломанной мебели, испорченных стен и так далее.)

Это, кстати, вопрос, а правильно ли модель заложила стоимость ремонта. У меня одна и та же бригада делала ремонт в 2019 и 2025 году. Они раньше брали 6 тысяч за квадрат, сейчас 20. И цены ремонтов сейчас обгоняют цены самой недвиги, что выражается в том, что если раньше на первичке можно было взять серый ключ и добавить 15-20% на ремонт, то сейчас это 25-35% от стоимости квартиры без отделки.

Ребята, все ваши модели разобьются о реалии, что сдача квартиры в аренду — это форма благотворительности. Не спрашивайте риэлторов, зеленых инвесторов и застройщиков. Найдите в своем окружении человека, который сдает квартиру от 5 до 10 лет. Это очень тяжело, потому что после реального опыта надо быть мазохистом, чтобы продолжать заниматься этим. Но когда найдете, спросите — а выгодно это или нет, а почему ты перестал этим заниматься, а если бы можно было вернуться в прошлое — ты бы сделал то же самое, купил бы больше квартир, или выбрал что-то еще?

В России много богатых людей с опытом и калькулятором, в том числе и в сфере недвижимости. Почему-то эти люди, фирмы и фонды обходят покупку жилой недвижимости в целях сдачи в аренду стороной, но покупают коммерцию, торговые центры и даже гостиницу. Почему так?

Фёдор Г., нет, в США ничего подобного не происходит. В США налог на недвижимости в среднем около 1% в год. Ты его платишь и ничего не получаешь. Помимо этого есть 1% maintanence rule — 1% от стоимости дома в год надо тратить на его поддержание. И есть homeowner insurance — страховка, которая в некоторых локация обязательна по закону, но даже если нет, то большинство ее стараются купить. В среднем это 2500 баксов в год, т.е. около 0.5% от цены дома. Ну и проценты по ипотеке. Так что со всеми костами все равно инфляцию не обгонишь. В штатах ипотека сейчас в среднем 6%. Докидываете 2.5% сверху на налог, поддержание дома и страховку, и вот уже надо 8.5% ежегодного роста, чтобы просто отбить косты.