Ив Ив, MREDC рассчитывается на основе данных ипотек Сбербанка, где большая часть ипотек дается на ПЕРВИЧКУ. Инвестор не может повторить доходность MREDC, ибо купленная в первичку будет проданна на вторичке, причем в одних и тех же комплексах застройщик за счет доступа к льготной ипотеке продает ДОРОЖЕ, чем может вытащить частник из идентичного объекта (дисконты в 10-20% идут автоматически, когда горе-инвесторы продают свои квартиры). Только застройщик может повторить такую динамику. Несложно убедиться, что рост вторичного жилья в Москве за 5 лет был вдвое ниже MREDC, подорожание было на 30%+ — www.irn.ru/gd/za-5-let/#begin
Цифра в 4% арендной доходности жилья в Москве чистыми — фантазии. Стандартный caprate — 5% для жилья грязными. Грубо говоря, чтобы получать 50 тысяч в месяц, надо вложить 12 миллионов (600 тысяч в год арендой). Амортизация не 1% и не 1.5%, это фантазии. Норма амортизации рентного жилья зарубежом — 4% ежегодно. У нас 2.5%-3.5%. Просто посчитайте сами (ИИ очень помогает), какой процент объекта бетон, какой ремонт, какой мебель — на выходе общая амортизация.
Далее посчитайте налоги, хотя бы как самозанятый. Дальше запланируйте простой, сколько недель в году. Дальше налоги на недвижимость. Арендаторы обычно платят коммуналку, но не всегда соглашаются оплачивать капремонт. Если из вашего кармана — считайте. Дальше порча, суды и форсмажоры — надо что-то заложить. Именно поэтому никакой вменяемый человек жилье ради аренды за свои деньги не покупает, если только в льготку не раздают бабки бесплатно — та же коммерция имеет вдвое выше капрейт (не 5% от стоимости, а 8-10%), меньше бытовых проблем, и ремонт и прочее арендатор делает за свой счет. А «защита от инфляции» что в коммерческой недвиге, что в жилой работает одинаково.
제냐, то что вы предлагаете не является стратегией, и это давно не работает. Когда-то бабушатник в аренде давал 1000 баксов, жизнь во Вьетнаме была 500 баксов, в Тае 1000 баксов было выше крыши, и таких «дауншифтеров» было масса, люди пенсионного возраста сдавали свои квартиры, а сами жили в Болгарии, например. С тех пор в мире произошла дикая долларовая инфляция, бабушатник в Москве сдается за 60 тысяч, а на 700 баксов в месяц в Азии если вы и проживете, то уровень жизни будет сильно ниже московского.
Смысла покупать несколько квартир в Москве и сдавать их нет никакого — реальная доходность после амортизации будет 0-2%, вам надо решать проблемы чужих людей, а сдавать удаленно это гарантированные проблемы. Более того, это обратный от разумного процесс. Условно говоря, 15 миллионов рублей в московской однушке при среднероссийской зарплате в 100 тысяч это 150 месяцев жизни или 12.5 лет. И вы предлагаете схему, по которой надо «вложить» 24-36 лет жизни, чтобы получить денежный поток, который будет после вычета всех затрат в лучшем случае давать ту же 1 среднюю зарплату (грубо говоря, если вы получаете 150 тысяч в месяц с двух квартир, то после налогов, простоев, форс-мажоров и амортизации вы можете рассчитывать на 100 тысяч. Ну или, как обычный человек, тратить все 150 в месяц, получать 0 в месяц простоя, и через пять лет выяснить, что вам нужно вложить тысяч 800 в ремонт и перемеблировку, взять негде, и вы начинаете снижение в ценах аренды).
Альтернативный вариант — продать однушку за 15 миллионов, купить однушку или дом за 5 миллионов (да-да, домик в деревне или дачу все еще можно найти по таким ценам), 10 миллионов вложить, получая те же 100 тысяч или чуть меньше после налогов, можно в валютные инструменты, если страшен девал, и решить проблему.
Если вы посмотрите цену недвижимости как не фиксированную рублевую сумму, а как мультипликатор среднероссийской зарплаты, то там, где квартиры стоят много зарплат, стоит продавать, а там где мало — купить. Эта операция подарит вам как раз многие годы «бесплатной жизни». При этом надо найти место, которое не только дешевле Москвы, но и имеет какое-то сильное преимущество (для кого-то это климат, для кого-то это море, для кого-то это своей кусок земли).
Сергей, до налогов. Это единая методология, зарплаты Росстат тоже до налогообложения дает. Это называется «начисленная зарплата». Иначе нельзя, потому что в разных странах в разных ситуациях налоги могут отличаться, и люди с идентичной зарплатой могут на руки получать разные суммы (ну, например, там, где на детей положен налоговый вычет, а дети есть не у всех, плюс дети выростают).
Олег Ков, да-да, как и Токио был уникальным городом. Или Лондон. Только темпы роста цен на жилье в Британии вообще почему-то обгоняют Лондон, где пару лет падение.
qaz trey, ну да, когда взрыв инфляции больше всего хочется иметь кучу наличных рублей под подушкой. Если вы не жили в гиперинфляцию 90-х, люди были готовы вкладываться во что угодно, даже в МММ и ХоперИнвест, лишь бы деньги не сгорели.
Stanis, да, во фьючах, особенно в вечниках дичь происходит. Например RGBIF в последнее время имеет отрицательный фандинг. Это вообще как — бесплатные деньги раздавать?
RoboScalp, ну фьючерсы тоже отличный инструмент, не очень понятно, зачем его противопостовлять опционам. Я, например, регулярно торгую фьючерсами RGBI (в шорт), имея базовый актив (ОФЗ) в лонг. Легко убедиться, что волатильность фьючерсов очень часто превышает волатильность базового актива (в моем случае индекса RGBI) — что означает автоматическую возможность безрисковых сделок, доходность которых выше безрисковой ставки. Более того, хотя фьючерсы формально в своей цене в отличие от опционов не учитывают волатильность, в реальности волатильность учитывается, причем и направление волатильности. Ну, в качестве примера, фьючерсы SFIN были в бэквордации к акциям ЭсЭфАй почти всю прошлую неделю, так как люди не верили, что рост акций будет долгосрочно. Аналогично регулярно происходит в Сегеже. Нередко контанго Башнефти меньше справедливой. Ну и так далее. Если ты понимаешь, что волатильность например фьючерса IPO выше индекса IPO, и ты легко можешь купить базовый актив (в виде ПИФа), и ты видишь разницу в контанго в сравнении с теоретически справедливой ценой, это дает тебе дохрена возможностей. А те, кто комбинируют опицоны, фьючи и вечники, типа Коровина, против идей которого был написан пост, или Олега Дубинсокого, имеют шикарные возможности безрискового заработка. Надо просто вовремя увидеть и воспользоваться, а не писать, какие дураки те, кто торгуют опционами или фьючерсами или акциями.
Stanis, да, очень много фактических ошибок. Если расценивать премию, как стоп-лосс, то в опционах ты его оплачиваешь, но удерживаешь позицию. В линейной торговле стоп-лосс это не просто фиксация убытка, это еще и потеря позиции. Поэтому при откате назад, а на волатильности это очень вероятно, результат будет совершенно разным.
Немножно не понял момент с тетой. Во фьючерсе точно так же происходит распад теты (если фьючерс куплен в контанго). Ценообразование контанго и опционной премии примерно одинаково упрощенно привязано к ключевой ставке (минус дивы, там где они есть в конкретный период). С чего это покупатель фьюча не будет оплачивать распад теты точно так же, как и покупатель опциона? Почему вы считаете, что тета фьючерса распадается медленней, ведь в день экспирации она все равно обнулится, а в день покупки равна цене базового актива + ключ, помноженный да остаток дней, если это акции или дни, помноженнные на дифференциал безрисковой ставки разных валют, которыми вы торгуете фьчерсами на валюты? Математика опционов и фьючерсов непосредственно связана с безрисковой ставкой, и распадается именно она. Значение безриска, что в формуле цены опционов, что фьючерсов — идентично.
Алекс Убилава, считают инфляцию только лохи. Правильно ее чувствовать. Это как трансгендеризм. Жил всю жизнь мужиком, а потом в 50 лет захотелось себя бабой почувствовать и отрастить сиськи, и бум, ты уже уже женщина, запертая в теле мужика. Не понравилось тебе, как на твои волосатые ноги на каблуках смотрят, и бум, ты уже небинарная личность. Так что хочется тебе, чтобы 52% инфляция была, значит так и есть. Это не тебе надо считать, это окружающие должны просто принять эту цифру, как факт, и меняться.
Гуру Хренов, в Бразилии этанол это обычное моторное топливо с примесью этанола. Там очень высокий процент (30%), в США и Европе от 10 до 20% макс обычно. Для того, чтобы ездить на 100% этаноле специальные движки нужны, а так обычно больше 10% нельзя разбавлять.
Вчера коллега на Балтойле за городом заправился без очередей. Я сначала не поверил, так как живу рядом с Тебойлом и очереди постоянные, хотя становятся меньше. Короче, в Калининграде реально на этой неделе сильно лучше, чем было до этого. Будем надеятся, что так и продолжится. Еще, кстати, узнал такую инфу. Асфальтовое производство в Васильково везет себе запас дизтоплива из Питера (им нужно много для дорожной техники), скоро «баржа» должна прийти. Брали по 120 рублей литр.
Русский инвестор, ага. И будет это происходить все чаще, судя по тому, что говорят люди с ТЭС-2. Так как нет возможности проводить официальные гарантийные ремонты, то поломок все больше накапливается.
Алекс Ч., ну наблюдайте. Дерьмо в целом это продукт индивидуального производства. Любой человек, включая меня и вас, может превратить свою жизнь в дерьмо или не превращать. Для этого бензиновый кризис даже не нужен, но если как повод — вполне. Я прекрасно помню проблемы с бензином в позднем СССР и ранней России, когда менты, например, отказывались приезжать на выезд, и приезжали только, если ты им давал деньги на бензин, и, как мне кажется, навряд ли нас ждут бензиновые очереди до конца жизни. Скорее наоборот, в очередной раз все преодолеем и будем жить дальше. Ну как бы текущие бытовые проблемы не идут ни в какое сравнение, с тем, что было в нашей истории многократно. И раз уж в те временя людям удавалось жить «не в дерьме», а делать что-то полезное для себя, семьи и окружающих, то сейчас, чтобы начать «привыкать к дерьму» это надо прям сознательно усилия прикладывать.
Дмитрий Киреев, я без проблем пользуюсь общественным транспортом. Но так как в Зеленоградске вторая квартира и туда надо везти кошку и прочий скраб, то либо на своем автомобиле, либо на такси. Собственно поэтому от первоначальных планов ездить в Зеленоградск регулярно (каждые выходные, через выходные) мы и отказались. Начать с себя — самое правильное. Я живу в ситуации, где мне автомобиль не нужен, хотя у меня в семье 2 (у жены и сына). И жена, и ребенок отказались от использования авто кроме необходимости (недавно нужно было съездить на стройку в Гурьевский район, спокойно сели и поехали). Качество моей жизни никак особо не изменилось. Нужно будет в Зелик — способы добраться есть. Если люди, которым бенз объективно нужен. Таксисты, доставщики, риэлторы и так далее. Вот эти люди страдают. Немало людей живут загородом, им тоже сложно. А скоро еще школа начнется. Поэтому людей, которые могут спокойно жить без авто, но которые при этом из бензина делают себе лично мегапроблему (в том числе и психологическую) — я не особо понимаю. Но чужая душа — потемки. Ну наверное кому-то просто нравится страдать. Моя позиция, что разумней просто адаптироваться.
Цифра в 4% арендной доходности жилья в Москве чистыми — фантазии. Стандартный caprate — 5% для жилья грязными. Грубо говоря, чтобы получать 50 тысяч в месяц, надо вложить 12 миллионов (600 тысяч в год арендой). Амортизация не 1% и не 1.5%, это фантазии. Норма амортизации рентного жилья зарубежом — 4% ежегодно. У нас 2.5%-3.5%. Просто посчитайте сами (ИИ очень помогает), какой процент объекта бетон, какой ремонт, какой мебель — на выходе общая амортизация.
Далее посчитайте налоги, хотя бы как самозанятый. Дальше запланируйте простой, сколько недель в году. Дальше налоги на недвижимость. Арендаторы обычно платят коммуналку, но не всегда соглашаются оплачивать капремонт. Если из вашего кармана — считайте. Дальше порча, суды и форсмажоры — надо что-то заложить. Именно поэтому никакой вменяемый человек жилье ради аренды за свои деньги не покупает, если только в льготку не раздают бабки бесплатно — та же коммерция имеет вдвое выше капрейт (не 5% от стоимости, а 8-10%), меньше бытовых проблем, и ремонт и прочее арендатор делает за свой счет. А «защита от инфляции» что в коммерческой недвиге, что в жилой работает одинаково.
Смысла покупать несколько квартир в Москве и сдавать их нет никакого — реальная доходность после амортизации будет 0-2%, вам надо решать проблемы чужих людей, а сдавать удаленно это гарантированные проблемы. Более того, это обратный от разумного процесс. Условно говоря, 15 миллионов рублей в московской однушке при среднероссийской зарплате в 100 тысяч это 150 месяцев жизни или 12.5 лет. И вы предлагаете схему, по которой надо «вложить» 24-36 лет жизни, чтобы получить денежный поток, который будет после вычета всех затрат в лучшем случае давать ту же 1 среднюю зарплату (грубо говоря, если вы получаете 150 тысяч в месяц с двух квартир, то после налогов, простоев, форс-мажоров и амортизации вы можете рассчитывать на 100 тысяч. Ну или, как обычный человек, тратить все 150 в месяц, получать 0 в месяц простоя, и через пять лет выяснить, что вам нужно вложить тысяч 800 в ремонт и перемеблировку, взять негде, и вы начинаете снижение в ценах аренды).
Альтернативный вариант — продать однушку за 15 миллионов, купить однушку или дом за 5 миллионов (да-да, домик в деревне или дачу все еще можно найти по таким ценам), 10 миллионов вложить, получая те же 100 тысяч или чуть меньше после налогов, можно в валютные инструменты, если страшен девал, и решить проблему.
Если вы посмотрите цену недвижимости как не фиксированную рублевую сумму, а как мультипликатор среднероссийской зарплаты, то там, где квартиры стоят много зарплат, стоит продавать, а там где мало — купить. Эта операция подарит вам как раз многие годы «бесплатной жизни». При этом надо найти место, которое не только дешевле Москвы, но и имеет какое-то сильное преимущество (для кого-то это климат, для кого-то это море, для кого-то это своей кусок земли).
Медианная цена дома в районе 410 тысячи долларов
fred.stlouisfed.org/series/MSPUS