Илья, ага, не написать, что бенефециаров Селиграда посадили под домашний арест, и что у компании так себе отчетность немножко забыли (убыток за прошлый год 10 миллиардов, в том числе из-за переоценки золотых обязательств, долговая нагрузка 3Х). Именно поэтому эти облигации так много времени торгуются с 10% дисконтом к номиналу. Жаль, что у Полюса золотые облигации клубные и недоступны. А так еще можно вспомнить золотые облигации МГКЛ, где тоже очень мало шансов, что компания проживет беспроблемно до конца погашения.
8-10% доходность сдачи в аренду? Очень смешно. Это норма коммерческой недвижимости, для жилой 4-5%, а после налогов, простоя, амортизации и прочих сюрпризов почти ничего.
Александр Плеханов, ну вообще правильный подход, как мне кажется, радоваться за и поддерживать любых людей, которые достигают успеха, вне зависимости от того остались они или уехали. От подхода, что где-то нельзя добиться успеха (в России, в Европе, в США, в Бразилии, в Израиле) она скорее больше вреда, чем пользы, ибо часть людей, которые в это верят, даже не будут пытаться. Я много сижу на Reddit, и читаю, как много американской молодежи на r/antiwork гонят левацкую туфту, что система специально так заточена, чтобы ты горбатился за копейки всю жизнь, и это супермегадепрессивно, когда люди уговаривают себя, что нет никакого смысла даже пытаться.
Veseliy, ну человек просто выбрал истории успеха и только из теха. Если посмотреть на Чичваркина, который тут простроил миллиардного ритейлера, а там винный магазин, или на Ноготкова (Связной), или на Полонского (Миракс), или на Гусинского-Березовского-Ходорковского-Невзлина, да и много кого помельче, то видно, что даже незаурядным российским бизнесменам просто повторить свой успех в России заграницей — сложно. Это не вопрос того нужен ты или не нужен, это вопрос гиперконкуренции, в которой намного сложнее.
Не, ну это круто сравнить Воложа или Тинькова, которые отлично будут жить, что здесь, что там, с обычными релокантами, которые уже поняли, каково оно там, и больше чем на половину уже вернулись. Пожить заграницей — всегда отлично, я сам много лет прожил в США и это один из ключевых и ценных опытов моей жизни. Человек либо покидает Россию и живет лучше в другой стране (что прекрасно, человек активными действиями улучшает свою жизнь), либо человек понимает, что никакой принципиальной разницы нет, что жить в России можно не хуже или даже лучше (что тоже для многих так), и вместо выдумывания, что ему мешает Путин, недостаточная десталинизация, махровый патриархат или еще что, строит тут комфортную жизнь. Все «воложи-тиньковы» кто уехали, и кто остались — большие молодцы, потому что не смотря на внешние проблемы они не сдались, а делают свое дело там или тут, и получают за это уровень жизни намного выше что обычных россиян, что обычных мексиканцев-израильтян-итальянцев-американцев, у которых тоже всегда кто-то другой виноват.
Лев Капутский, ну как минимум надо сравнивать доходности флоатеров и фиксов на горизонте года-двух-трех (реалистично только на горизонте года) и делать выводы. На рынке немало примеров флоатеров под номиналом (флоатеры Системы, например), когда именно флоатеры математически выгодней, чем фиксы тех же эмитентов. Плюс, у нас появились фьючи RUONIA, пока в виде дикого неликивида, которые позволяют любой флоатер превратить в фикс до даты экспирации с заранее известной доходностью. Т.е. флоатер RUONIA + 1.5/2 можно префратить в фикс 15.75-16.25% до экспирации, при том, что сейчас таких фиксов на рынке нет (достаточно посмотреть, что дают фиксы Ростелекома, Россельхоза, ВТБ, Сбера, Магнита и прочих с экспирацией в 2027). Искренне желаю, чтобы RUONIA расторговался как фьючи RGBI, мегаполезный инструмент в облигациях. Многие не знают, что можно пойти в длинный конец ОФЗ, через шорт фьюча RGBI обнулить дюрацию, и у вас доходность будет на 300 бп выше, чем в коротких ОФЗ или фондах ликвидности.
Выходить из флоатеров на замедлении темпов снижения ставки это не просто смело, это пипец как смело. Тем более, что полным полно флоатеров под номиналом, особенно дальних, включая ОФЗ 29 серии.
А что это за зверь? Есть ипотечные облигация Дом.РФ и есть СФОшки сберовские (обеспеченные потребкредитами). Ни то, ни другое не является субстандартными облигациями. Сбер не продает младший транш, а удерживает сам. Пока по-моему только Тинек продает свои младшие транши. Мне кажется вы не поняли суть предложения, и какой именно тип обеспеченных облигаций и какой транш вам предложили (нужно от вас детали). Если то, о чем я написал — эти продукты на рынке уже много лет, они значительно более безопасны, чем несекьюритизированные облигации.
Aneto, я полностью согласен. Жилая недвижимость может обгонять инфляцию, может отставать, но на длинном горизонте то, о чем пишут исследователи и что я пересказал. Цикличность однозначно есть. Считать в доходах домохозяйства (это более правильно, чем в зарплатах, ибо недвижимость это обычно совместная покупка) тоже верно. Я ничего менять не пытаюсь. Недвижимость — это недвижимость. Просто класс активов, у которой есть плюсы, если минусы, но нет никакой магии, которую впаривают те, кому нужно, чтобы вы несли свои деньги туда. В этом смысле недвижимость не отличается от акций, драгметаллов, крипты, и прочего, когда пытаются внушить «не, на самом деле надо вот сюда, купишь это и решишь свои проблемы». Недвижимость — важная, самая базовая часть человеческой жизни и комфорта.
Aneto, я не очень понимаю, что вы хотите. Есть общее правило по жилой недвижимости (для всего мира), оно связанно с тем, что жилье это главная статья трат домохозяйства и есть прямая связь между жильем и стоимостью труда (и инфляцией через все это)
1. На длинных периодах номинальная цена недвижимости и инфляция практически совпадают.
2. С учетом всех трат жилая недвижимость отстает от инфляции на 1%-1.5% в год. Опять же на длинном периоде.
Не важно, Москва это, не Москва, нигде в мире жилая недвижимость на длинных периодах (десятилетия) не может обгонять постоянно инфляцию, это математически невозможно (исключая регионы с кратным ростом населения). Если вас устраивает, что инвестиции в недвижимость спасут большую часть ваших сбережений от инфляции (а это так) — то это прекрасно. Просто есть идиоты, которые верят, что они инвестициями в недвижимость обгонят инфляцию. Ну что с дураков взять. Особенно это смешно, когда люди инвестируют в недвижимость с плечом (т.е. помимо амортизации несут еще и процентные расходы), но это уже сродни веры в гороскоп — если очень хочется можно верить в любую лабуду.
Aneto, так я вам и говорю, берите периоды от 10 лет, они у Сбера тоже появятся через Х лет, и вы сами убедитесь, что все и так знают. На длинных периодах инфляция и стоимость жилья совпадают, а если посчитать все затраты, то незначительно отстает. У Сбера и у IRN одинаково достоверные данные, вопрос в продолжительности. Западные исследователи вообще берут для исследования 100 летний период и разбивают на декады. На моем графике наглядно видно, почему по 5 годам нельзя делать выводы, и это я вам еще короткий график дал, вот как правильно.
dbndbn, ну нужно смотреть по цене реальных сделок, а не хотелок из Циана. У Сбера есть отличная своя аналитика, там реальные цены из ипотечных сделок (что тоже чуть искажает, но это не принципиально), просто данные Сбера и то, что передается в MREDC не такие длинные, как то, что есть на IRN и на других источниках. И когда вы вытягиваете график на 10 или 20 лет, вы видите, что не только рынок состоит из 5 лет бурного роста, что было недавно, но и из многолетних стояний. В любом случае, то, что жилая недвижимость незначительно отстает от инфляции при всех полных подсчетах — это просто факт, который вы можете прочитать в англоязычной литературе. В некоторых странах есть непрерывные данные по собственности с 17 века.
Metzger, кому нужно? У нас обеспеченность жильем — 29 квадратов на человека. Зачем еще 20 квадратов? Чтобы получить 49? Это будет больше, чем в Британии. Вообще везде, где обеспеченность квадратами 40-50 метров на человека это обеспечивается большим количеством частных домов. У нас уже перезастрой квартир в 30%+ рынках, включая все основные (Краснодарский край, Питер, Москва). Девелоперам дай бог продать то, что сейчас стоится.
Aneto, в прямом. Идете на IRN.ru и смотрите, насколько выросла московская вторичка за 10 лет, на 80%. Далее смотрите инфляцию накопленным итогом за это же время 118%.
Далее делаете еще коррекцию на амортизацию, ведь вторичные квартиры — это не картошка, не молоко, не цемент и не бензин, в отличие от всех этих товаров, вам в купленную вторичку надо вкладывать деньги, чтобы получить ту итоговую сумму, что вы получите. И вот вам пример того, где в супергорячем рынке (Москва) за 10 лет люди получили отставание от инфляции. Это норма, везде так. Первичка отличается от вторички. Не просто в плане льготки, а в плане того, что первичная недвижимость каждый раз возводится заново, и инфляция (например инфляция труда) там отражается мгновенно на себестоимости.
Исторически недвижимость отыгрывает большую часть инфляции, отставая от нее на 1-1.5% ежегодно. Это известно на исследованиях Британии, Голландии и США, где есть столетние записи. Отставание происходит из-за налогов и амортизации, которые неизбежны. Если вы купили объект за 1 миллион, а через 10 лет продали за 1.5, он подорожал не на 0.5, так как все это время вы вкидывали туда средства (или значительные или нет), чтобы итоговая цена была 1.5, а не ниже. В принципе это очень сейчас заметно на нашем рынке, когда владельцы старой вторички начинают отставать от инфляции что в ценах продаж, что в ценах аренды (с арендой вообще задница, но тут причина переизбыток из-за новых «инвесторских» квартир).
vedmov, да даже просто загородные пространства, которые хаотично застраиваются ИЖД каждым во что горазд уже отталкивают меня и мою жену. Не говоря о том, что договориться ни о чем (дороги, уличное освещение) уже не получится. Это реальная ценность и чтобы вы понимали, плюс минус похожие земельные участки у нас в цене различаются в 2 раза. Участок, который в организованном коттеджном поселке стоит 3.6 миллиона на 6 соток, можно купить за 1.5-1.8 миллиона в шанхае. Если будете у нас в Калининграде и вдруг по старой трассе поедете на побережье, есть нас такой разросшийся поселок Холмогоровка, где каждый построил сотни домов кто во что горазд. Выглядит это абсолютно трешово, а главное, люди строят дома по 15-20 миллинов, но к ним нет дорог, даже щебенок. С ноября по апрель это дикая грязь.
1. На длинных периодах номинальная цена недвижимости и инфляция практически совпадают.
2. С учетом всех трат жилая недвижимость отстает от инфляции на 1%-1.5% в год. Опять же на длинном периоде.
Не важно, Москва это, не Москва, нигде в мире жилая недвижимость на длинных периодах (десятилетия) не может обгонять постоянно инфляцию, это математически невозможно (исключая регионы с кратным ростом населения). Если вас устраивает, что инвестиции в недвижимость спасут большую часть ваших сбережений от инфляции (а это так) — то это прекрасно. Просто есть идиоты, которые верят, что они инвестициями в недвижимость обгонят инфляцию. Ну что с дураков взять. Особенно это смешно, когда люди инвестируют в недвижимость с плечом (т.е. помимо амортизации несут еще и процентные расходы), но это уже сродни веры в гороскоп — если очень хочется можно верить в любую лабуду.
www.irn.ru/gd/za-10-let/#begin
Далее делаете еще коррекцию на амортизацию, ведь вторичные квартиры — это не картошка, не молоко, не цемент и не бензин, в отличие от всех этих товаров, вам в купленную вторичку надо вкладывать деньги, чтобы получить ту итоговую сумму, что вы получите. И вот вам пример того, где в супергорячем рынке (Москва) за 10 лет люди получили отставание от инфляции. Это норма, везде так. Первичка отличается от вторички. Не просто в плане льготки, а в плане того, что первичная недвижимость каждый раз возводится заново, и инфляция (например инфляция труда) там отражается мгновенно на себестоимости.