Куда летит рынок вторички в Москве??? И что будет с ценами на квартиры в 2026 году?

Друзья, складывается ощущение, что термины: денежная масса, ключевая ставка, ВВП — абсолютно непонятны части подписчикам.

И поэтому люди думают примерно так: ну снизила Набиуллина «ключ» на 0,25%. И что? Меня-то это как касается? Вы мне лучше скажите, квартиры подешевеют в июле или в сентябре?

И это не шутка, тысячи и тысячи покупателей, которые только выходят на рынок, примерно так и думают. Ибо в моменте сложно понять, в какой фазе находятся цены на недвижимость: падения или роста, и чего ожидать в дальнейшем.

Поэтому предлагаю разобраться. Сразу же предупрежу, что буду всё упрощать, но использовать макроэкономические термины.

Первое: чтобы цены не росли, темп роста денежной массы должен быть равен темпу роста реального ВВП. Понимаю, пока сложно понять. 

Поэтому представьте старые антикварные весы с гирьками. Так вот, весы — это цены, а гирьки — это ВВП и денежная масса. Ну и куда качнутся цены, зависит от того, сколько гирек находятся на чашах весов.

Второе: исторически цены на недвижимость всегда отыгрывают инфляцию. А инфляция в нашем случае — это антикварные весы.

Третье: рост ВВП с 2023 года составил 9,3%, а денежная масса увеличилась на 60,9%. Ну или иными словами, наши весы показывают, что цены на недвижимость должны увеличиться на 51,6%.

Четвертое: теперь смотрим «СберИндекс». С 2023 года цены на новостройки в Москве увеличились на 48%, а «вторичка» подорожала на 38%.

Ну а сейчас смотрим на третий пункт. Видите, что произошло? Цены на новостройки лишь отыграли инфляцию, а «вторичка» до сих пор недооценена и по всем канонам рынка должна подорожать примерно на 14%.

Пятое: и это самое интересное. Средние цены в сделках на рынке Москвы: новостройки — 402 тыс. руб./м2, «вторичка» — 350 тыс. руб. 

Так вот, если «вторичка» подорожает на 14%, то цены на неё догонят, а где-то и обгонят новостройки. Вуаля — в итоге имеем нормальный и сбалансированный рынок.

📍Надеюсь, это небольшое исследование будет полезно, и теперь вы более ясно понимаете, в какой фазе находится рынок недвижимости и куда он движется. 

Ну и еще хочу добавить вот что. Некоторые подписчики искренне считают, что на рынке недвижимости — «пузырь». Так вот, знаете, когда образуются «пузыри»? Когда цены каких-либо активов стремительно растут и существенно обгоняют инфляцию. Ну а в нашем случае, а именно в Москве, никаких признаков «пузыря» не наблюдается.

ТГ канал «Лабиринт Инвестора»: https://t.me/labirint_investora

«Лабиринт Инвестора» в MAX: https://max.ru/labirint_investora