vedmov, да даже просто загородные пространства, которые хаотично застраиваются ИЖД каждым во что горазд уже отталкивают меня и мою жену. Не говоря о том, что договориться ни о чем (дороги, уличное освещение) уже не получится. Это реальная ценность и чтобы вы понимали, плюс минус похожие земельные участки у нас в цене различаются в 2 раза. Участок, который в организованном коттеджном поселке стоит 3.6 миллиона на 6 соток, можно купить за 1.5-1.8 миллиона в шанхае. Если будете у нас в Калининграде и вдруг по старой трассе поедете на побережье, есть нас такой разросшийся поселок Холмогоровка, где каждый построил сотни домов кто во что горазд. Выглядит это абсолютно трешово, а главное, люди строят дома по 15-20 миллинов, но к ним нет дорог, даже щебенок. С ноября по апрель это дикая грязь.

Shrizt, могу, конечно, но для этого надо построить дом, а потом это не очень интересно в 50 лет. Когда была пандемия, я купил себе «домик в деревне», правда это была не реальная деревня, а небольшой городок Правдинск. На одной улице с вот этим домом — www.avito.ru/pravdinsk/doma_dachi_kottedzhi/dolya_dom_1157_m_na_uchastke_12_sot._7806450330?context=H4sIAAAAAAAA_wE_AMD_YToyOntzOjEzOiJsb2NhbFByaW9yaXR5IjtiOjA7czoxOiJ4IjtzOjE2OiJHWTJvVnRxSkF0V1NsZm5kIjt90fQEoz8AAAA

Место реально крутое в плане природы (там рядом лесок, рыбалка) и так далее. Но через год я продал дом. И я, и жена пришли к выводу, что вместо того, чтобы ездить 50 км каждую неделю, и находить сюрпризы в доме, построенном в 1988 году, лучше мы с нуля построим дом в хорошем коттеджном поселке, который будет в 5-10 минут от школ (младший еще учится), где вся городская инфраструктура доступна, и к тебе ездит такси и доставка. У меня с работы человек живет в поселке, где я купил землю, уже второй год, и ничуть не страдает от того, что у него хороший свежий ремонт, свой участок, нет проблем с парковкой машины, тишина, и соседи обмениваются фотками лис и зайцев, которые прибежали в поселок с соседнего поля.

ves2010, Гурьевская слобода в Калининградской области — zisk39.ru/

vedmov, скорее наоборот. Вот я, например, специально купил землю в коттенджном поселке с единым застройщиком и единым стилем (доступно всего 4 типа проектов), хотя альтернативы есть (поселок в деревне). Почему это сильно лучше, чем «шанхай в деревне». Первое — все коммуникации есть, от дорог и интернета и газа. Это сильно лучше обычного «деревенского» дома или «самостроя», где нет ни асфальтовой дороги, ни плитки, и вообще непонятно, как это убирается зимой. Второе — визуально это приятно.  Я жил в США много лет, и такие однотипные поселки напомниают богатую субербию СШИ и Европы — если они сделаны хорошо. Третий момент — все соседи примерно одного класса, в моем случае это «русские немцы», возвращающиеся в Калининградскую область (все прилегающие к моему участку куплены ими), айтишники, и прочие люди с хорошим доходом (типа семьи стоматологов из Новосиба). Это позволяет иметь полупрозрачный низенький забор и не беспокоиться о безопасности. Напротив поселка строят магазин конкретно под нас. Все плюсы природы остались — зайчики, лисы, птички. Кому надо, в паре домов, построили себя курятники ради яиц. Много у кого бани. Никаких минусов отдыха нет. Все тоже самое, только тише (кроме самой стройки) и чище. Все-таки в деревне и алкаши остались иногда, и могут устроить дискотеку с шашлыками так, что соседи все слышат. 

Дмитрий, некорректно считать, что у вас амортизируется только бетон или кирпич, если дом сделан из этого материала. Все просто берете стоимость квартиры, и дальше сколько стоит сам серый ключ, а сколько  ремонт и техника. И дальше считаете. Для регионов амортизация выше, чем для столицы. Просто потому что холодильник или стиралка стоят примерно одинаково, что в Москве, что в Челябинске. Но в Челябинске это может стоить 1 месяц аренды, а в Москве половину. И % стоимости техники от общей цены тоже разный. Стоимость ремонта сейчас часто достигает 30% квартиры и выше (серый ключ 7 миллионов, ремонт и меблировка 3, итого 10 лямов). Уверяю вас амортизация мебели и техники происходит примерно с одной скоростью, что в Австралии, что у нас. Просто на западе есть реальные цифры. А у нас люди даже не записывают траты.

Дмитрий, я не говорю вам, что вы будете делать крупные ремонты каждые 5 лет. Я вам говорю, что обычный арендодатель не вдупляет, что такое амортизация, и как правильно ее считать. Банально нет культуры. Многие закладывают 1% или 1.5% и заявляют «у меня амортизация учитывается». На западе, где аренда это бизнес, а не благотворительность, амортизация очень четко считается по факту. Поэтому если вы введете average rental unit anual depreciation rate — вы получите цифры, которые близки к реальности. В Австралии, например, где аморт списывается с налогов, есть законодательные акты, которые говорят — до такого-то года постройки можно списывать 4% в год, до такого года 2.5%. У нас есть нормативы по амортизации офисной мебели. Есть данные по амортизации гостиничных номеров — потому что это реальный просчитываемый бизнес, если ты не делаешь ремонты — ты платишь через снижение загрузки или низкие цены.
И только у нас люди не считают нужным закладываться, что между арендаторами нужно что-то делать. Что замена текущего крана, регулировка пластиковых окон, смена занавесок, после того, как какой-то мудак их прокурил, все это стоит денег, и в регионах, а Калининград для меня обычный регион, все это стоит денег, которые на фоне низкого ежемесячного платежа очень даже заметны. У меня есть однушка, я купил ее для своего сына, но был план сдавать ее год, пока сын доучивается. Я ее сдавал полтора месяца, пока арендатор не «пропал», и мы его выгнали ссаными трямками. Я купил квартиру в доме 2019 года постройки, как раз прошло 5 лет. Никакого капитального ремонта я пока там не делал, хотя понимаю, что через 5 лет серьезный ремонт понадобиться. Я сдавал квартиру за 30 тысяч рублей. 6 тысяч рублей я заплатил газовщику, потому что на момент съезда арендатора котел не работал. Потом мы выкинулу стиралку, которая была вся в плесени — это не вина последнего арендатора, а показатель того, как другие люди до него относились к технике. И грубо говоря мои заработки за все это время — ноль. И при том, что ничего плохого в квартире арендатор не сделал. Амортизацию надо закладывать и закладывать правильно. Кухня, пластиковые окна, ручки дверей, выключатели, холодильник, микроволновка, все имеет срок службы, и все амортизируется. Из-за того, что у вас за три года кухня в нормальном состоянии не означает, что амортизации не происходит — происходит, просто полная замена это уже финальный этап, который для разных вещей происходит на 10-й, 15-й, 20-й год. Роутер, например, нужно менять чаще, а пластиковые окна — реже. Люди, которые думают, что они самые умные, и не делают ремонт в ушатанных квартирах, просто платят простоем и пониженной арендой. Если ты сдаешь квартиру на 5 тысяч рублей в месяц дешевле, потому что ремонт уже не свежий, но еще норм, то это 60 тысяч рублей или 300 тысяч за пять лет. Если 10 тысяч недозарабатываешь, то это 120 тысяч рублей в год и 600 тысяч за пять лет. Когда в итоге ты продаешь убитую квартиру на миллион дешевле, или вкладываешь в ремонт нужного тебе уровня, чтобы продать нормально — это все амортизация. Ничего бесплатно не бывает. Мы живем физическом мире с энтропией. Просто вспомните свою жизнь и подумайте сколько вещей вы за 5 или 10 лет купили, поменяли, выкинули, отремонтировали, увезли в химчистку и так далее.

Очень многие люди утверждают, и я их мнение разделяю, что если взять аренду и правильно считать все — амортизацию и стоимость своего времени, то реальная доходность долгосрочной аренды в России выходит околонулевой. Это эмпирические подтвеждается фактами — у нас до сих пор нет юридических лиц, которые могут заниматься долгосрочной арендой жилья, и на этом зарабатывать. Это сильно отличается от ситуации с коммерческой недвижимостью, где таких примеров масса, а «доходные дома» — единичные эксперименты. И даже на уровне физиков только льготная ипотека со ставками втрое ниже рыночных позволяет хотя бы первое время «зарабатывать» на такой аренде, потому что в новых квартирах максимально не виден эффект амортизации, которая неумолимо происходит.

Маркиз Лафайет, ну это фантастика. В среднем квартира сдается 9 месяцев, так что мелочи будут постоянно вылезать между арендаторами.

Дмитрий, у нас в Калининграде 10 лямов это цена нормальной двушки. Трешку за 10 нормальную не найти. В отличие от теории, у меня есть практика — у меня несколько квартир, и уже есть квартиры, которые прошли ремонт. В 2014 я купил квартиру за 3.8 миллиона, там не было кухни и все доделки повысили итоговую цену до 4.2 миллионов. Сейчас эта квартира стоит 10+ лямов, но есть нюанс, в прошлом году там сделан ремонт (ремонт капитальный) и с заменой мебели это стоило 3 миллиона. Часть работ на моих квартира делает одна и та же бригада. В 2019 году они брали 6 тысяч за квадрат, а пару лет назад уже 20 тысяч. Если у вас все сделано хорошо и качественно, с бережным отношением действительно много менять не придется. Но между годами 5 и 10, например, вы убедитесь, что амортизация минимум 2.5%, а на 1%, потому что у вас уже точно полетит что-то из бытовой техники, где-то могут быть проблемы со штукатуркой (банально заденут чем-то), где-то по мебели, где-то сантехнику могут убить, и простой ремонт газового котла, который сейчас стоит 6 тысяч рублей, через 6 лет может стоить вам уже 9 или 10 тысяч. Вы лучше посмотрите на состояние квартир, которые сдаются 5 лет, и посмотрите, какой процент может продолжать сдаваться или продаться без серьезного ремонта.

Goldy Bug, можно как можно чаще такое писать? А то многие из нас стонут от туристов, да и «понаехи» сильно цены на жилье задрали, буду благодарен, если вы всем при возможности будете говорить про ужасных отсталых дурно одетых нецивилизованных жителей Калининграда. Особый упор сделайте на Зеленоградск и Светлогорск, надоело в пробках стоять и парковку искать, когда вечером после работы на море едешь.

Yan, и это «святые бетонные люди» еще на своем опыте не столкнулись с тем, как правильно считать амортизацию, которая ну никак меньше 2.5% в год для квартиры с нормальной отделкой не может быть, т.е. по 20 тысяч в месяц для современного регионального объекта в 10 миллионов. Ну ничего, посдают 5 лет по 40 тысяч в месяц, а потом с удивлением обнаружат, что половину «заработанного» нужно вложить в новый ремонт и мебель.

Toptygin11, ну вы видео сначала посмотрите или почитайте про способы механической и полумеханической сборки, прежде чем говорить о невозможности. Есть механика, идентичная сбору оливок — снизу ткань, которая ловит ягоды, и рука манипулятора, которая трясет куст. Все давно придумано.

Toptygin11, так есть же механическая сборка нескольких типов (введите «комбайн для сборки облепихи», уже и такое есть). Навряд ли фермер станет закладывать сад, чтобы руками все собирать. Они, если что, и картошку не лопатой выкапывают…

Future77, ну так длинные ОФЗ тоже не особо растут, скорее наоборот, падают они. Что не удивительно — новые выпуски штампуются постоянно, покупателей не хватает.

MySki, ежегодно в Турции отдыхает 6-6.5 миллионов немцев и 6-7 миллиона россиян. Если вы сделаете коррекцию на размер населения, то убедитесь, что разница совсем другая. Когда ты живешь в относительно компактной европейской стране (Германии), то для тебя отдых за границей, это и поездка на машине в Польшу и Голландию, и самолет до Италии и Испании, как у нас из Москвы в Сочи слелать. Сейчас границы закрыты, но практически в каждой европейской и неевропейской стране был очень большой наш турпоток. Ну, например, Испания традиционна очень популярна у британцев, не думаю, что наших было там так много, но в тройке-пятерке в формате «прилететь на самолете на 2 неделе», а не «приехать на машине из Франции» (для французов дешевле) мы были.

О том, что российский турист важен, и что он тратит лучше и больше говорили много раз турки, испанцы, итальянцы, греки, египтяне, тайцы и так далее.

Bazil, я считаю, что принципиально важно, что такая возможность есть. Гораздо хуже, когда ситуация, как на Северном Кавказе, или моногородах, где вообще никак больше 40-50-60 тысяч заработать невозможно. 100 тысяч это не заоблачная сумма, которая требует крутить баранку. Эта сумма, которую может заработать частнопрактикующий врач. Или это доход толкового репетитора с клиентской базой. 100 тысяч зарабатывают клинеры (я за уборку своей квариры в 100 квадратов платил 5 тысяч, и это 3 часа работы, а уборка квартиры в 50 квадратов после ремонта стоит 20 тысяч). У меня сын одно время работал в круглосуточной мойке — это тяжелая работа, но тоже позволяет заработать. Другое дело, что не всем нужно так упахиваться, и для кого-то проще пойти в М-Видео и зарабатывать 50 тысяч продавцом-консультантом. Есть масса непыльных работ. Каждый делает тот выбор, которые делает. Я из Калининграда, и я привык к тому, что мужики, которые хотят нормально зарабатывать — ходят в море. Это их выбор, жизнь не для каждого, но опция есть. Можно пойти в грузчики, на выкладку товаров, работать кладовщиком, да хоть охранником в ТЦ — менее пыльно, менее доходно. У риэлторов есть такая присказка — лучший агент это мать одиночка с двумя детьми, худший — скучающая жена бизнесмена, которой нечем заняться. Мотивация очень сильно влияет на доход, и важно, чтобы у мотивированных людей были возможности. Мы уже год как в рецессии и экономической заднице, но слава богу, пока возможности остаются.

А. Г., объясните, с чего вы это взяли. Мой сын — студент. Заканчивает в этом году. Он сейчас работает в доставке автозапчастей, а до этого работал у автодилера. Работал фулл-тайм. Почему его нет в это статистике, если за него платят все налоги. Аналогично работающие пенсионеры. За них работодатель платит соцналоги. Полным полно военных отставников, которые работают в охране, например. Их зарплаты платят соцналоги, они попадают и в среднюю и в медиану. Для справки, количество работающих пенсионеров — 7 миллионов человек. У меня есть друг-капитан, с доходом в 3-4 тысячи евро ежемесячно. Его жена работает администратором в стоматологической клинике. Я не знаю, какой там доход, думаю тысяч 50. Это все в статистике. Но она живет и тратит явно не 50 тысяч.

Цифры — такие как они есть. Средняя, медиана, мода — это просто факт. Но когда люди не понимают нюансы, они часто делают ошибочные выводы, например, что медиана всегда лучше, чем средняя.

Вот простой математический пример, который показывает, когда медиана дальше от истины, чем средняя. Представим 8 людей, образующих 4 домохозяйства. Вот доходы этих домохозяйств в тысячах рублей 50/50, 50/75, 50/100, 50/125.

Медиана этого числового ряда 50, а средняя 68.5. Если брать траты (представим, что 100% тратится), то средняя ближе медианы. Количество людей, тратящих медиану — 25% (одно домохозяйство). Количество тратящих ниже медианы — 0%. Траты выше медианы — 75%. У 3 из 4 домохозяйтсв, траты будут лучше отражаться средней. И это не просто теория, начало СВО имело положительный эффект в виде роста потребления для 14 миллионов людей, а кто-то насчитал 20 миллионов. При этом участников СВО было несколько сот тысяч, всех военных и росгвардии, в большинстве не вовлеченых 2.2 миллиона, работающих на предприятиях ВПК — 2 миллиона.

О том, как легко ошибиться с медианой видно по статистике США. Многие знают медиану домохозяйств в США — 86 тысяч долларов в год. Но они не знают деталей. Например, что медиана домохозяйства США в браке — 120 тысяч долларов. А медиана несемейного домохозяйства в США без детей для женщин — 44 тысячи. А медиана всех домохозяйств в США в возрасте 65+ — 56 тысяч. Поэтому если мы знаем о домохозяйстве США, что у него доход ровно на медиане и составяет 86 тысяч, мы совершенно не можем сказать, что это домохозяйство живет типично. Потому что если это одинокая женщина, то она живет почти в 2 раза лучше, чем прочие домохозяйства такого типа в США. А если это семейное домохозяйство, то оно катастрофически отстает в доходах.

Поэтому, если возвращаться к средним и медианным зарплатам в РФ,  то беря медианные зарплаты можно сделать целый ряд неправильных выводов. Например, бизнес вам скажет, что не может на медианную зарплату региона найти людей. И это логично, бизнесу часто нужны специалисты и люди для тяжелого труда (баранку крутить). А медианные зарплаты иные про структуре и имеют высокую долю госсектора. Или совершенно ошибочно считать, что медианная зарплата отражает траты россиян. Мы это знаем просто по практике, при том, что наши медианные зарплаты достаточно низкие, уже много лет миллионы россиян отдыхают в Турции, Дубае, Тайланде, там же где и немцы, британцы, австралийцы, китайцы, и наш образ жизни гораздо ближе к ним, чем, допустим, индусам, пакистанцам, таджикам и прочим странам с низким доходом. Почти все споры про нашу медианную зарплату (а она просто такая, какая есть, про нее бесполезно спорить) ведутся не с целью понимания, что это такое, а с тем, что людей часто не устраивает, что в целом по стране достаточно высокий уровень жизни (по моим оценкам процентов на 30-50 ниже европейского, не больше) и достаточно высокие средние зарплаты, обеспечивающие этот образ жизни. Части людей почему-то нужны фантазии, что жизнь в России это бедность и нищета, с невозможностью сделать ничего для улучшения собственного благополучия, просто потому что их достал Путин.

А. Г., медианная зарплата в определенном смысле еще менее показательна, чем средняя, если ее неправильно готовить. Разница зарплат между мужчинами и женщинами в РФ — 34% в 2026 году. Это соответствует примерно разнице между средней и медианой (35% по стране).  Женщин в РФ больше, но работающих 36 миллионов против 38 миллионов. Люди живут домохозяйствами, и благополучие семьи определяется совокупным доходом, который часто зависит от «сильно выше среднего» дохода одного члена (муж-вахтовик, бизнесмен, СВОшник). Нередко один человек тянет несколько семей (развод или помощь детям). Более того, есть значительное количество вакансий, где низкая оплата, потому что жизнь человека, ее получающая, кем-то субсидируется. Например, есть вакансии, где обычно работают студенты, а студентов содержит семья. Или есть пенсионеры, включая военных, они получают 20 тысяч рублей, и поэтому могут согласиться на 35 тысяч рублей гардеробщицы или охранника. Но мужчина или женщина, которым надо содержать семью, на  это никогда не согласяться, им нужно гораздо больше, наверное не меньше 100 тысяч в крупном городе, что несложно заработать в такси, доставке и ряде других профессий (не очень престижных). 

Поэтому конечно можно взять совокупную медиану, которая всегда будет занижаться этими факторами (гендерная разница в зарплатах, низкие зарплаты госсектора, куда идут не для заработка, вакансии для студентов и пенсионеров), но риск сделать неправильный вывод (россияне в среднем нищие и ничего себе позволить не могут) будет даже выше, если ориентироваться на завышенный средний доход.

Alex_K, есть такое место у нас, достаточно малоизвестное — Балтийская коса. С ней нет никакой связи, кроме парома, с другой стороны там Польша. Никак не доехать, только паром. Паром ходит раз в два часа по-моему, не круглосуточно, и он маленький. Когда шторма, оттуда никак не выбраться. На пароме ездят все, жители, службы, грузы, доставка и так далее. Места не хватает. И периодически конфликты случаются, потому что несколько сот местных жителей, которым не очень хочется спать на улицы, и туристы, которые просто хотят на своей машине приехать, и скорые или коммунальные службы, которым надо на Балтийскую косу приехать, имеют разные приоритеты — kaliningrad.bezformata.com/listnews/popali-v-blokadu-na-baltiyskoy-kose/134583245/

Расчет не вполне верен. Семья, берущая ипотеку, сначала резко увеличит траты (ремонт, мебель и так далее). Более того, у нас высокая инфляция. Через 5-10 лет, в зависимости от самой инфляции, доходы человека удвоятся, а расходы на ипотеку останутся теми же. Семья не берущая ипотека, но копящая на квартиру, первый взнос, авто, или инвестирующая во что-то, аналогичным образом убирает часть дохода из потребления. Это нормально. Ипотека и сокращение трат одних — это доходы и траты других (строители, ремонтники, мебельщики, банковские работники, ипотечные брокеры, дизайнеры, коллекторы, юристы, риэлторы)

Русский инвестор, Павлово это где госпиталь? Мне кажется я там один раз был. Донское на очень большого любителя. Я знаю одну пару с домом в СНТ там, им нравится. Не знаю, как сейчас, раньше там было открытый слив канализации в моря прямо возле пляжа, самое Донское дыра полная, да и расположение спорное — ехать дальше всего. Жить на Балткосе с перспективой, что из-за штормов ты застрянешь на неделю, без скорой, без нормальных магазинов — не понимаю смысла. Только как летняя дача, пока нет штормов. Драка у парома за машиноместо — так себе удовольствие.