Мне нравится покупать 26252 и прикрываться шортом RGBI 6.27 и 9.27. У этой бумаги дюрация фактически идентична дюрации индекса, а фьючи в контанго на 2-2.5%. Вместо 13.5% в ликвидности получается грязные 16-18%. Текущая купонная доходность у 252-ой сейчас 14.44%. Т.е. ты купонами получаешь больше фонда ликвидности, у тебя 16%+ общая доходность, и 2%+ спреда между спотом и фьючом, который гарантированно схлопнется через 9 или 12 месяцев. Мне кажется более интересным подходом, ибо риск дальнейшего падения длины тебя никак не касается.

Мурен(а), ой не верю. Обычно у женщин длинный и детальный список, чего должно быть, начиная с роста и кончая чистотой ботинок.

Московский Лоссбой, да, для женщин, которые обеспечивают себе сами с приличным доходом, задача усложняются. Они хотят «такого же или круче» мужчину, а они уже все заняты. 

Roman Kass, ну мне не зачем — я в браке и с детьми, но регулярно пересекаюсь девушками в том числе и этой категории — никаких проблем в общении. Вы думаете, что, например, 40-летний владелец ресторана абсолютно непривлекателен для более молодых официанток или посетительниц своего ресторана? И я не совсем догоняю, если тебе 40, почему ты должен встречаться именно с 30-и летней женщиной? По-моему в 40 лет можно рассматривать любую женщину от 20 до 45 лет, главное, чтобы она хорошо выглядела. Сейчас потрясающе много классных 40-летних женщин, просто зайдите в любой фитнес. Более молодые партнерши, как правило, нужны для создания семьи и детей, но если цель просто секс, не вижу проблем с 40 летней фитоняшкой или 35 летней ухоженной женщиной, которая следит за собой. Что по вашему особенного в 30-и летней женщине, почему именно она объект желания 40 летнего мужика?

P.S. Пошел смотреть разницу в возрастных когортах, ибо понятно, что никакого «в два раза» не может быть

• Численность женщин в возрасте 30–34 года составляет 5 090 342 человека.

• Численность мужчин в возрасте 40–44 года составляет 5 683 625 человек.

Московский Лоссбой, ну вот я тоже работаю в частично «женском коллективе». Смотрю, как складываются пары и браки. Женщинам сейчас объективно очень тяжело. У меня из 3 замов, которые девушки, только одна в браке (повторном), одна вроде совсем одинока, одна только собирается замуж. И всем уже к 40-ка. Годами искали нормальных партнеров. «Нет нормальных мужиков» я лет 10 слышу. И никто требования особо снижать не спешит, хотя для женского счастья это очень часто необходимо.

Московский Лоссбой, мне то за что? Это еще много лет назад обсуждал Полеев (был такой сексолог известный, он все явления обсуждал с точки зрения статистики). И мужчина, и женщина конкурируют за сексуальных партнеров. Но по разному. Мужчина конкурирует просто за женщин, а женщины за конкретных мужчин, которые «выше среднего». На самом деле возраст работает на мужчин. Женщины находятся на пике привлекательности от 15 до 25 условно. Мужчина выходит на пик заработка (а это важный элемент привлекательности), с 35 до 50 лет. 40 лет для мужика самое то, ибо если ты состоялся в 40, то ты состоялся, а если нет, то и не состоишься. Женщины, которые уже обожглись в 20-25-30, не хотят гадать и делать те же самые ошибки. Поэтому нормальный одинокий мужик в 40 с доходом выше среднего — это единорог. Кто-то его уже увел. В 20-30 лет мы бегаем за девушками, уговариваем их, тратим кучу денег и ресурсов. После 40 оно работает уже наоборот, не в плане, что женщины за тобой бегают, а в плане того, что мужчина уже выбирает и может «капризничать» — эта старая, эта толстая, эта стерва, о, а эта пойдет.

Вы, конечно, фантазер, но спросите любую женщину, нормальный 40 летний мужик — это огромная ценность, которая в дефиците. К 40 годам 20% мужиков отбраковываются по принципу «бухарик, наркоман, сиделец». Еще около 5% мужиков не вполне мужики — им интересны другие мужики. Далее к 40 годам около 35% мужчин уже развелись, а значит на части из них весят алименты и они не могут тянуть две семьи. Еще у какого-то процента 40-е летних мужиков с головой что-то не то, раз они не могут сформировать нормальные отношения (ну, например, они женщин буквально ненавидят и боятся одновременно)

Итого нормальные проверенные обеспеченные и одинокие мужики в 40 лет это такая редкость, что часть женщин выбирает роль любовницы, ибо это для нее лучше, чем формирование пары с  доступной «отбраковкой».

Sergio78, да. Правительство собирается уничтожить людей, не умеющих считать, и не желающих арендовать квартиры в Москве по исторически минимальному соотношению «зарплата — аренда». Пара с общим доходом в Москве в 300 тысяч (что, к слову, чуть ниже средних начисленных запрплат двоих людей), может арендовать качественную однушку в новом доме за 100 тысяч рублей, и жить в одном из лучших мегаполисов мира, тратя всего  треть своего дохода на жилье. Куда смотрит правительство!

Kaliningrad79, ну, земляк 2% в месяц доступны только в облигациях, которые потом частично задефолтятся. Купон с 24-25% годовых это история типа ЛК Прогресс, которые могут со 100% до 70% упасть. Или Соби Лизинг, которые просто перестанет платить со словами «не смогла». Чем такие купоны заканчиваются расскажут фанаты Евротранса. Реально «малоопасно» это ключ плюс  1.5%-2% годовых, т.е. 16%. Муниципальные облигации, купленные на проливе, или флоатер Россельхоза, купленный за 99% от номинала, все остальное очень стремно, включая государственные ГТЛК, РЖД, Почты России и так далее. Не говоря о тех, кто купил облигации АФК Система, хотя формально рейтинг там высокий. Держатели БалтЛиза узнали, каково это.

Ив Ив, нет, вы меня не правильно поняли. Итоговая амортизация считается как совокупность амортизации всех компонентов. По амортизации стен вы абсолютно правы. Конструктив устаревает, но, например, даже когда такие дома физически сносятся, как в программах по реновации, оплачивается это обычно не собственниками. Тут надо просто брать взносы в фонд капитального ремонда, и добавлять компоненты, которые собственник оплачивает из своего кармана. Ну, например, смену батарей и стеклопакетов. Или переделки электрики. 

Если вы возьмете свои реальные данные по квартире (если вы знаете, какой процент приходится на «серый ключ», какой на «ремонт» и какой на «мебель»), то все очень просто посчитать. Например, квартира за 12 миллионов это 2 миллиона ремонта в материалах, 500 тысяч рублей в работе и 500 тысяч в технике, а 9 миллионов это стены. У вас будет одна цифра. Но, например, может быть такое, что нереально сделать ремонт за 500 тысяч в Москве, и нужно вкладывать 1 миллион в работу. Тогда другие цифры.

Вам дальше надо просто себя не обманывать и максимально реалистично оценить период амортизации ремонта, сколько он прослужит. Ибо даже если вы не сделаете ремонт, а ушатаете квартиру и ушатанной продадите, вы все равно «оплатите» этот компонент через понижение итоговой цены продажи, и через пониженную аренду.

Вы знаете, что вам косметика обходится в 350 тысяч. Когда вам нужно будет делать косметику, если прошло уже 2 года? Если через 3 года и вы платируете такую косметику раз в 5 лет, это один сценарий. Если вы считаете, что косметику в аренде можно делать раз в 10 лет — это другие расчеты (и не очень реальные, кроме бомжебабушатников). У вас сейчас по факту происходит амортизация И сделанной косметики, и остального ремонта. Вы, например, не меняли межкомнатные двери. А они амортизируются. Вы переклеили обои, но не трогали пол. А он продолжает амортизироваться. Чем больше конкретных цифры вы или я выкладываем (например расчеты по налогам, или сколько стоила косметика и сколько общая стоимость квартиры) — тем проще понять друг друга.

Есть, например, такой важный момент — а сколько бы косметика стоила сегодня? 400? 450? 500? Стоимость ремонта резко выросла за последние годы, сильно превышая рост инфляции, рост цен недвиги и рост цен на аренду. Моя бригада подняла цены в с 6 тысяч за квадрат до 20 тысяч за работу за 5 лет, например. И если аренда растет медленее, чем стоимость ремонта, это придется учитывать, это сдвинет математику амортизации, если вы начинали с тем, что ремонт был 20% от стоимости объекта, а сейчас 25% или 30%. А это реально происходит, потому что плиточник возьмет с вас ту же сумма за работу, что в хруще, что в новострое, а вот темп роста цен «старой» вторички и аренду на нее может быть ниже, чем в среднем. А холодильник амортизируется с одинаковой скоростью, что в хруще, что в элитке.

Ив Ив, еще раз есть нормы амортизации. Берете и вбиваете «норма амортизации ремонта». И получаете косметический ремонт амортизируется за 7-10 лет, капитальный за 20-25. Есть амортизация мебели и техники, все ниже 10 лет. Просто считайте. Я взял амортизацию 2%, это занижено. 240 тысяч в год должно покрыть абсолютно все, и мелкий ремонт (косметика, о которой вы говорите) и крупные вещи (ну например замену кухни, которая происходит раз в 15 лет), и стеклопакетов раз в 20 лет.

Вот вы сами потратили на косметику 350 тысяч уже. А капитальный ремонт двушки сделать думаю 1.5 миллиона минимум, это если прям эконом-эконом. Вот и посчитайте, что за 15-20 лет вы сделаете 1 капитальный ремонт (как правило либо в самом начале, либо в самом конце), и несколько раз косметику. 2-3. А амортизируется не только ремонт. Телевизоров за это время будет купленно тоже не один.

Вот вам пример расчета, я с ним не согласен, он завышен для России, но вы легко можете посчитать «ваши» цифры, зная стоимость ваших вложений, и увидеть реальную амортизацию. 4% это норма амортизации арендных юнитов на западе, у нас ниже из-за того, что квартиры в кирпиче и бетоне). Я смею утверждать, что ниже 2% у вас не получится

Ив Ив, IRN дает вам возможность и с новой москвой и без, и по районам даже. По поводу того, серьезно ли я считаю необходимость считать налоги и остальное? Да, серьезно. Могу наглядно показать. Давайте считать, что что выкупили квартиру или студию за 12 миллионов и сдаете ее за 50 тысяч в месяц или 600 тысяч в год. Допустим простой — одна неделя в году или 1.9%. Это 11.400 рублей. Еще вы платите 4% налога, это 24 тысячи рублей. Еще вы платите 0.15% налога на недвижимость от 12 миллионов, итого 18 тысяч рублей в год. Ну пускай кадастровая стоимость будет ниже, потому что жилье покупалось в сером ключе, а все что до 10 миллионов облагается по 0.1%. Запишем 10 тысяч для простоты, тут как повезет, может жилье старое, тогда еще дешевле будет, там кадастр в разы от рыночной отличается. Итого вы просто за налоги и простой заплатите 11.400+24.000+10.000 или 45400 рублей. Итого 554600 остается от 600 тысяч. Или 4.6% годовой доходности, а это мы вообще еще никаких затрат не понесли, ни текущий кран, ни купить микроволновку, потому что арендатор попросил, ни клининг между сдачей, ни амортизацию. Ну и как вам кажется, если почти 8% вашего теоретического годового дохода ушло на мелочи, это важно или нет? ОК, давайте амортизацию посчитаем. Возьмем просто 2% от 12 миллионов, хотя это занижено. 240 тысяч в год будем откладывать, чтобы иметь возможность делать  мелкий ремонт раз в 5 лет, серьезный раз в 10, и менять технику и мебель. Тогда в год у нас с квартиры остается округленно 315 тысяч. Это 2.6% годовых. 26 с небольшим тысяч в месяц с однушки или студии в Москве. И это без форс мажоров, порчи, судов, заливов и так далее. Едем дальше, ну у вас же не было в реальности 12 миллионов? Ну по чеснаку мы наверное обсуждаем вариант с семейкой, если речь о новом жилье. А может мы на ремонт брали потребкредит. Ну тогда если мы платим, допустим 25-30 тысяч в месяц, то какая реальная доходность? Ноль? Бинго, вот мы и пришли к реальной ситуации.

Тут, конечно люди скажут, но ведь недвига дорожает. Ну да, дорожает. Вот вы через 5 или 7 лет квартиру продадите, чтобы взять объект поновее, это важно, вытащите «заработанные деньги», и потом ахните, у вас получится доходность чуть ниже депозита, но это был «депозит» на 5 или 7 лет.

Ив Ив, MREDC рассчитывается на основе данных ипотек Сбербанка, где большая часть ипотек дается на ПЕРВИЧКУ. Инвестор не может повторить доходность MREDC, ибо купленная в первичку будет проданна на вторичке, причем в одних и тех же комплексах застройщик за счет доступа к льготной ипотеке продает ДОРОЖЕ, чем может вытащить частник из идентичного объекта (дисконты в 10-20% идут автоматически, когда горе-инвесторы продают свои квартиры). Только застройщик может повторить такую динамику. Несложно убедиться, что рост вторичного жилья в Москве за 5 лет был вдвое ниже MREDC, подорожание было на 30%+ — www.irn.ru/gd/za-5-let/#begin

Цифра в 4% арендной доходности жилья в Москве чистыми — фантазии. Стандартный caprate — 5%  для жилья грязными. Грубо говоря, чтобы получать 50 тысяч в месяц, надо вложить 12 миллионов (600 тысяч в год арендой). Амортизация не 1% и не 1.5%, это фантазии. Норма амортизации рентного жилья зарубежом — 4% ежегодно. У нас 2.5%-3.5%. Просто посчитайте сами (ИИ очень помогает), какой процент объекта бетон, какой ремонт, какой мебель — на выходе общая амортизация.

Далее посчитайте налоги, хотя бы как самозанятый. Дальше запланируйте простой, сколько недель в году. Дальше налоги на недвижимость. Арендаторы обычно платят коммуналку, но не всегда соглашаются оплачивать капремонт. Если из вашего кармана — считайте. Дальше порча, суды и форсмажоры — надо что-то заложить. Именно поэтому никакой вменяемый человек жилье ради аренды за свои деньги не покупает, если только в льготку не раздают бабки бесплатно — та же коммерция имеет вдвое выше капрейт (не 5% от стоимости, а 8-10%), меньше бытовых проблем, и ремонт и прочее арендатор делает за свой счет. А «защита от инфляции» что в коммерческой недвиге, что в жилой работает одинаково.

제냐, то что вы предлагаете не является стратегией, и это давно не работает. Когда-то бабушатник в аренде давал 1000 баксов, жизнь во Вьетнаме была 500 баксов, в Тае 1000 баксов было выше крыши, и таких «дауншифтеров» было масса, люди пенсионного возраста сдавали свои квартиры, а сами жили в Болгарии, например. С тех пор в мире произошла дикая долларовая инфляция, бабушатник в Москве сдается за 60 тысяч, а на 700 баксов в месяц в Азии если вы и проживете, то уровень жизни будет сильно ниже московского.

Смысла покупать несколько квартир в Москве и сдавать их нет никакого — реальная доходность после амортизации будет 0-2%, вам надо решать проблемы чужих людей, а сдавать удаленно это гарантированные проблемы. Более того, это обратный от разумного процесс. Условно говоря, 15 миллионов рублей в московской однушке при среднероссийской зарплате в 100 тысяч это 150 месяцев жизни или 12.5 лет. И вы предлагаете схему, по которой надо «вложить» 24-36 лет жизни, чтобы получить денежный поток, который будет после вычета всех затрат в лучшем случае давать ту же 1 среднюю зарплату (грубо говоря, если вы получаете 150 тысяч в месяц с двух квартир, то после налогов, простоев, форс-мажоров и амортизации вы можете рассчитывать на 100 тысяч. Ну или, как обычный человек, тратить все 150 в месяц, получать 0 в месяц простоя, и через пять лет выяснить, что вам нужно вложить тысяч 800 в ремонт и перемеблировку, взять негде, и вы начинаете снижение в ценах аренды).

Альтернативный вариант — продать однушку за 15 миллионов, купить однушку или дом за 5 миллионов (да-да, домик в деревне или дачу все еще можно найти по таким ценам), 10 миллионов вложить, получая те же 100 тысяч или чуть меньше после налогов, можно в валютные инструменты, если страшен девал, и решить проблему.

Если вы посмотрите цену недвижимости как не фиксированную рублевую сумму, а как мультипликатор среднероссийской зарплаты, то там, где квартиры стоят много зарплат, стоит продавать, а там где мало — купить. Эта операция подарит вам как раз многие годы «бесплатной жизни». При этом надо найти место, которое не только дешевле Москвы, но и имеет какое-то сильное преимущество (для кого-то это климат, для кого-то это море, для кого-то это своей кусок земли).

Сергей, до налогов. Это единая методология, зарплаты Росстат тоже до налогообложения дает. Это называется «начисленная зарплата». Иначе нельзя, потому что в разных странах в разных ситуациях налоги могут отличаться, и люди с идентичной зарплатой могут на руки получать разные суммы (ну, например, там, где на детей положен налоговый вычет, а дети есть не у всех, плюс дети выростают).

Артем Дзуба, больше 80 тысяч median household income — fred.stlouisfed.org/series/MEHOINUSA646N

 Медианная цена дома в районе 410 тысячи долларов

fred.stlouisfed.org/series/MSPUS

Олег Ков, да-да, как и Токио был уникальным городом. Или Лондон. Только темпы роста цен на жилье в Британии вообще почему-то обгоняют Лондон, где пару лет падение.

qaz trey, ну да, когда взрыв инфляции больше всего хочется иметь кучу наличных рублей под подушкой. Если вы не жили в гиперинфляцию 90-х, люди были готовы вкладываться во что угодно, даже в МММ и ХоперИнвест, лишь бы деньги не сгорели.

Stanis, плавает, но он регулярно бывает отрицательным на недельном промежутке и почти всегда ниже квартального.

Stanis, да, во фьючах, особенно в вечниках дичь происходит. Например RGBIF в последнее время имеет отрицательный фандинг. Это вообще как — бесплатные деньги раздавать?