Немножно надоедает постоянное искусственное выведение Кречетова в топы на смартлабе (о чем он просит у себя в телеге). Нравится Кречетов — подпишитесь, читайте, платите. Хотите верить в лабуду про «лучшую аналитику» и «инфоцыган, которые не дают выходить в топ» и «крупняк, который защищает шорт» — ваше право. Но вам не нужно для этого засирать Смартлаб. Читайте ProfitGate и наслаждайтесь.

Валентин Борисов, а что нелогичного в этой позиции? GB оценивает риски Балтлиза и Контрола почти идентично, по общему владельцу (несмотря на громадную разницу в рейтингах). Контрол дает 40% доходности, а Балтлиз 20+? Какой смысл (в этой логике) брать риск лизинга дешевле, а не дороже, если идея о рисках верная?

Игорь Колотов, есть у меня и у тещи. Скорее игрушка, и проходит жизненный цикл мультиварки — сначала выискиваешь рецепты и готовишь все, потом реже, потом она пылится на полке годами. В аэрогриле реально круто картошка получается. Остальное — как повезет. Стейк, например, ужасен. Ну и у меня 4 человека в семье, поэтому очень непрактично. Но я понимаю, почему для одиночки удобно (слишком маленький объем, т.е на один прием пищи). Когда-то с полгода-год назад у нас была «грилемания» и все коллеги на работе купили, все восторгались, сейчас как-то стихло.

Михаил Titov, 1.4 ляма это что люди думают будет стоить не капитальный ремонт, а обновление ремонта, мебели и техники в районе 2031-32 года. Я так понимаю, что вы купили студию не в сером ключе, а с отделкой, а 500 тысяч это что вы вложили по технике, мебели и мелкой работе. Если так, то ремонт от застройщика будет амортизироваться тоже, но у вас ничего этого нет. Со студиями, конечно, сильно проще, и ибо площадь меньше, и много техники не всунешь (посудомойки обычно нет). Может повезти с арендаторами. Но я бы на вашем месте вместо 5 тысяч рублей откладывал 15-20 тысяч на эти цели. И когда через 7 лет у вас будет 1 миллион для того, чтобы привести свою студию в порядок и продать ее как «с новым ремонтом и мебелью», ибо судя по тенденциям убитых студий на рынке будет очень, очень много.

Михаил Titov, ну чтобы вы понимали, насколько вы промахнулись, я видел модель для однушек в Москве по 12 миллионов (когда они были доступны по таким ценам), предполагалось держать их 6-7 лет и продавать (что правильно, ибо потом ЖК сильно ушатываются и становятся менее интересными). Вкладывалась в модель сумма в 1.4 миллиона под ремонт и замену техники, чтобы квартиру продать по максимально выгодной цене по истечении 7 лет. И это 1.4 миллиона СВЕРХУ текущих мелочей, которые за 7 лет точно будут (мелкая покраска, краны и прочее).

Если вы считаете, что вам хватит 60 тысяч в год, то от 10 миллионов рублей это амортизация в 0.6% в год — это абсолютно нереалистично. Мне одна и та же бригада делала ремонт в 2019 году и в 2024 (полный, на двух разных квартирах, ремонт высокого качества). В 2019 году я платил им 6 тысяч за квадрат, а в 2024 уже 20 тысяч.  Пока квартира новая вам 60 тысяч рублей может и будет хватать, но когда пройдет лет 5-6 и начнутся ломаться стиралки-холодильники-микроволновки, течь краны и унитазы, у вас большую часть этих денег будет уходить на текущий ремонт. А когда вам надо будет что-то большое переделывать, то окажется через 5+ лет, что то, что стоило раньше 500 тысяч теперь стоит 1 миллион.

А можно конкретно в деньгах, какая сумма в месяц амортизируется, сколько стоил ремонт + мебелировка, и какая стоимость у квартиры? Чтобы была понятно конкретно. Ибо на графике выглядит, как будто вы считаете амортизацию в примерно 5 тысяч рублей в месяц (60 тысяч в год), что смехотворно заниженно — но по графику можно только примерно прикинуть.

Михаил Titov, нет никакой амортизаци 1.5% (я думаю вы годовую имели ввиду, ибо 1.5 в месяц это 18% годовых простым процентом). Это полностью высосанная из пальца цифра. Возьмите и прогуглите «annual rate of depreciation for rental properties» — и вы увидите совсем другую цифру. В Австралии по законам (налоговым) дома до какого-то года амортизируются со скоростью 4% в год. Подумайте сами, что такое ваша квартира? Есть просто стены. ОК, несущая конструкция может амортизироваться со скоростью 1% в год тут норм. Но вы с техникой сдаете? Скажите, через 10 лет какая будет амортизация у холодильника, плиты, микроволновки, вытяжки и так далее? Ну наверное не меньше 50%? Мебель есть в квартире? Кухонных гарнитур, мебель в ванной, кровать? Введите в поиске «амортизация мебели нормы». Двери межкомнатные есть? Ручки, выключатели и прочее? Какая норма у пластиковых окон интересовались или 20 лет нормы у вас «вечно»? Поинтересуйтесь амортизацией в отельной индустрии — а номера меньше нагрузки получается. Сколько ремонтов вы запланировали на следующие 10 лет? Реальная амортизация у вас будет процента 3%.

Владислав Кофанов, нет таких цен. Сам из Калининграда, поездка из Храброво обычно в районе 600-800 рублей на комфорте. Вам сильно с чем-то не повезло. Про «транспортный коллапс» еще более непонятно. Отличная развитая система общественного транспорта, пробки только утром в школьную пору и иногда вечером. Ну и «пробки» это 30 минут максимум, если только нет аварии в каком-то особо хитром месте, где не объехать.