Информация
Блог им. totemo
Куда летит рынок вторички в Москве??? И что будет с ценами на квартиры в 2026 году?
- 22 июня 2026, 12:13
- |
Друзья, складывается ощущение, что термины: денежная масса, ключевая ставка, ВВП — абсолютно непонятны части подписчикам.
И поэтому люди думают примерно так: ну снизила Набиуллина «ключ» на 0,25%. И что? Меня-то это как касается? Вы мне лучше скажите, квартиры подешевеют в июле или в сентябре?
И это не шутка, тысячи и тысячи покупателей, которые только выходят на рынок, примерно так и думают. Ибо в моменте сложно понять, в какой фазе находятся цены на недвижимость: падения или роста, и чего ожидать в дальнейшем.
Поэтому предлагаю разобраться. Сразу же предупрежу, что буду всё упрощать, но использовать макроэкономические термины.
Первое: чтобы цены не росли, темп роста денежной массы должен быть равен темпу роста реального ВВП. Понимаю, пока сложно понять.
Поэтому представьте старые антикварные весы с гирьками. Так вот, весы — это цены, а гирьки — это ВВП и денежная масса. Ну и куда качнутся цены, зависит от того, сколько гирек находятся на чашах весов.
Второе: исторически цены на недвижимость всегда отыгрывают инфляцию. А инфляция в нашем случае — это антикварные весы.
Третье: рост ВВП с 2023 года составил 9,3%, а денежная масса увеличилась на 60,9%. Ну или иными словами, наши весы показывают, что цены на недвижимость должны увеличиться на 51,6%.
Четвертое: теперь смотрим «СберИндекс». С 2023 года цены на новостройки в Москве увеличились на 48%, а «вторичка» подорожала на 38%.
Ну а сейчас смотрим на третий пункт. Видите, что произошло? Цены на новостройки лишь отыграли инфляцию, а «вторичка» до сих пор недооценена и по всем канонам рынка должна подорожать примерно на 14%.
Пятое: и это самое интересное. Средние цены в сделках на рынке Москвы: новостройки — 402 тыс. руб./м2, «вторичка» — 350 тыс. руб.
Так вот, если «вторичка» подорожает на 14%, то цены на неё догонят, а где-то и обгонят новостройки. Вуаля — в итоге имеем нормальный и сбалансированный рынок.
📍Надеюсь, это небольшое исследование будет полезно, и теперь вы более ясно понимаете, в какой фазе находится рынок недвижимости и куда он движется.
Ну и еще хочу добавить вот что. Некоторые подписчики искренне считают, что на рынке недвижимости — «пузырь». Так вот, знаете, когда образуются «пузыри»? Когда цены каких-либо активов стремительно растут и существенно обгоняют инфляцию. Ну а в нашем случае, а именно в Москве, никаких признаков «пузыря» не наблюдается.
ТГ канал «Лабиринт Инвестора»: https://t.me/labirint_investora
«Лабиринт Инвестора» в MAX: https://max.ru/labirint_investora
теги блога Лабиринт Инвестора
- IMOEX
- акции
- апартаменты
- аренда
- аренда жилья в Москве
- Аренда квартир
- банки
- вклады
- демография
- депозиты
- депозиты населения
- доллар рубль
- дом рф
- дом.рф
- инвестиции
- инвестиции в недвижимость
- инвестиции в фондовый рынок
- Индекс МБ
- инструкция
- инфляция
- инфляция в России
- Ипотека
- ипотека в России
- квартира
- квартира в ипотеку
- квартира в Москве
- Квартиры
- кейс
- Ключевая ставка ЦБ РФ
- льготная ипотека
- Механика рынка
- Москва
- Недвига
- недвижимость
- недвижимость в Москве
- недвижимость в РФ
- новостройки
- прогноз
- прогнозы
- прогнозы аналитиков
- рассрочка
- регистрация
- рождаемость
- рынок недвижимости
- форекс
- фьючерс MIX
- ЦБ РФ
- цены на квартиры
- цены на недвижимость
Когда машину выбираешь тоже сравниваешь новую с б/у? Кто до такого вообще додумался
Старая панель на окраине в Москве сделает ещё х3.
Цена квадратного метра зависит только от уровня зарплат целевой группы
Если зарплаты не растут, то цены тоже расти не смогут
Невидимость в Москве будет стоить дороже Нью-Йорка и Лондона.
Те кто покупает старую хрущевку никогда не купят новостройку, и даже смотреть на новые ЖК не будут — это разные целевые группы; Вы о какой группе говорите ?
а с ЗП все просто. Она снижается. у многих до нуля(сокращения)
знаете можно и фазы луны, гороскоп и положение венеры в марсе связать с ценами на недвижимость. думаю анализ будет не хуже![]()
Константин Р в общем то правильно написал. Если прожиточный минимум 30 тыс. на человека, минимум на семью нужно зарабатывать 120 тыс. руб. чтобы только кушать. 200 к.р. — это весьма скромная жизнь. Если метр 400, значит, если ты будешь откладывать 200 (а это ЗП — 400 к.руб. всего 7% в Мск), то 6 м/год — 60 метров — 10 лет, если твоя ЗП 300 — поди её получи — 20 лет. Что ещё надо? Начал в 40 лет закончил в 60 лет. А если в Ипотеку, то вообще труба, жопа треснет.
Попробуйте продать квартиру нищему бушмену из пустыни
Будет целое поколение людей с ипотекой на 100 лет, которым не будет хватать денег на здоровье и другие потребности.
Недвижимость стала новой парадигмой — вечный рост и вечная музыка.
Когда цены обгоняют покупательскую способность. Покупательская способность ≠ инфляция.
В 2018 году на среднюю начисленную зарплату можно было купить 0,7 м². Сейчас 0,53 м².
То есть покупательская способность снизилась.
Metzger, рынок порешает. Он уже решает, можно посмотреть на гигантов строительной отрасли, и как их штормит, после схлопывания вкусной маржи.
Агонию продлит семейная ипотека, но как закончится, опять все валиться начнёт.
а тут товарисчи никак не могут вычислить сколько же миллионов в месяц надо получать, чтобы купить квартиру по 350 тыр/метр)
нет платежоспособных, вернее мало очень.
в чем прикол покупать по таким ценам у мск бетон… хз.
тут зп уже как в регионах стали.
В этом беда.
Слишком много людей в мире и слишком мало в продаже автомобилей Бугатти
Беда
Нас слишком много. А жилья мало строили.
Нужно около 3-4 млрд квадратных метров
Значение имеет только ПЛАТЕЖЕСПОСОБНЫЙ спрос;
Сейчас ситуация такова, что на квартиру 99% населения не смогут заработать за всю жизнь
То есть покупать по этим ценам банально некому.
Для россиян недвижимость — это священная корова, которая всегда растет.
Поэтому в головах одна идея — купить и сдать.
Лабиринт Инвестора, а почему она ракетить не должна? Вторичку не будут продавать те, кто не сможет купить первичку. Чем ближе цена к первичке, тем больше предложения вторички.
В 2024 году продажи вторички вообще встали. Потому что продавать особо никто не хотел по тем ценам, т.к. потом хрен купить что-то. Обычно сделки были многоступенчатые.
Сейчас вторичка постепенно поднимается, количество сделок на вторичном рынке увеличивается. Первичку практически никто не покупает. Во вторичку ты можешь сразу заехать, а в первичке еще часто ждать годами надо пока достроят (и сроки ввода все длинее и длинее).
Тот же Сбериндекс говорит, что на первоначальный взнос (20%) сейчас надо копить 6,5 лет (рекорд!).
DDav, в смысле отстовать? С 2020 года зарплаты поднялись на 101%, вторичка 104%, первичка — 142% (источник: СберИндекс).
Вторичка не инфляции подчиняется, а покупательской способности.
www.irn.ru/gd/za-10-let/#begin
Далее делаете еще коррекцию на амортизацию, ведь вторичные квартиры — это не картошка, не молоко, не цемент и не бензин, в отличие от всех этих товаров, вам в купленную вторичку надо вкладывать деньги, чтобы получить ту итоговую сумму, что вы получите. И вот вам пример того, где в супергорячем рынке (Москва) за 10 лет люди получили отставание от инфляции. Это норма, везде так. Первичка отличается от вторички. Не просто в плане льготки, а в плане того, что первичная недвижимость каждый раз возводится заново, и инфляция (например инфляция труда) там отражается мгновенно на себестоимости.
DDav, ну так и вы берите периоды больше. А еще берите не только Москву, но и остальную Россию. Не все в Москве живут. И смотрите на каждый срез, сколько получают люди, и какая стоимость квартиры. А потом делайте выводы. А то занимаетесь черри-пикингом, чтоб какие-то свои мысли продвинуть.
Вы еще из этого же сайта в $ покажите стоимость квартир, тоже интересное зрелище будет.
1. На длинных периодах номинальная цена недвижимости и инфляция практически совпадают.
2. С учетом всех трат жилая недвижимость отстает от инфляции на 1%-1.5% в год. Опять же на длинном периоде.
Не важно, Москва это, не Москва, нигде в мире жилая недвижимость на длинных периодах (десятилетия) не может обгонять постоянно инфляцию, это математически невозможно (исключая регионы с кратным ростом населения). Если вас устраивает, что инвестиции в недвижимость спасут большую часть ваших сбережений от инфляции (а это так) — то это прекрасно. Просто есть идиоты, которые верят, что они инвестициями в недвижимость обгонят инфляцию. Ну что с дураков взять. Особенно это смешно, когда люди инвестируют в недвижимость с плечом (т.е. помимо амортизации несут еще и процентные расходы), но это уже сродни веры в гороскоп — если очень хочется можно верить в любую лабуду.
DDav, на длинных да, в моменте могут быть перегибы. Инфляцию надо смотреть за весь промежуток времени. Считать надо не в рублях, а в покупательской способности. Сколько человек может на месячную зарплату купить м². Тогда увидите, что сейчас цены примерно на уровне 2010-2011 годов. Лучшие времена для покупателя были в 2018-2019 годах.
Рынок жилой недвижимости циклиный. Когда-то рынок дешевый, когда-то дорогой. И как бы вы не хотели, этого вам не изменить, что бы вы не пытались сказать.
DDav, я конечно в жилую недвижимость не инвестирую, но хорошо разбираюсь и зарабатываю на коммерческой недвижимости. И по ней знаю как реально обстоят дела, в том числе и с покупательской способностью населения.
А еще прекрасно вижу, как поживают строители, на которых молились 3 года назад. А я говорил, что это колосс на глиняных ногах. Сегодня вон Самолёт -15% сделал. И это на фоне новостей о семейной ипотеке, который рынок еще подержут, но Самолёт уже вряд ли спасёт это.
DDav, и про неадекватные цены ком недвижки в Москве для первички знаю. Когда дешевле ГАБ купить, чем покупать первичку, которую задержат вывод на 1-3 года, а еще переплатишь, потому что строитель так видит, а реальная ценность этих метров гораздо меньше, не говоря о том что заселение новых районов сейчас еще не шатко не валко.
Скоро средняя цена аренды однушки гнилушки будет от 100к.
«Быть не может. Вас обманули, это не мексиканский тушкан. Это шанхайский барс»