Шустрый Йожег, проблема в том, что нет в реальности людей с 6% и с 21%. 6% — это размер льготной ипотеки, который человек может взять, до 6 миллионов рублей в РФ и 12 в столицах, только в новостройках с завышенной ценой. Обязательный первноначальный взнос по этой программе — 20-30%. Т.е. человек уже 20-30% отдает под ноль, либо берет даже эту сумму для ПВ в долг под проценты. Если вы живете в Москве, и взяли нормальную квартиру за 24 миллиона, то вы всего 50% оплачиваете по «льготке».

В отличие от теоретических рассуждений, в эту игру начали играть миллионы людей, и у многих, кто брал льготку не в 2019, а в 2023-24-25 результаты так себе.

1. Задерживают ввод жилья. Т.е. период, когда ты платишь 6%, но не получаешь никакого  денежного потока, может затянуться на 2-3 года
2. Переизбыток аренды, что привело к снижению аренды в прошлом году
3. Проблемы с ремонтом, приемкой, жильцами.
4. Невозможность продать жилье с прибылью. Как только ты выходишь на вторичку, продаешь на 20% ниже, чем у застроя.
5. Проблемы с обслуживанием ипотеки. 6% от 12 миллионов — это больше 72 тысяч в месяц, и аренда, как правило, эту сумму не закрывает.

Павел, в ваших расчетах про «рост по инфляции» есть ключевая ошибка. Рассуждения верны, если объекты по льготной ипотеке продаются по рыночным ценам и человек купивший квартиру по льготе, может ее продать по той же цене. Но что, если объекты, доступные до льготной ипотеки изначально стоят на 20-30% выше «справедливой рыночной цены» и эта завышенная цена формируется самой льготкой? По-моему это ближе к истине. Тогда, покупатель квартиры по льготке скорее всего будет годами проигрывать инфляции. А помимо инфляции квартира требует затрат, от налогов и коммуналки, до амортизации. Более того, человек, купивший льготку под сдачу, какую-то значительную долю вложит в ремонт и меблировку. У этой части нет 6%. Эти деньги могли бы приносить гораздо больше на депозите, но часто и их нет, и люди влезают в долги ради этого.

Короче, со льготкой навряд ли есть универсальный ответ — нужно считать case by case.