REIT

В 1960-х годах простые американцы начали возмущаться: почему это им нельзя вложиться в недвигу через партнёрство (которое не платит? Богатеям можно, да ещё и налога на прибыль у них нет. Мы тоже так хотим! И Конгресс придумал новую тему: REIT — Real Estate Investment Trust.

Идея такая же: сделаем траст, доступный широкой публике. И не будем брать с него налог на прибыль — а только НДФЛ. У меня рядом есть Пятёрочка, помещение которой принадлежит ЗПИФу недвижимости, это похожая тема у нас. Можно купить паи, там 12% годовых, очень жирно для такой надёжности. Ведь чтоб всё здание целиком купить, нужна огромная куча денег, сотни миллионов рублей. Даже если продать бабушкину квартиру на Ленинском, хватит только на какой-нибудь сраный киоск, да ещё его хер сдашь. А тут илитный арендатор, всё надёжно, никуда не денется. Ещё и налога на имущество нет. Правда, не очень понятно, что делать, если захочется свои паи продать — как найти нового покупателя? Но это не тема нашей беседы.

Как только Конгресс узаконил эту фишку, все сразу захотели свою контору немедля превратить в REIT. Пришлось им ввести кучу ограничений, чтоб нельзя было их использовать кому не попадя. Поэтому не менее 75% от активов должно быть в недвиге либо в кэше. Плюс 75% дохода должно приходить от недвиги, а 90% должно приходить от аренды либо процентов по депозитам. 95% дохода контора обязана выплачивать акционерам, и обязательно надо быть долгосрочным держателем. Не более 30% дохода может приходиться на продажу недвижимости, которой фонд владеет менее 4 лет. Это чтобы фонды не торговали зданиями без налога на прибыль.

( Читать дальше )

В конце 2015 года впервые за 7 лет ФРС США повысила ключевую ставку на фоне ускорения инфляции и темпов роста ВВП в стране. Увеличение ставки ФРС приводит к росту доходности по американским казначейским облигациям, в то время как стоимость REIT-фондов уменьшается, а их дивидендная доходность — повышается. В связи с этим многие инвесторы не рассматривают REIT-фонды как потенциально привлекательный актив, опасаясь падения их котировок на фоне ужесточения денежно-кредитной политики ФРС США. Тем не менее некоторые REIT-фонды незначительно снижаются в цене при сохранении привлекательной дивидендной доходности, в связи с чем инвестору не стоит пренебрегать этим инструментом даже при текущей монетарной политике.

 

( Читать дальше )

31 августа 2017 года на Санкт-Петербургской бирже были допущены к торгам 50 акций из списка S&P500*. Инвесторам стали доступны 523 акции крупнейших зарубежных компаний из 68 секторов экономики. Таким образом, в распоряжении российского инвестора оказался широчайший перечень инструментов, который удовлетворит практически любой инвестиционный запрос. Среди ценных бумаг, допущенных к торгам в последний день лета немало известных в России корпораций:

• AdvancedMicroDevices, Inc. (SPB: AMD) –второй в Мире производитель графических карт и иной микросхемой электроники;
• CBOEHoldings, Inc. (SPB: CBOE) – самая крупная биржа опционной торговли в США;
• HiltonWorldwideHoldingsInc. (SPB: HLT) – международная сеть, объединяющая около 5000 отелей по всему Миру.

( Читать дальше )

Смысл — покупаем в ряде отраслей топовые РЕИТы (если не знаете что это, то «не нужна тебе такая машина, Серега»©), которые опережают индекс (VNQ) в долгосроке.
Это важно, ибо обгоняющая индекс компания = лидер отрасли.

Отрасли РЕИТов — офисы под дата центры, склады, ритейл, жилая недвига. Недвига под пенсионеров почему то не трендила.
и!!! раз в год ребалансируем между собой. Разные отрасли по разному ведут себя, корреляция от 0.5 до 0.75.
И все… Можно не читать новости, не следить за ставкой ФРС, за курсом рубля доллара… Лучшие компании Америки сделают все за вас.
Ниже пример 2 портфелей с 2004 (его зацепил кризис 2008!), сп500 на его фоне жалкий гном (

p.s. портфель 2 это с трежаками немного в миксе, для сглаживания просадок
p.s.s. я себе начал набирать такой портфель уже. Как раз убивалово по ритейл недвиге и складам ячейкам.

Portfolio Returns

Portfolio performance statistics

Portfolio	Initial Balance	Final Balance	CAGR

( Читать дальше )

Недвижимость в США или в Канаде — в целом привлекательная инвестиция.
Если сумма начальной инвестиции небольшая, то покупается VNQ от Vanguard в надежде на дальнейший рост.
На данный момент 10-летний подъём (интересен тем что в него входит кризис 2008-го года) равен 5,23%.

Если вам скучно ждать ежеквартальные дивы, то можете попробовать хардкор.
С жильцами, ремонтами, городскими властями, банками и у.е.банками.
Как выглядит «путь к успеху»?
Примерно как в этой таблице.
Из непонятного — про продаже брокер забирает до 5% от цены.
Остальное вроде бы понятно.
Цель — выйти на 15% годовых.
Мечта — не вкладывать в ремонты и не платить всевозможные штрафы.
Жизнь, конечно, вносит свои коррективы.
Сразу замечу, что «наших» в этой теме немало, но все будут кусать локти если период 20-летнего роста в какой-то момент закончится.

В данной таблице заложен более чем скромный рост недвиги 1,3%

C момента победы Дональда Трампа на выборах президента США доходность 10-летних казначейских облигаций выросла на треть и 29 декабря 2016 года составила 2,48% против 1,86% 8 ноября 2016 года. За ними с небольшим опозданием поднялась доходность и краткосрочных казначейских облигаций. Рост доходности по казначейским облигациям приводит к падению стоимости REIT, при этом, доходность фондов возрастает, что повышает их привлекательность среди инвесторов, придерживающихся консервативных и средневзвешенных стратегий.

Для сравнения влияния американских казначейских облигаций на REIT были использованы 2-летние и 10-летние казначейские облигации, а также самый популярный индекс REIT – NAREIT Index. Индекс NAREIT показывает высокую отрицательную корреляцию с 2-летними и 10-летними казначейскими облигациями США: с 1976 по 2016 годы корреляция составила -0,75 и -0,78, соответственно. Таким образом, при росте доходности казначейских облигаций, падает индекс NAREIT, и наоборот.

( Читать дальше )

Самый большой и известный в мире биржевой фонд REITов.

Краткий обзор VNQ

Фонд инвестирует в акции REITов и компаний, которые покупают офисные здания, отели и другую недвижимость. Цель фонда - близко следовать за результатами индекса MSCI US REIT Index.

Доходность фонда

На момент написания поста среднегодовой рост цены за 10 лет составляет 4,56%. Дивиденды за 2016 к цене пая — 4,7%. Если сложить эти цифры, то получится впечатляющая годовая доходность — 9,26% в долларах. При этом дивиденды растут из года в год.

Любители сдавать в наем московские квартиры только позавидуют такой доходности.

Комиссии

0,12% в год. Очень низкая плата. Нельзя даже сравнивать с уровнем комиссий российских ЗПИФов недвижимости (от 2-5% ежегодно + 1,5% надбавка при покупке пая).

Финансовые показатели

( Читать дальше )

Всех приветствую!

Те кто следит за моим записями знает, что я инвестирую на регулярной основе в рынок РФ. Ксати на этой неделе был дополнительно куплен Мегафон и на остатки ВТБ. Обновления доступны в профиле. ОПД уже 300 рублей в месяц с нуля за месяц работы. Общий счет превысил 90,000 рублей. Но сейчас речь не об этом. 

После того как я закончу формирование первичного портфеля на РФ я обязательно выйду на рынок США. Во первых — страновая диверсификация, а во вторых — валютная. В предыдущих постах я показал, что регулярные инвестиции в СП500 обогнали по доходности все другие вложения в сравнении. (ммвб, $).

Прежде чем выходить на рынок США я отобрал несколько инструментов, которые меня заинтересовали. К сожалению, выходить на рынок США мне придеться через ETF, т.к. покупка отдельных бумаг весьма дорогая для меня в настоящий момент, а комиссия (если имеется минимум) будет огромной для меня в % от оборота.

Рынок США я рассматриваю именно как снижение рисков, а потому и портфель составлен соответствующим образом.

( Читать дальше )