REIT

Смысл — покупаем в ряде отраслей топовые РЕИТы (если не знаете что это, то «не нужна тебе такая машина, Серега»©), которые опережают индекс (VNQ) в долгосроке.
Это важно, ибо обгоняющая индекс компания = лидер отрасли.

Отрасли РЕИТов — офисы под дата центры, склады, ритейл, жилая недвига. Недвига под пенсионеров почему то не трендила.
и!!! раз в год ребалансируем между собой. Разные отрасли по разному ведут себя, корреляция от 0.5 до 0.75.
И все… Можно не читать новости, не следить за ставкой ФРС, за курсом рубля доллара… Лучшие компании Америки сделают все за вас.
Ниже пример 2 портфелей с 2004 (его зацепил кризис 2008!), сп500 на его фоне жалкий гном (

p.s. портфель 2 это с трежаками немного в миксе, для сглаживания просадок
p.s.s. я себе начал набирать такой портфель уже. Как раз убивалово по ритейл недвиге и складам ячейкам.

Portfolio Returns

Portfolio performance statistics

Portfolio	Initial Balance	Final Balance	CAGR

( Читать дальше )

Недвижимость в США или в Канаде — в целом привлекательная инвестиция.
Если сумма начальной инвестиции небольшая, то покупается VNQ от Vanguard в надежде на дальнейший рост.
На данный момент 10-летний подъём (интересен тем что в него входит кризис 2008-го года) равен 5,23%.

Если вам скучно ждать ежеквартальные дивы, то можете попробовать хардкор.
С жильцами, ремонтами, городскими властями, банками и у.е.банками.
Как выглядит «путь к успеху»?
Примерно как в этой таблице.
Из непонятного — про продаже брокер забирает до 5% от цены.
Остальное вроде бы понятно.
Цель — выйти на 15% годовых.
Мечта — не вкладывать в ремонты и не платить всевозможные штрафы.
Жизнь, конечно, вносит свои коррективы.
Сразу замечу, что «наших» в этой теме немало, но все будут кусать локти если период 20-летнего роста в какой-то момент закончится.

В данной таблице заложен более чем скромный рост недвиги 1,3%

C момента победы Дональда Трампа на выборах президента США доходность 10-летних казначейских облигаций выросла на треть и 29 декабря 2016 года составила 2,48% против 1,86% 8 ноября 2016 года. За ними с небольшим опозданием поднялась доходность и краткосрочных казначейских облигаций. Рост доходности по казначейским облигациям приводит к падению стоимости REIT, при этом, доходность фондов возрастает, что повышает их привлекательность среди инвесторов, придерживающихся консервативных и средневзвешенных стратегий.

Для сравнения влияния американских казначейских облигаций на REIT были использованы 2-летние и 10-летние казначейские облигации, а также самый популярный индекс REIT – NAREIT Index. Индекс NAREIT показывает высокую отрицательную корреляцию с 2-летними и 10-летними казначейскими облигациями США: с 1976 по 2016 годы корреляция составила -0,75 и -0,78, соответственно. Таким образом, при росте доходности казначейских облигаций, падает индекс NAREIT, и наоборот.

( Читать дальше )

Самый большой и известный в мире биржевой фонд REITов.

Краткий обзор VNQ

Фонд инвестирует в акции REITов и компаний, которые покупают офисные здания, отели и другую недвижимость. Цель фонда - близко следовать за результатами индекса MSCI US REIT Index.

Доходность фонда

На момент написания поста среднегодовой рост цены за 10 лет составляет 4,56%. Дивиденды за 2016 к цене пая — 4,7%. Если сложить эти цифры, то получится впечатляющая годовая доходность — 9,26% в долларах. При этом дивиденды растут из года в год.

Любители сдавать в наем московские квартиры только позавидуют такой доходности.

Комиссии

0,12% в год. Очень низкая плата. Нельзя даже сравнивать с уровнем комиссий российских ЗПИФов недвижимости (от 2-5% ежегодно + 1,5% надбавка при покупке пая).

Финансовые показатели

( Читать дальше )

Всех приветствую!

Те кто следит за моим записями знает, что я инвестирую на регулярной основе в рынок РФ. Ксати на этой неделе был дополнительно куплен Мегафон и на остатки ВТБ. Обновления доступны в профиле. ОПД уже 300 рублей в месяц с нуля за месяц работы. Общий счет превысил 90,000 рублей. Но сейчас речь не об этом. 

После того как я закончу формирование первичного портфеля на РФ я обязательно выйду на рынок США. Во первых — страновая диверсификация, а во вторых — валютная. В предыдущих постах я показал, что регулярные инвестиции в СП500 обогнали по доходности все другие вложения в сравнении. (ммвб, $).

Прежде чем выходить на рынок США я отобрал несколько инструментов, которые меня заинтересовали. К сожалению, выходить на рынок США мне придеться через ETF, т.к. покупка отдельных бумаг весьма дорогая для меня в настоящий момент, а комиссия (если имеется минимум) будет огромной для меня в % от оборота.

Рынок США я рассматриваю именно как снижение рисков, а потому и портфель составлен соответствующим образом.

( Читать дальше )

(Предыдущие части можно найти здесь)

В Части 20 обсуждаются приколы в американском пенсионном и налоговом законодательстве для тех счастливчиков, кто накопил приличную сумму на 401k и решил жить на эти деньги не дожидаясь достижения пенсионного возраста. Часть 21 называется «Инвестирование в Vanguard для европейцев». Их можно почитать на английском языке по ссылке внизу.

Сансара

На прошлой неделе я получил комментарий от читателя по имени Поль. В нем он задал очень провокационный вопрос: «Любопытно, почему ты рассматриваешь REIT-ы как более лучшую защиту от инфляции, чем акции?»

Как всегда бывает, я долго размышлял над ним в последнее время. Постоянные читатели знают, и я писал об этом в Части 6: Идеи портфелей, что лично я держу 25% нашего портфеля в REIT-ах. В частности в

( Читать дальше )

В продолжение поста: http://smart-lab.ru/blog/256041.php

Крайне популярный вопрос, который мне задают с заядлой периодичностью в последнее время – почему ты держишь деньги в ценных бумагах, вместо того, чтобы надежно и прибыльно вложить их в покупку квартиры и потом ее сдавать?

Отвечаю:

Ликвидность

Квартира: крайне низкая – реализация сделки по продаже по приемлемой цене занимает несколько месяцев. Ни о какой динамической адаптации к рыночным условиям тут быть не может – купил и сиди в активе пока не надоест. Наступает кризис, цены падают – смысла дергаться нет, поезд уже ушел. Выходить / входить регулярно из этого класса актива невозможно

( Читать дальше )

В продолжение поста: http://smart-lab.ru/248010.php

Проскакивал вопрос, так ли плохо ожидаемое повышение ставок для REIT'ов? 

Ответ сильно зависит от горизонта:

1. Краткосрочно — негативно. Сейчас надулись пузыри излишней ликвидности, которая при повышении ставок будет сдуваться вместе со всеми остальными классами активов

2. Среднесрочно — никак. Смотрим на график ниже, на котором можем наблюдать на активный рост TSR REITов 2003-2006 при синхронном поднятии ставки с 1 до 5%



3. Долгосрочно — так же как недвижка, что нам собственно и нужно для диверсификации инвестиционного портфеля. Вот неплохой отчет, откуда можно стырить картинку, из которой следует, что краткосрочно REIT ведет себя как акции, а долгосрочно — как недвижка:

( Читать дальше )