ДОМ. РФ - ипотека усыхает, риск растет

После выхода на биржу ДОМ. РФ постепенно превращается в полноценную дивидендную историю. И пока высокая ставка давит на застройщиков и ипотечный рынок, сама компания чувствует себя вполне уверенно. Но так ли все безоблачно? Давайте разбираться, по пути изучив отчет банка за 8 месяцев 2026 года.

🏠 Итак, чистые процентные доходы за период выросли на 26% до 120,1 млрд рублей. Чистая прибыль и вовсе увеличилась на 40% до 76,6 млрд, а ROE составила 23,6% при сохранении стоимости риски на 0,7%. До годового ориентира в 117 млрд осталось заработать около 40 млрд рублей. Вроде бы все отлично, но что будет с бизнесом после ужесточения семейной ипотеки?

Льготные программы обеспечивают около 35-40% продаж новостроек, и часть этого спроса неизбежно уйдет вместе с ужесточением льготных программ. Сам банк основной эффект ожидает уже в 2027 году. Меньше продаж квартир означает более медленное наполнение эскроу-счетов, рост фактической стоимости проектного долга для застройщиков и, как следствие, потенциальное ухудшение качества кредитного портфеля.

🤔 При этом паниковать пока рано. Проектное финансирование значительно устойчивее старой модели девелопмента: проекты изолированы, деньги покупателей находятся на эскроу, а банк имеет приоритет при возврате долга. Даже в случае с «Самолетом» ДОМ. РФ подчеркивает, что кредитует конкретные проекты и не берет на себя необеспеченный корпоративный риск. Поэтому снижение продаж само по себе еще не означает волну проблемных кредитов.

С секьюритизацией история интереснее. Пока ипотечные заемщики продолжают платить, поручительства по ипотечным облигациям остаются хорошим комиссионным бизнесом. Настоящие проблемы появятся, если снижение спроса совпадет с падением цен на жилье, ростом безработицы и ипотечной просрочки. Такой сценарий пока выглядит маловероятным, но тогда ДОМ. РФ одновременно получит удар и по проектному финансированию, и по секьюритизированной ипотеке.

💰 Теперь самое интересное — оценка. При прогнозной прибыли 117 млрд рублей ДОМ. РФ торгуется примерно за 3,2х прибыли и 0,77х капитала. Для бизнеса с ROE выше 23% выглядит дешево. При выплате 50% прибыли расчетный дивиденд составляет около 325 рублей на акцию, или примерно 15,8% потенциальной доходности.

Если ужесточение семейной ипотеки приведет лишь к замедлению продаж и роста прибыли, нынешняя оценка выглядит привлекательно. Если следом начнет ухудшаться качество проектного финансирования и ипотеки, дисконт окажется вполне заслуженным. Поэтому в 2027 году смотреть нужно будет уже не столько на рост прибыли, сколько на стоимость риска, наполнение эскроу и просрочку.

❗️Не является инвестиционной рекомендацией

♥️ Ставьте лайк, если как и мне не нравится рост секьюритизированных кредитов, а выбор делаете в пользу Сбера.