Портфель зПИФов

13 октября 2026, 11:04
|
Кэшфлоу

#зпиф

Давно не показывал свой экспериментальный портфель Фондов недвижимости. В нём 1,1 млн рублей: 10 ЗПИФ и фонд денежного рынка «Ликвидность» как запас под докупки. Пять фондов Паруса — 35%, три фонда Сбер СФН — 25%, Рентал ПРО — 19%, «Рентный доход» ВИМ — 11%.

Учитывая все атаки на склады и падения фондов, портфель показывает себя относительно неплохо, я бы сказал, что он около нуля учитывая все прошлые выплаты. Я их реинвестировал, а также покупал сильно упавшие фонды типа Парус НиНо и ЛОГ.

Работает портфель на выплатах. По последним выплатам это около 138 тыс. рублей в год, 14% к текущей цене, или 11,5 тыс. в месяц до НДФЛ.

Год для ЗПИФ слабый. С января мои паи подешевели от 2% до 17%, дно у большинства пришлось на 24-26 августа. Ключевая 14%, следующее заседание 23 октября. Пока вклад и ОФЗ дают столько же без риска арендатора, переплачивать за пай никто не хочет.

🟢По Рентал Про — с 8 по 11 октября беспилотники остановили три дата-центра Яндекса: в Сасово, Калуге и Владимире. По оценке «Коммерсанта», это около 115 МВт, а замена железа займёт от 2-3 до 6 месяцев. Клиентов Yandex Cloud переносили в Selectel, K2Cloud и VK Cloud. Мощностей не хватало и до этого. Стойка на 5 кВт в Москве во втором квартале стоила 170,8 тыс. рублей, на 15,7% дороже, чем год назад. Из 199 МВт, заявленных в Москве на 2026 год, ждут около 66 МВт, остальное съехало на 2027-2028.

Рентал ПРО строит ЦОДы и продаёт их операторам. ЦОД в Медведкове в 2024 году ушёл Ростелекому за 26,28 млрд рублей, первый ЦОД в Домодедове продали в феврале 2026 года с прибылью 234,8 млн. Сейчас в стройке три: в Новосибирске, Петербурге и второй в Домодедове. Чем дороже стойка у операторов, тем дороже фонд продаст готовый объект.

Также давайте пройдемся по лучшим фондам с точки зрения дисконта к РСП и выплатам.

🟢Больше всех к цене платит «Современная Коммерческая недвижимость» Сбер СФН — 16,9% годовых, внутри ЦОД и склады.

🟢Дальше ПАРУС-ОЗН Новгород с 15,3% (у него 27% долга), ПАРУС-ЛОГИСТИКА с 14,7%, Акцент 5 с 14,4% и Рентал ПРО с 14,1%.

🟢Самые большие дисконты среди платящих фондов у трёх фондов Сбер СФН: 31-36% к оценке. Это «Современная Коммерческая недвижимость», «Современный Арендный бизнес 3» и «Современный 7», все три у меня есть. Оценку делает оценщик УК, по такой цене объект ещё нужно продать.

🟢«Рентный доход» ВИМ закрывается 17 декабря 2027 года. Пай стоит 122 тыс. рублей при расчётной стоимости 152 тыс. Если объекты продадут по оценке, пайщики получат на четверть больше нынешней цены, если дешевле — меньше. В год закрытия фонд может не платить поквартально и отдать всё одной суммой в конце.

❗️На cfpro.ru в разделе «Недвижимость» собраны 61 ЗПИФ с биржи cfpro.ru/realty.html. Здесь вы найдете самую полную информацию о зПИФах в РФ.

🟢Также 17 сентября указом президента российские структуры FM Logistic, арендатора ПАРУС-ЛОГИСТИКА, перешли во временное управление. Парус ответил, что договоры аренды действуют до 2034 года и указ их не отменяет. Пай с тех пор подешевел на 4,5%.

🟢Теперь налоги. 30 сентября в Думу внесли законопроект о 15% налога на прибыль с пассивных доходов, включая аренду, для закрытых ПИФ для квалов. Налог фонда зачтут пайщику, первое рассмотрение 29 октября. У меня под него попадают 8 фондов из 10.

🟢С июля уже действует вычет для паёв ЗПИФ: при продаже после 3 лет владения не облагается до 3 млн рублей прибыли за каждый год.

🔹Выводы по зПИФам — это отдельный сегмент, который подчиняется своим правилам, это не акции и не облигации. Каждый пиф имеет свою историю и нюансы, на этом можно зарабатывать или терять деньги. Но безусловно зПИФы сейчас проигрывают остальным активам в контексте доходности, для меня это отличный вариант в контексте диверсификации активов, которая приносит пассивный доход. Также зПИФы это долгосрок, нужно их брать на 3 года+, тогда они вполне себе раскрываются и могут показать среднегодовую доходность 20+%.