складская недвижимость

Обещал рассказать математику инвестиций в гаражи на реальный примере.

Итак, абсолютно реальный, стандартный гараж в гаражном кооперативе, находящемся неподалеку от моего тогдашнего дома.

Гараж находился в не самом интересном месте, но стоимость его было достаточно приемлемой для меня (60000 рублей + 2000р переоформление у председателя), по этому я выбрал его.

Как я позже узнал, купил я его у перекупа, который скупал относительно дешёвые проблемные гаражи, на скорую руку чинил, и быстро перепродавал.
То есть, приобретен гараж был не так уж и дёшево. Но более интересных вариантов я в тот момент не нашел. Тут по крайней мере, не надо было ничего делать.

Гараж приобретался целенаправленно под сдачу в аренду, и как только он был куплен, тутже сдан в аренду. Арендная плата составляла на тот момент 2000 рублей (24000 в год), позже я поднял её до 3000 рублей. Последний раз ездил платить за гараж, и председатель агитировал, что меньше 4500 не стоит сдавать (в связи с резко возросшими ценами на гаражи). Но у меня арендатор, который снимает гараж почти с момента покупки, всегда платит четко в срок, не доставляя никаких беспокойств, и меня устраивает это сотрудничество.

( Читать дальше )

Итак, продолжим тему партизанских инвестиций в недвижимость, которые подразумевают приобретение самых низко бюджетных лотов и попытку выжать из них максимальную рентабельность.

Начнём с того, о чём я разбираюсь, пожалуй, лучше всего, и не по наслышке. Это инвестиции в гаражи.

Многим возможно кажется, что гаражи — это что то архаичное и не современное, пережиток советской эпохи, который скоро умрет, и лезть туда не стоит. Но это вовсе не так.

Как-то я решил составить список всех гаражных обществ у себя в Калининграде, и у меня получилось около сотни ГСК. От маленьких в несколько десятков гаражей, до огромных в несколько тысяч. Порой неприметные для обычных граждан, они существуют десятками лет, и с большой долей вероятности, просуществует и дальше.

И естественно, как и другая недвижимость, все эти гаражи продаются, покупаются, сдаются и снимаются в аренду. На чем, собственно и можно неплохо заработать инвестору. Собственно на перепродаже, или на сдаче в аренду (мне лично, пока, больше нравится последнее).

( Читать дальше )

За последние пять лет рынок качественной складской недвижимости в России вырос почти на 40%, в то время как в США этот показатель составил 14%, в Канаде — 7%, в Великобритании — 25%, следует из аналитики компании IBC Real Estate. В абсолютном выражении в этих странах было построено около 217 млн кв. м. с 2019 года.

Лидерами спроса на склады являются операторы онлайн-торговли, розничные сети и маркетплейсы. По оценке IBC Real Estate, доля онлайн-операторов и многоканальных ритейлеров в структуре спроса на склады по предварительным итогам III квартала 2024 года составляет 77% от общего объема спроса. 

Потенциал рынка остается высоким: если обеспеченность складскими площадями в США и Канаде составляет около 4,5 кв.м. на человека, в Великобритании — около 1 кв.м., то в России этот показатель едва достигает 0,4 кв.м. на человека.

Согласно исследованию NF Group, с января по сентябрь 2024 годаобъем инвестиционных сделок в сегменте складской недвижимости в России в абсолютном выражении составил120-130 млрд рублей.

( Читать дальше )

Дефицит складов, сложившийся в России, тормозит логистику и повышает цены на потребительские товары. Об этом «Известиям» рассказали участники рынка и ритейлеры.

По данным консалтинговой компании NF Group, доля свободных площадей сегодня минимальна во всех регионах страны и не превышает 1%. По данным FM Logistic, она и того меньше — 0,5%. По словам управляющего директора 3PL-оператора NC Logistic Гарольда Власова, этот показатель находится на околонулевом уровне при возрастающем спросе.

По данным Boxberry, в Москве и Московской области всего от 0,4 до 0,8% свободных складских площадей. В основном они расположены в отдаленных районах.

Неудовлетворенный спрос в 2024–2025 годах достигнет 9,7 млн кв. м, сообщается в обзоре ПЭК, Tablogix и NF Group. Растет средневзвешенная ставка аренды: она колеблется в районе 10–12 тыс. рублей за 1 кв. м в год. Для сравнения: в 2022 году стоимость аренды составляла 5 тыс. рублей.

По данным NF Group, если в Москве за девять месяцев 2024 года аренда складов класса А (одного из самых высоких)увеличилась на 47%, до 11 тыс. рублей за 1 кв. м, то в регионах рост меньше — на 37%, до 9,15 тыс. рублей за «квадрат». 

( Читать дальше )

По итогам трех кварталов 2024 года объем ввода логопарков в России увеличился на 29% год к году. Большая часть новых объектов — а именно 70% от общего объема — построены в регионах и в Санкт-Петербурге. В свою очередь, в Москве, где традиционно этот показатель рос, напротив, наблюдается снижение почти на треть. Причина — в нехватке свободных земель под застройку и миграция в регионы крупных арендаторов складских площадей из числа ритейлеров.

Подробнее — в материале «Ъ».

19 сентября 2024

◆ За январь-август 2024 года ввод многоквартирных домов застройщиками в России составил 21,6 млн кв. м, что на 23,3%, или на 6,6 млн кв. м меньше значения за соответствующий период 2023 года. Об этом сообщается на данные Росстата. 
В августе 2024 года в России застройщиками введено 3,1 млн кв. м многоквартирных домов, что на 10,7%, или на 0,4 млн кв. м меньше показателя за август 2023-го. Отставание от темпов ввода многоквартирных домов застройщиками по отношению к предыдущему году наблюдается в России восьмой месяц подряд. 
В августе 2024 года доля ввода многоквартирных домов застройщиками по отношению к общему объему ввода жилья в России составила 33,7%, что на 0,5 п. п. меньше аналогичного значения за тот же период 2023 года. 
За январь-август 2024 года доля ввода многоквартирных домов застройщиками по отношению к общему объему ввода жилья в России составила 30,3%, что на 9,8 п. п. меньше аналогичного значения за тот же период 2023 года. 

( Читать дальше )

По прогнозам консалтинговой компании NF Group, инвестиции в складскую недвижимость в России вырастут на 30% в 2024 году, достигнув 150–160 млрд руб. Этот сегмент коммерческой недвижимости стал самым быстрорастущим на фоне дефицита логистических парков и роста арендных ставок. В первом полугодии 2024 года инвестиции в складскую недвижимость уже составили 222,9 млрд руб.

Основными покупателями складской недвижимости являются закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы). Вложения в такие активы возросли на 26% за полугодие, а их доля в рыночных ЗПИФах выросла до 56,2%. Высокий спрос на складские площади и низкий уровень вакантных объектов способствуют повышению доходности для инвесторов.

Интерес к складской недвижимости со стороны управляющих активами ЗПИФов вероятно сохранится на горизонте двух-трех лет. Однако эксперты предостерегают о возможных рисках, связанных с ухудшением геополитической обстановки и макроэкономической нестабильностью. Инвестиции в другие сегменты коммерческой недвижимости, такие как торговые центры и гостиницы, сократились, что объясняется эффектом высокой базы 2023 года, когда были заключены крупные сделки.

( Читать дальше )

По данным источников «Ъ» в надзорном ведомстве, Генпрокуратура направила иск в арбитраж «в целях обеспечения обороны страны и безопасности государства». Она решила обратить в доход государства акции предприятий, входящих в группу компаний Raven Russia — крупнейшего владельца складской недвижимости в стране. По версии надзора, активы из почти 2 млн кв. м логопарков скупались иностранцами в обход наложенных на это ограничений, а затем были легализованы благодаря ряду притворных сделок.

www.kommersant.ru/doc/6905546

Сегмент складской недвижимости в России переживает бум благодаря росту производства и объема рынка интернет-торговли. По прогнозам консалтинговой компании Nikoliers, объем ввода логопарков в 2024 году вырастет в 2,7 раза, достигнув рекордных 6,3 млн кв. м. Основной объем спроса обеспечивают маркетплейсы и ритейлеры, что поддерживает высокие темпы строительства.

Основные факторы роста

Рекордный объем ввода является следствием высокого спроса в 2023 году, ускоренного восстановления потребительского рынка и развития импортозамещения. По словам Александра Манунина из Parametr, рост производства требует увеличения складских площадей для хранения сырья и готовой продукции. Генеральный директор ГК «Ориентир» Елена Бабенко отметила, что основной объем ввода приходится на складские площади для e-commerce.

Ключевые проекты и тенденции

Wildberries инвестирует 103,5 млрд руб. в строительство складов в различных регионах, таких как Рязань, Волгоград, Новосибирск и Воронеж. Ozon арендовал объект площадью 189 тыс. кв. м в Новой Москве, который строит группа «Гранель». По данным Data Insight, интернет-продажи в 2024 году в России вырастут на 36%, до 10,7 трлн руб.

( Читать дальше )

Девелопер Radius Group ведет переговоры с интернет-ритейлером Ozon о сдаче в аренду индустриального парка «Северные врата» в Подмосковье на 270,000 кв. м. По словам консультантов, договор еще не подписан, но находится на высокой стадии обсуждения. Сделка может пройти по схеме build-to-suit, с вводом логопарка в три этапа до 2029 года.

Ozon активно расширяет свой бизнес: за I квартал 2024 г. продажи превысили 570 млрд руб., выручка выросла на 32% до 122,9 млрд руб., а количество активных покупателей увеличилось до 49 млн человек. Стратегия компании включает экспансию в регионы, и новый центр в Подмосковье поможет улучшить логистику.

Эксперты считают, что аренда площадей в «Северных вратах» соответствует стратегии Ozon, так как компания уже является основным арендатором крупных складских комплексов по всей России. В прошлом году Ozon арендовал более 1,3 млн кв. м складов, включая объекты в Ватутинках и Нижнем Новгороде.

Инвестиции в строительство оцениваются в 7–13,5 млрд руб., а аренда может составлять 9500–11,000 руб. за кв. м в год. Участок отличается хорошей транспортной доступностью и низкой долей вакантных площадей.

( Читать дальше )