офисная недвижимость

Объем экспозиции бизнес-центров на московском рынке, предлагаемых для продажи на стадиях строительства и проектирования, по итогам января—ноября достиг 976 тыс. кв. м, что почти в три раза превышает показатель прошлого года. Девелоперы все активнее выбирают модель реализации офисов через продажу блоками, рассматривая ее как самый быстрый способ возврата инвестиций на фоне дорогого финансирования и роста себестоимости строительства.

По данным исследования IBC Real Estate, резкий рост предложения связан с тем, что продажа офисных площадей позволяет девелоперам оперативно вернуть вложенные средства без долгого ожидания окупаемости через аренду. Как отмечает руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании Екатерина Белова, в текущих условиях это фактически единственная быстрая финансовая модель для новых проектов.

Спрос на покупку офисов поддерживается сразу двумя категориями игроков. С одной стороны, конечные пользователи приобретают площади под собственные штаб-квартиры из-за дефицита качественных помещений. С другой — инвесторы покупают офисные блоки для последующей сдачи в аренду. По оценке Nikoliers, доля продаж в общем объеме сделок с офисной недвижимостью по итогам года достигнет 62%, а к 2029 году вырастет до 71%.

В 2025 году региональные города-миллионники (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) продемонстрировали рекордно низкий объём ввода офисных площадей — всего 16 609 кв. м, по данным CORE.XP. Это в 2,2 раза меньше, чем годом ранее. Другие аналитики фиксируют большие объёмы, но все сходятся в одном: рынок переживает резкое падение.

Nikoliers оценивает ввод в 30 900 кв. м, что на 37% меньше, чем в 2024 году. «IDEM-консалтинг» насчитал около 115 000 кв. м, но и это на 1,4 раза меньше, чем годом ранее. Все исследования указывают: 2025-й стал худшим годом для офисного строительства за последнее время.

Объёмы ввода падают уже несколько лет подряд: с 75 406 кв. м в 2021 году до 50 290 кв. м в 2023-м. Главная причина — дорогое банковское финансирование, которое замедляет запуск проектов и откладывает сроки строительства. В городах со слабой деловой активностью ряд девелоперов уже рассматривает перевод офисов в апартаменты или гибридные форматы.

Ситуацию усугубляет и то, что региональные девелоперы активно уходят в Москву: в 2024 году они вложили там рекордные 171,5 млрд руб., почти в три раза больше предыдущего периода. В 2025-м инвестиции снизились до 63,5 млрд руб., но этот откат объясняется общим спадом в строительстве.

По итогам января–сентября 2025 года совокупный объем инвестиций в российскую недвижимость составил 603 млрд рублей, что на 20% ниже показателя аналогичного периода 2024 года, сообщает консалтинговая компания NF Group.

На офисные площади пришлось 38% всех вложений — 227,2 млрд рублей, что на 9% меньше, чем годом ранее. Основной спрос формировали компании, приобретающие помещения для собственных штаб-квартир.

Девелоперские проекты заняли около трети всех инвестиций — 185,8 млрд рублей. Почти половина из них (49%) приходилась на участки под строительство жилых и многофункциональных комплексов. NF Group отмечает, что это свидетельствует о продолжающемся интересе инвесторов к жилью, несмотря на высокие ставки и ограниченный доступ к заемному финансированию.

За девять месяцев 2025 года в Москве было куплено 348 700 кв. м офисной недвижимости, сообщает Ricci. Это на 8% меньше, чем годом ранее. По объёмам продаж рынок почти вернулся к уровню 2023 года — тогда за январь–сентябрь было приобретено 346 100 кв. м.

Другие консалтинговые компании оценивают динамику ещё слабее. По данным Remain, продажи сократились на 16,8% и составили 272 500 кв. м. В CMWP фиксируют падение на 40% — до 288 931 кв. м офисов классов Prime, A и B. В то же время NF Group указывает на умеренное снижение — всего на 1,5% (до 471 500 кв. м с учётом строящихся объектов), однако отмечает спад спроса именно на офисы в стадии строительства — минус 9,7%.

Арендный рынок также замедляется. По оценке Ricci, за три квартала 2025 года было арендовано 591 100 кв. м офисов — на 24% меньше год к году. Сервисные пространства испытали ещё более серьёзное падение — почти вдвое до 47 800 кв. м.

Количество запросов от потенциальных покупателей и арендаторов уменьшается с марта.

В настоящий момент рынок офисной недвижимости Москвы переживает структурную трансформацию — в центре столицы отмечается дефицит качественных площадей. В связи с этим девелоперы всё чаще обращают внимание на неочевидные локации за пределами третьего транспортного кольца.

По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, на конец первого полугодия 2025 г. доля свободных площадей внутри Садового кольца составила 1.2% для офисов класса Prime и 0.8% – для класса А. В зоне между Садовым кольцом и ТТК свободными остаются 2.7% Prime-офисов и 4.4% офисов класса А. Общая доля вакантных площадей снизилась за год с 6.5% до 4.5%. Это нашло отражение в ставках аренды: в классе Prime они выросли на 40–50%, в классе А — на 25-30%.

По оценкам NF Group, 75% новых офисов уйдут в продажу, только 17% – в аренду. Для девелоперов это плюс: модель продажи обеспечивает быстрый возврат инвестиций в объект, что особенно важно при высокой ключевой ставке.
Примечательно, что подавляющее большинство всех новых офисов (71%) строится за пределами центрального административного округа на месте бывших промышленных кластеров:

Объем ввода офисной недвижимости в Москве по итогам января–сентября 2025 года достиг 537 000 кв. м, что на 43–45% больше, чем за аналогичный период прошлого года, следует из данных инвестиционно-консалтинговых компаний Ricci и CORE.XP. Это самый высокий показатель за последние десять лет: если сохранится темп, итоговый объем может превысить 1 млн кв. м.


Основная часть новых площадей (до 95%) была введена в эксплуатацию в III квартале. Такой всплеск эксперты объясняют завершением долгостроев и сезонным фактором. Среди крупнейших проектов года — Slava (102 000 кв. м), Национальный космический центр (180 000 кв. м), башня Icity рядом с «Москва-Сити» (91 400 кв. м), а также комплексы «Сколково парк», «Технополис Москва» и Ostankino Business Park.

Согласно данным Ricci, 44% новых офисов построены под конкретных заказчиков (built-to-suit), 41% предназначены для продажи и лишь 15% — для аренды. Поэтому на открытый рынок фактически выходит небольшой объем площадей, и доля вакантных помещений остается низкой — около 5,6%.

Российское подразделение Louis Vuitton Moët Hennessy (LVMH) продлило аренду 3,5 тыс. кв. м в бизнес-центре «Ситидел» на Земляном Валу в Москве. Аналогичную стратегию придерживаются и другие крупные модные дома: они сохраняют офисные и торговые площади, несмотря на приостановку работы в РФ.

Эксперты отмечают, что отказ от аренды грозит серьезными потерями: свободных офисов в Москве мало, а стоимость растет. По данным IBC Real Estate, к концу 2025 года вакансия может снизиться до 4,3%, а ставки аренды увеличатся на 17%, достигнув 31 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Дополнительные расходы потребовались бы и на ремонт новых помещений.

Сохраняя офисы, компании получают возможность быстро восстановить деятельность, если изменится политическая ситуация. Помимо LVMH, офисы и бутики в Москве продолжают арендовать Burberry, Chanel, Gucci, Tiffany & Co, Prada, Dior, Hermes, Brunello Cucinelli, хотя магазины остаются закрытыми. В то же время Cartier, Bvlgari и Miu Miu уже ушли с рынка из-за окончания договоров аренды.

В январе–августе 2025 года вложения в офисные блоки в бизнес-центрах Москвы составили 72,5 млрд руб., что на 88% больше, чем годом ранее, сообщает CORE.XP. При этом в строящихся и проектируемых комплексах объем инвестиций увеличился на 36% до 60 млрд руб. По итогам года рынок может достичь рекорда — 100 млрд руб.

В натуральном выражении продажи показали меньший рост. По данным CORE.XP, за восемь месяцев было реализовано 160 000 кв. м блоков (+58%), тогда как IBC Real Estate насчитала 140 000 кв. м (+11%). Количество сделок при этом снизилось на 25%, но их средняя площадь выросла на 23% до 192 кв. м. Особенно увеличились сделки с помещениями от 1000 до 3000 кв. м (+60% до 53 000 кв. м).

Средняя стоимость офисов в новых комплексах к сентябрю достигла 370 000 руб. за кв. м без НДС (+13% за год). В отдельных проектах рост цен составил 50%, хотя с начала 2025 года отмечено небольшое снижение на 5%. По данным Ricci, в среднем цена достигает 490 000 руб. за кв. м (+10% за год).

В третьем квартале 2025 года объем сделок с офисной недвижимостью в Москве снизился на 38% год к году, до 354 тыс. кв. м, подсчитали в CORE.XP. Главная причина — критический дефицит свободных площадей: в ключевых деловых районах вакансия не превышает 1%.

На фоне ограниченного нового строительства спрос смещается в сторону покупки. Если сделки по аренде сократились на 31%, то продажи выросли на 2,1%. По прогнозам IBC Real Estate, по итогам года общий объем сделок составит 1,5 млн кв. м, что на 34% меньше, чем годом ранее.

Арендные ставки продолжают расти: к концу 2025 года они могут достичь 31 тыс. руб. за 1 кв. м в год (+16% год к году). Для компаний это усиливает нагрузку и делает покупку штаб-квартиры привлекательнее, отмечают эксперты. Приобретение офиса также рассматривается как инвестиция: предложение бизнес-центров на продажу в первой половине 2025 года выросло на 60%, до 700 тыс. кв. м.

Девелоперы все чаще предпочитают продавать офисные объекты для быстрого возврата инвестиций. По прогнозам, к 2026 году доля бизнес-центров для продажи достигнет 73% от ввода, а к 2027 году — 75%. Дополнительное предложение создают девелоперы жилья, реализующие проекты в рамках программы мест приложения труда, где доля офисной недвижимости составляет 42%.