недвижимость

Полгода назад, когда отовсюду зазывали инвестировать в недвижимость Дубая, с мыслями о получении дохода в валюте я начал наблюдать за этим рынком. Т.к. я не склонен принимать инвестиционные решения на скорую руку, я взял для себя время изучить не только этот эмират, но и в целом инвестиционные объекты расположенные в остальных частях страны. Об этих наблюдениях я буду писать в дополнении к основному объекту исследования — рынку жилой недвижимости Дубая.

Изучения рынка я начал не с цен на недвижимость, а с изучения ВВП Дубая, динамики прироста населения, и других показателей эмирата, так или иначе влияющих на ценообразование недвижимости.

К началу февраля, я подошел к изучению цен на недвижимость и свои наблюдения по рынку жилой недвижимости Дубая буду резюмировать в серии постов.



(Emaar — застройщик и самый торгуемый компонент фондовой биржи Дубая, хорошо коррелирует с индексом недвижимости и строительства в Дубае (DFMRE) и фондовым рынком Дубая (DFMGI) на фоне пятилетнего графика изменения цен на нефть марки Brent).

( Читать дальше )

🏙 Я не приемлю идею приобретения жилой недвижимости как инвестицию, особенно если при этом «инвестор» использует ипотеку (в прошлом году было рекордное число сделок с ипотекой). На сегодняшний день сдача квадратных метров принесёт в лучшем случае 4—5% годовой доходности (в худшем доходит до ~3%), при этом никто не учитывает амортизацию квартиры (мебель, техника, страховка, ремонт после нежелательных квартиросъёмщиков и простои квартиры). По сути, вы зарываете свои деньги в бетон и получаете годовую доходность ниже банковского депозита. Конечно, мне можно возразить и скинуть график IRN, но то, что сейчас происходит на рынке недвижимости можно назвать двумя словами — мыльный пузырь. Спрос уменьшается, цена на квадратные метры взлетела до небес, ставки по ипотеке растут, предложений с арендой море, а доходы граждан падают, поэтому слушать очередную чушь от риелторов про ту зе мун в бетоне — смешно.

Единственное, что вас может заставить влезть в банковское рабство на 30 лет это отсутствие жилья (эту ситуацию хотя бы можно понять).

( Читать дальше )

100 баксов пишет что все падает. Возможно что то и падает, но вменяемых предложений на том же авито и циане по нулям.

А все что появляется моментально уходит.


Разберемся из чего складывается цена на недвижимость.

1. Цена за квадратный метр.

Тут кто во что горазд — завышают метраж (в обьяве один в документах другой), включают 100% площадь балкона (вместо 1/3 метража).

И таких квартир на рынке процентов 50%.


Если вчера метр стоил 70 тыс за квадрат, а сегодня 68 тыс за кв, но с завышением в 4 квадрата. Это подешевело или подорожало?)
По логике подешевело, но по факту цена за квадрат выросла до 73 тыс.

При этом в 80% объявлении нет планировки.
Риелторы делают фото двора, подъезда, ближайшего магазина, но вот планировку приходится постоянно просить.


2. Правоустанавливающие документы (ДКП, ДДУ, дарственная, наследство).

Я лично готов брать только ДДУ либо ДКП от 5 лет с небольшим количеством переходов прав.

Видимо большинство покупателей думают как я, т.к 90% объявлений либо дарственная либо наследство. Короче выбирать не из чего.

( Читать дальше )

Почитал аналитиков, все топят за крах московской недвижки — если не в рублях, то в долларах точно пойдет сильно вниз! Но если глянуть на чарт бетона, то не все так однозначно:


Если глянуть внимательнее, то там легко наблюдается классическая «пятиволновка» товарища Ральфа Эллиотта:



( Читать дальше )

Почти 80 тысяч человек получили Золотую Визу Дубая за 2022 год в сравнении с 47,150 в 2021, и более 150 тысяч получили с момента запуска программы в 2019 году. Это число увеличивается в прогрессии. Золотая виза — это эксклюзивный вариант долгосрочной резидентской визы Дубая. Дело в том, что обладатели Золотой Визы всегда являются потенциальными инвесторами в недвижимость Дубая, они можно сказать, повязаны ею. Ожидается, что Золотые Визы обеспечат рост глобальных инвестиций в эмират в пять раз к 2025 году — до $100 млрд.

На Золотую Визу могут претендовать инвесторы в недвижимость стоимостью от $545,000 долларов, предприниматели с уставным капиталом от $136,000, владельцы компаний, одобренных бизнес-инкубатором в ОАЭ, а также выдающиеся учёные и студенты с отличными оценками. С Золотой Визой можно свободно жить и вести бизнес в ОАЭ, а также стать налоговым резидентом. Ключевым отличием от обычной резидентской является то, что обладатель Золотой Визы может продать недвижимость и реинвестировать средства, оставаясь при этом резидентом Дубая до конца срока в 10 лет.

( Читать дальше )

Наш коллега Анатолий вот уже месяц как ушёл в детальный разбор акций строительных компаний. Человека потеряли, а тем временем, у меня большие сомнения в том, что строительный сектор сейчас достоин внимания инвестиционной общественности. По этой причине я решил опросить вас, и задал вопрос — как дела на рынке недвижки — на смартлабе (75 комментариев) и в моей телеге (62 комментария).

👉Предыдущий опрос реального бизнеса показал, что население в целом впало в режим жесткой экономии
📉SberIndex — цена квадратного метра в Москве и СПБ достигла максимума в сентябре 2022 и после этого снижается: 
 
👉В январе на рынках СПБ, МСК, МО разрешения на строительство = +6-8%( по РФ -19%)
👉Объем выдачи ипотеки в январе 2023 упал в 4 раза г/г
👉Предложение новостроек МСК и СПБ сейчас почти в 2 раза выше, чем в 2020 (ссылка)
👉Россияне стали больше стремиться купить ИЖС, чем квартиру (ссылка)

📉Sberindex — потреб расходы -1,6%г/г (и это даже номинально!)
👉Спрос на новостройки в январе 2023-го по сравнению с декабрем 2022-го упал на 32%, а по сравнению с январем прошлого года — на 60% (пруф)👉Авито: в январе-феврале 2023-го квартирами в новых домах интересовались на 35,9% реже, чем год назад, вторичкой — на 10%📉

О падении спроса говорит и снижение поискового трафика по целевому запросу «купить квартиру»

( Читать дальше )

Доброе утро, всем привет!

Сегодня будет много про нефть, но оно аки вишенка — припасено на конец. А пока по верхам...



( Читать дальше )

Что-то 2023 год мне уже не нравится
Ещё и 2 месяцев не прошло, а уже трясет весь мир.
Все помнят катастрофическое замлятресенье в Турции, которое показало, что инвестировать надо только в недвижимость построенную до 2000?
Так там их опять трясет!
На востоке Турции в городе Малатья произошло землетрясение магнитудой 5,6.
Это землетрясенье разрушило то, что осталось от предыдущего:


( Читать дальше )