недвижимость США

Автор: TYLER DURDEN

2020 год был бурным для американского рынка недвижимости. На таких рынках, как Нью-Йорк и Сан-Франциско, которые раньше были одними из самых горячих в мире, цены упали, поскольку миллионы людей бежали в пригород в поисках места для жилья и уединения во время пандемии.

Первоначальная остановка продаж в течение первой или двух недель локдауна в марте прошлого года сменилась бешеным рынком, поскольку стимулирующие деньги и решение ФРС снизить ставки до нуля при одновременном увеличении покупок MBS и казначейских облигаций привели к росту цен в небольших городах, а так же по всей стране.

Но, несмотря на высокий спрос со стороны покупателей, на рынке наблюдается отставание от предложения. Волновой эффект пандемии заставил многих потенциальных продавцов насторожиться. Сокращение предложения, при пиковом спросе способствует ещё большему росту цен.

В исследовании, проведённом 

( Читать дальше )

www.nar.realtor/newsroom/all-metro-areas-saw-home-prices-rise-during-fourth-quarter-of-2020
Национальная ассоциация риэлтеров США сообщает, что в 4-м квартале был зафиксирован рост цен на недвижимость, рекордный за всю историю наблюдений (как минимум с 1990 года) в среднем по стране медианные цены выросли на 14.9%, а в отдельных штатах рост цен превысил 30%.
Достигнутые цены (медиана) составили $315тыс., что также является сомнительным рекордом с 2005  года, вскоре после чего тогда начался крах недвижимости, эти цены были не по карману населению даже растущей экономики.
Глава ассоциации риэлтеров в своем комментарии в качестве причин такого роста цен обозначает рекордно низкие ставки по ипотеке (так как банки купаются в свежеотпечатанных триллионах) и физический дефицит предложения.
Наибольший прирост цен в Бриджпорте, штат Коннектикут (39,0%)
Питтсфилде, штат Массачусетс (32,2%)
Атлантик-Сити, штат Нью-Джерси (30,0%)
Неаполе, штат Флорида (29,9%)

( Читать дальше )

Я давно заметил, что больше всего глупостей совершается в сфере инвестиций в недвижимость. Может потому что там больше всего денег сосредоточено. А может у нас на уровне подкорки вшита формула “инвестиции = недвижимость”. Не суть.

Грабли инвесторов

Перечислю типовые кейсы инвестирования, которые попадались мне на глаза:

• Купи недвижимость у моря. Будешь жить там на пенсии. А еще она всегда растет. Что из этого обычно получается, я уже писал ранее.
• Купи отель в Европе. Вбухай туда миллионы. И радуйся доходности в 2% годовых.

( Читать дальше )

Динамика цен на недвижимость США ухудшается уже 12-й месяц подряд, и составила в последнем месяце лишь 2.68% по сравнению с тем же месяцем год назад.  С учетом годовой  инфляции в 2%, реальный рост цен практически отсутствует, он сравним со статистической погрешностью. 
Что такое индекс Кейс-Шиллера.
Один из самых важных в американской экономической статистике.
Индекс цен на жилье по 20-ти крупнейшим городам США, рассчитываемый по методике Карла Кейса (Karl Case) и Боба Шиллера — ежеквартальная оценка изменения цен на отдельные односемейные дома в США. Представляет собой взвешенный по стоимости арифметический индекс повторных продаж, позволяющий прослеживать продажные цены одних и тех же домов, с тем, чтобы избежать изменений средних цен, которые были бы результатом общей тенденции к увеличению размеров и повышению качества домов с течением времени. Существует несколько индексов Кейса-Шиллера – общенациональный индекс, индексы для 20 и 10 крупнейших городских агломераций и 20 индивидуальных городских индексов. Индекс включает данные начиная с

( Читать дальше )

Динамика продаж на вторичном рынке жилья. Данные взяты вот здесь национальная ассоциация риэлторов.
www.nar.realtor/newsroom/existing-home-sales-drop-1-2-percent-in-january
-падение количества продаж (по сравнению с тем же месяцем год назад) происходит уже 11 месяцев подряд
-ускорение обвала
-каждые три из последних месяцев динамика была наихудшей с краха рынка недвижимости в 2008-2011 годах (ноябрь: -8.9%, декабрь: -10.1%, январь: -8.5%)
-падение происходит одновременно с сокращением реально доступной ипотечной ставки в ноябре, то есть традиционные методы удержания спроса эффект не оказывают, а лишь замедлили обвал
-на рынке происходит затоваривание (растет количество выставленных на продажу домов по отношению к количеству продаж)


( Читать дальше )

Производные от недвижимости (ипотека, MBS) составляют примерно половину активов банковской системы США, поэтому обвал цен на недвижимость быстро приведет к кассовым разрывам в банковской системе и ее краху.

1. 52% недвижимости Нью-Йорка, которую предлагали к продаже год назад, так и осталась непроданной год спустя
2. В Манхеттене (это их сегмент «элитной недвиги») этот процент еще выше — 56%
3. И это несмотря на начавшийся обвал цен — медианная цена  в Манхеттене сокращается 6 месяцев подряд, с ускорением
4. Это первое падение цен в Манхеттене с первой волны суперкризиса в 2008-2011
5.  По Нью-Йорку в целом номинальные цены еще не валятся — изменение составило 1.7% по сравнению с тем же месяцем год назад, но с учетом инфляции (официальная годовая инфляция составляет сейчас 1.9%) это тоже падение реальных цен
6. Проблем больше всего именно в элитном сегменте, за год не удалось продать:
— 45% недвижимости ценой до $1 миллиона

( Читать дальше )

21.06.2018 21:43
По оценкам ведущего американского информационного онлайн-портала, специализирующегося на недвижимости, доступность ипотечных кредитов в США упала до уровней финансового кризиса.

Эксперты маркетплейса отметили, что в I квартале 2018 г. доля ежемесячных ипотечных платежей в бюджете американских домохозяйств выросла до 17,1% от их доходов. По данным исследования Zillow, схожие значения в США наблюдались в 2009 г.

По оценкам, которые приводит Zillow, текущий показатель доступность жилья в США в целом выше среднестатистических значений за период 1985–2000 гг., когда доля ипотечных платежей в США в среднем составляла 21,1% от ежемесячного дохода. Однако при этом рост показателя с 15,9% в IV квартале 2017 г. до 17,1% в I квартале 2018 г. «стал одним из крупнейших квартальных увеличений ипотечного обременения с финансового кризиса».

( Читать дальше )

Рупор финансовой олигархии Wall Street Journal разразился статьей под названием «Новый кризис недвижимости: Рекордный дефицит жилья», в которой сообщает:
1.  В расчете на семью домостроительство США на худшем уровне за весь послевоенный в период — то есть хуже строили лишь в войну!
2.  Реальные потребности в жилье, со слов экспертов, «больше чем когда-либо они видели», но раздутый пузырь сделал жилье людям не карману.
3. В 2018 согласно прогнозу национальной ассоциации строительства будет построено 900 тысяч домов в то время как, согласно динамике популяции, требуется 1.3 миллиона — разрыв почти в полтора раза.
4. Цены на недвигу растут в два раза быстрее доходов и в три раза быстрее инфляции, так что жилье недоступно. 
5. Сами строители жалуются на рост себестоимости и выплаты регуляторам — в среднем их платежи выросли с 2011 на $85К  в расчете на один дом. 


( Читать дальше )

Начнем с США.
Продажи новых жилых домов на одну семью в марте 2017 года выросли до 621,000 (в годовом исчислении).  Это на 15.6% выше чем показатель марта 2016 года. В марте 2017 было начато строительство 1,215,000 жилищ (в годовом исчислении), что на 9.2% выше чем годом раньше.  Начало строительства односемейных домов выросло на 9.3% до 821,000 (в годовом исчислении), и домов для «пяти и более семей» выросло на 9.1% до 385,000 (в годовом исчислении).   Также, в марте 2017 года, в процессе строительства находились 1,085,000 жилищ (в годовом исчислении, на 9.5% выше чем годом раньше), и было завершено строительство 1,205,000 жилищ (в годовом исчислении, на 13.4% выше чем годом раньше).
Медиана стоимости односемейных домов составила $315,000 (годом ранее было 311,400, медиана выросла на 1% за год). Статистика по источникам финасирования покупки жилья. 5% купили его за наличные, 8% использовали льготную ипотеку для ветеранов (VHA), 15% использовали льготную ипотеку для покупателей первого жилья (FHA), и 72% использовали обычную коммерческую ипотеку.  Для сравнения, в 2015 году эти цифры были 6%, 8%, 16%, и 69%. 

( Читать дальше )

Рынок недвижимости традиционно используется для аккумулирования избыточного капитала, особенно если он показывает рост после глубокого падения.

Для оценки рынка недвижимости используем ряд очевидных параметров, таких как количество сделок по продажам недвижимости, закладка фундаментов и начало строительства новых домов, средняя стоимость продаваемых домов, ипотечная активность, и т.д.

На графике ниже хорошо видно, как развивался рынок недвижимости США, как входил в кризис и как выходил из него. Пик по строительству новых домов пришелся на январь 2006г, именно с этого момента следует считать, что кризис начал свой победный ход.

В апреле 2009г. падение затормозилось, после чего возобновился рост, пусть и не такой уверенный, как до кризиса, но все же. Также возобновились и покупки односемейных домов, правда скорость роста этого показателя (голубая линия на графике) довольно условна.

( Читать дальше )