ипотека

Посмотрите на динамику любого финансового актива, и вы легко заметите, что даже у самых лучших представителей фондового рынка (например, Сбера) на фоне в целом растущего тренда все равно будут наблюдаться длительные периоды снижения (даунтренды). Что в целом логично: деревья не растут до небес, и спекулянты, покупая и продавая акции, гоняют цены в обе стороны.

Потом посмотрите на недвижимость, и никаких явных даунтрендов вы не увидите (а недвижимость, как минимум отчасти может считаться финансовым активом). Например, в новейшей истории имелись всего лишь три небольшие коррекции (в 2009, в 2015-2017 годах и совсем небольшая в 2022 году). Именно коррекции, т.к. полноценным падением это снижение язык назвать не повернется.

Во многом такое положение дел связано с тем, что цены квартир измеряются в рублях, а сам рубль постоянно ослабляется, поэтому практически весь «рост» цены недвижимости на самом деле инфляционной природы, то есть мнимый. Однако, если уж на то пошло, цену акции того же Сбера тоже измеряют в рублях. Что не мешало Сберу неоднократно буквально обваливаться (например, в 2022 году его акции рухнули в 3,5 раза).

Чтобы одобрили рыночную ипотеку в Москве, нужна зарплата в ₽523,9 тысяч. Но это не любая ипотека, а сферическая ипотека в вакууме на сумму ₽22,6 млн — такую стоимость насчитали в РБК Недвижимости. 

Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции депозиты и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход. Мой портфель более 8,9 млн рублей. Я как раз инвестирую, чтобу в будущем купить недвижимость.

🔥 Чтобы не пропустить новые классные посты про инвестиции и пассивный доход, обзоры свежих дивидендных акций и облигаций, скорее подписывайтесь на телеграм-канал. Только крутой авторский контент, в том числе про недвижку. 

Как всегда, расчёты напугали людей, но в них не учли важных нюансов.

О нюансах чуть ниже, а сначала давайте посмотрим список городов со средними ценами на квартиру 55 м² и необходимой зарплаты для одобрения ипотеки под 20,5% на 20 лет.

Москва

• Стоимость квартиры: ₽22,6 млн (411 тыс. за м²)
• Требуемая зарплата: ₽523,9 тыс.

• Главная проблема сейчас – рассрочка на недвижимость — у некоторых застройщиков до 30–40% квартир продаются в рассрочку. Сейчас законопроект дорабатывается совместно с Минстроем и рынком
• В прошлом году мы увидели, что некоторые банки, в том числе крупные, подключают платные услуги без согласия клиентов. Мы провели адресную работу с нарушителями – они исключили эти практики и вернули клиентам деньги за подключенные услуги
• Сейчас более 70% кредитов и почти 90% депозитов оформляются онлайн
• Скоро человек будет получать уведомления об оформлении кредита через «Госуслуги». Это даст возможность быстро отреагировать, если кредит или заем был оформлен без его ведома

• Средняя зарплата в РФ в 2025 году составляла 98,2 тыс. руб
• Доходы выше 100 тыс. имеют 16,7% россиян, доходы в пределах 60–100 тыс. руб — у 21,6% граждан, на уровне 45–60 тыс — у 14,9%. Около половины россиян (47%) получают меньше 45 тыс. руб.
• Средняя стоимость 1 кв. м готового жилья, которое покупают с использованием рыночной ипотеки, по данным ЦБ, сейчас составляет около 130 тыс. рублей.
• По подсчетам «Известий», средняя ставка по рыночной ипотеке в топ-10 банках — 19,8%.

Ну что же. Всё!!! Имею в виду, что теперь уже железобетонно стало понятно: что такое настоящая ж@па!!!

И знаете что это такое?! Это когда, твой сосед Вася, купил 5 квартир в льготную ипотеку, сдаёт их в аренду,  а ипотеку ему оплачивает АРЕНДАТОР.  

И вот что интересно: рантье-Вася, лет через 5-10 — СТОПРОЦЕНТНО станет долларовым миллионером, практически ничего не делая. Ибо ипотеку ему выплатят арендаторы.

Ну а хейтер-Петя, который драл глотку, что льготка — это зло, так и будет снимать у Васи квартиру и относить ему половину своей зарплаты, с разорванным от разочарования п@каном.

И знаете,  почему я точно в этом уверен??? А потому,  что вчера ДОМ РФ поставил жирную точку и прямым текстом написал: сдавать квартиру, которая куплена в льготную ипотеку — МОЖНО. Ну а я бы добавил,  что даже НУЖНО. См скрин:

Вот такие дела, друзья. Всё так же думаете,  что льготка это зло? Да это не зло, это, на самом деле -  просто фантастический инструмент, который...  нужно уметь готовить.   

🏦 Сбербанк опубликовал сокращённые результаты по РПБУ за январь 2026 г. Со снижением ставки и смягчением ДКП кредитный портфель включил повышенную скорость (выдача ипотеки 7 месяцев подряд выше, чем год назад, а потребительского кредитования 4 месяца подряд). Частным клиентам в январе было выдано 532₽ млрд кредитов (+164,7% г/г, в декабре выдали 838₽ млрд, такая разница с январём из-за праздников), темпы поражают (это должно напрячь ЦБ), но надо учитывать низкую базу прошлого года (ставка в январе 2025 г. — 21%) и ужесточение в Семейной ипотеки (эффект должен уйти в феврале):

💬 Портфель жилищных кредитов вырос на 1,7% за месяц (в декабре +3,9%) и составил 12,6₽ трлн. В январе банк выдал 314₽ млрд ипотечных кредитов (+355,1% г/г, в декабре 618₽ млрд). Оживление в ипотеке связано с различными смягчениями/отменами комиссий и снижением ставки (относительно прошлого года надо ещё учитывать, что тогда отменили льготную ипотеку и видоизменили семейную), кроме того, спрос поддерживали новости об ужесточении условий Семейной ипотеки в 2026 году (количество льготных кредитов будет ограничено одним на семью).

Источник: пресс-релиз “Сбербанк”

10.02.2026
По итогам января 2026 года первичное жилье продолжало пользоваться наибольшей востребованностью у россиян, следует из исследования аналитического центра «Домклик». При этом доля первичного жилья снова превысила 70%. В январе она прибавила 1,6 п.п. и составила 73,6%.

Отмечается, что выдачи на новостройки в минувшем месяце превысили 230 млрд руб., что оказалось в 4,6 раза больше по сравнению с январем 2025 года.

Лидерами по доле новостроек в выдачах стали Пензенская и Воронежская области (обе – по 82%), а также Москва (81%) и Ростовская область (80%).

Кроме того, исследование показало, что интерес к квартирам на вторичном рынке возрос в 4,7 раза, если сравнивать с началом прошлого года. Так, в январе 2026 года для покупки «вторички» россияне оформили ипотечных кредитов на сумму, превышающую 41 млрд руб., а в начале прошлого года эта сумма составляла 8,8 млрд руб.

Что касается загородной недвижимости, то, несмотря на сезонный спад, спрос на нее кратно увеличился год к году.

Захотел посмотреть на индекс MREDC и как ориентир сравнить его с данными от Росстата.

Индекс московской недвижимости Домклик – композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый Биржей на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых Домклик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра общей площади жилой недвижимости в г. Москве, выраженную в российских рублях.

Домклик следит за актуальными изменениями рынка недвижимости и производит оценку стоимости квартир, анализируя данные реальных сделок купли-продажи в Сбербанке, собственную базу объявлений и учитывая свыше 40 характеристик.

Индекс доступен с 2016-12-28, что меньше чем данные Росстата, но зато можно автоматизировать его скачивание, а у Росстата нет (или я не знаю как).


Посмотрим на рост цены 1кв м в рублях: