ипотека

Средняя стоимость квадратного метра жилья в России, по прогнозам экспертов рынка недвижимости, в 2025 году вырастет на 6% по сравнению с 2024 годом. В 2026 году темпы роста стоимости квадратного метра жилой недвижимости не изменятся и останутся на уровне 6% к 2025 году.

Напомним, что, по данным ЕИСЖС, в январе-октябре текущего года квадратный метр жилья в среднем в России уже подорожал на 13% до 203,6 тыс. руб., преимущественно, за счёт роста цен в новостройках. По данным агентства «Циан Аналитика», в текущем году ввод нового жилья в многоквартирных домах в эксплуатацию составит 28 млн кв. м, что на 40% будет меньше, чем в 2024 году.

Ограниченное предложение способствует снижению цен или, как минимум замедлению их роста, а уменьшение ввода в эксплуатацию нового жилья связано со всё ещё высокими процентными ставками по ипотеке, что неудивительно, поскольку с помощью ипотечных средств в России продаётся до 85% квартир в новостройках.

Несмотря на то, что падения цен в 2025-2026 году можно не ожидать, даже при высоких ставках по рыночной ипотеке, в любом случае в текущем и следующем году можно будет ждать замедления роста цен на жильё по сравнению с 2024 годом, когда жильё взлетело в цене на 21%.

Российские банки в январе-сентябре 2025 года выдали 590 тыс. ипотечных кредитов. Это на 44% меньше, чем за девять месяцев прошлого года. Об этом на конференции «Ъ» сообщила Ольга Архангельская, руководитель направления по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости, гостиничного бизнеса и строительства, государственного и транспортного секторов ГК Б1.

В конце ноября Министерство финансов повысило до 4 трлн руб. прогноз по выдаче ипотеки на 2025 год. Это на 200 млрд руб. больше предыдущей оценки. Как сообщил замминистра Иван Чебесков, в 2026 году ожидается сохранение этого уровня, но с увеличением доли рыночных программ.

По данным ЦБ, за первые три квартала 2025 года в России было выдано ипотечных кредитов на сумму 2,65 трлн руб. Из них около 83% (2,21 трлн руб.) пришлось на льготные ипотечные программы.

Из-за «Схемы Долиной» в Госдуме задумались пересмотреть закон «Об ипотеке».

Депутат Парфёнов считает, что если ипотека была взята покупателем недвижимости, а затем сделка была признана недействительной, то её должен выплачивать собственник. Сейчас бремя лежит на покупателе.

На фоне десятков судов об аннулировании сделок по недвижимости депутат Госдумы от КПРФ Денис Парфёнов направил главе Минюста Константину Чуйченко письмо с предложением пересмотреть закон «Об ипотеке». Законодатель обращает внимание, что у покупателя забирают квартиру, но если он брал для сделки ипотеку, то выплатить её он всё равно должен. Даже несмотря на отсутствие указанной квартиры.

По мнению Парфёнова, Минюст должен выйти с этой инициативой в Госдуму. При этом, в разговоре с Осторожно Media он заметил, что «строго говоря, всю эту кашу заварила даже не сама Долина, а суды, принимающие неоднозначные решения»:

Давайте посмотрим на ситуацию с другой стороны — со стороны покупателей.

💳 По данным ЦБ, в октябре 2025 г. прибыль банков составила 310₽ млрд (-10,9% г/г, в сентябре — 367₽ млрд), по сравнению с прошлым годом снижение — 348₽ млрд в октябре 2024 г. Также отмечаю, что доходность на капитал в октябре снизилась с 23,1 до 19,2%. Теперь приступим к интересным фактам из отчёта:

🟣 Основная прибыль (состоит из ЧПД, ЧКД, операционных расходов и чистого доформирования резервов) выросла до 373₽ млрд (в сентябре 300₽ млрд), положительно повлияло повышение ЧПД (+36₽ млрд) и сокращению отчислений в резервы (-36₽ млрд по сравнению с прошлым месяцем).

🟣Неосновные (волатильные) доходы снизились до 7₽ млрд (в сентябре 107₽ млрд). Снижение обусловлено: убытками от переоценки инвалюты (-25₽ млрд после +31₽ млрд в сентябре) из-за укрепления курса ₽ и меньшими дивидендами от дочерних компаний (22₽ млрд после 59₽ млрд в сентябре).

🟣 За 10 месяцев банки заработали 3₽ трлн чистой прибыли, что немного ниже прибыли за аналогичный период прошлого года (3,1₽ трлн).

По данным ЦБ, в октябре 2025 г. портфель кредитов физических лиц увеличился на 335₽ млрд и составил 38,3₽ трлн (0,9% м/м и 4% г/г, в сентябре +263₽ млрд). В октябре 2024 г. он увеличился на 192₽ млрд (существенное отличие). Кредитование значительно ускорилось: выдачи в автокредите пошли в рост за счёт скидок/льгот от автопроизводителей/утильсбора, ипотека из-за господдержки и снижения ставки третий месяц подряд превышает по выдаче уровни прошлого года (рыночная ипотека превысила показатели прошлого года). В корпоративном кредитовании значительное повышение относительно прошлого года и месяца:

🏠 Темпы роста ипотечного портфеля в октябре увеличились на 1,4% (в сентябре 1%), кредитов было выдано на 490₽ млрд (404₽ млрд в сентябре), в октябре 2024 г. выдали 367₽ млрд. Выдача ипотеки с господдержкой составила 370₽ млрд (313₽ млрд в сентябре), почти вся выдача приходится на семейную ипотеку — 329₽ млрд (в сентябре 271₽ млрд). Рыночная начала оживать — 120₽ млрд (92₽ млрд в сентябре), уровни прошлого года превышены (117₽ млрд), снижение ставки не проходит бесследно.

• Закладываем к концу 2025 года ставку на уровне 16,5%. В следующем года средняя ключевая будет на уровне 15%, к концу года дойдет до 13%
• Один из факторов замедления снижения ставки — увеличение НДС
• Курс в 1кв может двинуться к 90 рублям за доллар
• Пик инфляции в 2026 году придется на 1кв
• По итогам 2026 года инфляция будет 5+%
• Рисков стагфляции нет. У нас должны быть другие опасения: что ключевая ставка в 16,5% – это уже признак слишком мягкой ДКП, так как кредит экономике растет
• Отрицательной динамики ВВП нет. Мы балансируем сейчас «около нуля» между избыточным охлаждением экономики и инфляционным перегревом
• Укрепление курса рубля добавляет примерно два процентных пункта к снижению уровня инфляции
• Чем крупнее компания, тем меньше у нее риск дефолта
• Объем реструктуризации от общего кредитного портфеля около 7%
• Мы давно не кредитуем физлиц и не выдаем ипотеку в иностранной валюте
• По транзакциям с иностранными контрагентами все проходит нормально

«Это единичные случаи, если надо „съехаться-разъехаться“».

Снижение выдачи ипотеки на 35% за 11 месяцев выглядит резким, но хорошо отражает смену режима на рынке. После рекордного бума 2023–2024 годов спрос очищается от избыточного эффекта льготных программ и субсидированных ставок от застройщиков. При ключевой ставке в 16,5% годовых нормальная рыночная ипотека становится малодоступной для широкого круга заемщиков, поэтому объемы удерживаются в основном за счет адресной поддержки и накопленного отложенного спроса.

При этом сам ипотечный портфель продолжает расти на 5,7% с начала года до 21,3 трлн рублей. Это значит, что массового дефолтного шока и обвального пересмотра стратегий банков не происходит, хотя долговая нагрузка домохозяйств уже близка к комфортному пределу.

Сильный ноябрь с ростом выдач на 42% год к году по количеству и на 73% по объему, вероятно, отражает эффект “догоняющего” спроса и маркетинговых акций перед возможным ужесточением условий. По итогам года рынок действительно может выйти на 4 трлн рублей, но в более “тяжелой” структуре длинные кредиты, высокая ставка по новым сделкам, растущая роль целевых льгот.

По оценкам ВТБ, в 2026 году объем ипотечного кредитования в России вырастет примерно на 25% к показателям 2025-го (после увеличения на 10% в 2024-м, под данным ЦБ), а общая сумма выданных займов будет около 5,3 трлн руб.

Свой прогноз аналитики ВТБ основывают на ожидаемом троекратном сокращении диспропорции между числом участников льготных программ и количеством коммерческих заемщиков. На наш взгляд, увеличению объемов ипотечного кредитования будут способствовать снижение ключевой ставки ЦБ РФ, которое повлечет за собой удешевление рыночной ипотеки, а также изменение условий по некоторым льготным программам.

Если ставку по семейной ипотеке сделают дифференцированной, семьи с одним ребенком до шести лет смогут взять заем только под 12% годовых. При снижении ставки Банка России к 11–12% процент по коммерческим жилищным кредитам составит 14–15%. Таким образом, для семей с единственным ребенком рыночная ипотека станет ненамного дороже в обслуживании, чем льготная. При снижении инфляции в 2026 году цены на страховые услуги, вероятно, останутся относительно стабильными.

• Объем выдач ипотеки в России в 2026 году может вырасти примерно на четверть до ₽5,3 трлн — старший вице-президент ВТБ Алексей Охорзин. 

Текущее восстановление рынка вслед за снижением ключевой ставки продолжится: в 2026 году рынок ждет «потепление», и продажи могут стать рекордными.

По итогам 2024г выдачи ипотеки составят примерно ₽4,2 трлн.

• Предварительно, розничный кредитный рынок в России прошел этап перестройки и возвращается на траекторию роста. Рост может составить 32% г/г до ₽12,7 трлн. Результат 2025г будет примерно на уровне ₽10 трлн (-25% г/г).

Читайте подробнее:

www.vedomosti.ru/finance/news/2025/12/01/1159490-vtb-prognoziruet-rost-rinka?from=copy_text

www.vedomosti.ru/finance/news/2025/12/01/1159488-vtb-rinok-roznichnogo?from=newsline