инвестиции в недвижимость

Проект льготной ипотеки для чиновников начат

Условия эксперимента
В соответствии с утвержденным планом, Правительство РФ принимает на себя обязательство выделить финансовые средства на приобретение жилья по ипотеке для работников государственных служб.

Реализация данной инициативы будет в период
с 15 июля 2024 года по 1 февраля 2027 года.

далее больше инфы — улыбаюсь вместе с банкирами и застройщиками!

dzen.ru/a/ZpPM_JFI62gd6eMM?share_to=link

Сразу закроем интвестчасть. Дом, это неликвид.
И вот, ожирев от провинциальных богатств, я решил рассмотреть этот вариант, как концепцию.
К таким выводам я пришёл, покатавшись по продаваемым объектам и поболтав с продавцами, а так же людьми, живущими в домах.
1. Одному дом вообще не вперся. Что мальчику, что девочке. Без мальчика денежного или рукастого все ветшает, аммортизируется, приходит в упадок. Без девочки дом превращается в хлев, мужик в пустых комнатях рано или поздно удавится.
2. Бери дом, пока молодой. Дом под старость и доживание — это утопия. Пока пара молодая и энергичная они ещё ипошат. Одна дама рассказала, что ранее уборка занимала пару дней, но рационализация позволила свести её к одному полному дню.
А вторая, муж которой умер, а дети разъезжаются, поведала, что без мужа который строил не вывозит. Дом плавно деградирует.
«А не проще найти нового мужика ?» — спросил я.
Она пробовала, но мужики не хотят ипошить в доме, а она уже немолода и вероятно телесные удовольствия не являются мотивацией столь сильной, чтобы условный Иван вкладывался в дом

( Читать дальше )

В выходные посетил стройплощадку строящегося дома, где ранее в марте приобрел студию. Пока строительство идёт довольно бодрыми темпами. В марте было около 3 этажей, сейчас уже вырисовываются почти 6.

( Читать дальше )

Разбираем главные новости финансовых рынков и экономики за прошедшую неделю.

Помимо биржевых обзоров, прогнозов и полезных образовательных материалов, еженедельно из нескольких сотен новостей я отбираю самые важные и интересные новости за последнюю неделю по экономике и финансам и составляю из них дайджест с моими краткими пояснениями:

— Выдачи жилищных кредитов за месяц выросли почти в 1,5 раза. Выдачи же потребительских займов и автокредитов немного снизились. — народ забежал в последний вагон.

— Вероятное повышение ставки ЦБ грозит охлаждением экономики и «тихим кризисом» в банковской сфере, предупредили аналитики ЦМАКП. В результате нескольким системообразующим банкам может потребоваться срочная докапитализация за счет государства. — да, такой риск есть.

— Дивиденды «Транснефти» за 2023 год составят ₽177,2. Дата отсечки — 18 июля. — неплохая доходность 12%.

— Федеральный бюджет РФ в первом полугодии исполнен с дефицитом в ₽929 млрд, сообщил Минфин.

( Читать дальше )

2022 год. Уже прошла волна паники вызванной мобилизацией и «жестом доброй воли из Харьковской области», рынок жилья в целом стабилизировался а льготная ипотека уже работала. 

При этом как следует из графика и цены даже при льготной ипотеке снижались

И даже рост ставки по льготной ипотеке не сильно поменял тенденцию:
«условия льготной ипотеки в 2023 году. Ставка льготной ипотеки: повышается до 8% годовых с 1 января 2023 года. До конца 2022 года ставка по льготной ипотеке — 7% годовых»

Но разве это порядок, когда подопечный банк берет свои 2% не не с 10 миллионов, а всего-то с 5ти?

Конечно непорядок (с точки зрения Эльвиры Сахипзадовны конечно).

И вот в феврале 23го глава ЦБ начинает словесные интервенции:

«10.02.2023, 15:424K1 мин./>/>     
  Глава ЦБ Набиуллина предупредила о возможном повышении ключевой ставки в 2023 году»

Но это не сильно сказалось на росте цен. 

Рост цен начинается ( ну надо же, нис того ни с сего аккурат перед ростом КС). А может кто шепнул застройщикам, что стесняться не надо доить покупателей, ведь сейчас начнем вторичку убирать из ваших конкурентов?(предположение конечно).

( Читать дальше )

Для многих россиян покупка инвестиционной недвижимости, которую потом можно перепродать или сдать в аренду — привычный способ эффективного сбережения и приумножения накоплений. Однако эта стратегия работает всё хуже. Разбираем более выгодные варианты для консервативного инвестора.

Бесценные квадратные метры

За последние пять лет рынок недвижимости сильно изменился. Покупка квартиры на этапе котлована стала менее привлекательной. Раньше застройщики продавали квартиры на начальной стадии с 30%-ными скидками, но после введения эскроу-счетов ситуация изменилась.

Эскроу-счёт — это специальный счёт в банке, на котором хранится оплата за квартиру. Этот механизм защищает права дольщиков, так как застройщик получает доступ к деньгам только после ввода дома в эксплуатацию. Поэтому сейчас новые проекты строятся на средства банков (на базе проектного финансирования).

В то же время новая система снизила доход инвесторов в недвижимость: получить ощутимую прибыль при покупке квартиры можно, но чаще это происходит, когда недвижимость растёт в цене уже после ввода дома в эксплуатацию.

( Читать дальше )

Пpoдoлжaю тpaдициoнный вocкpecный oбзop нeдвижимocти пo дaнным Дoмклик. Haпoминaю, чтo oтнынe oбзop будeт пo гopoдaм, a нe пo peгиoнaм. Иx cлoжнee и дoльшe выкoвыpивaть из Дoмклик, нo oни бoлee кoнкpeтныe и интepecныe.

Cмoтpим тeкущиe цeны и пpeдлoжeниe в 23 гopoдax (~50% вcex oбъявлeний пo cтpaнe) в пopядкe убывaния чиcлeннocти нaceлeния:



Итoгo, зa 14 днeй Июля:

Пpoдaвцы пepвички пoнизили цeнники нa -1% и нapacтили пpeдлoжeниe нa +2%. Пpoдaвцы втopички пoдкpутили цeнники нa +1% и cнизили пpeдлoжeниe нa -5%. Boзмoжнo, cpeдниe цeнники втopички пoдpocли нa aгpeccивнoм выкупe дeшeвыx xaт. Cнижeниe пpeдлoжeния пpoизoшлo вecьмa cущecтвeннoe.

Лидepы pocтa пepвички: Кaлинингpaд (+7%) и Caмapa (+6%).
Лидepы cнижeния пepвички: Cтaвpoпoль (-7%) и Tюмeнь (-6%).

Лидepы pocтa втopички: Кpacнoдap (+8%) и Питep (+6%).
Лидepы cнижeния втopички: Чeлябинcк (-4%) и Tюмeнь (-2%)

Итoгo, за 12 мecяцeв:

Лидepы пo pocту пepвички — зaвaлeнный нoвыми pублям Чeлябинcк (+62%) и Caмapa (+55%). Лидepы пo pocту втopички — Чeлябинcк (+25%), Кpacнoдap (+25%) и Coчи (+25%).

( Читать дальше )

Правительство запускает эксперимент по государственной ипотеке для госслужащих

Белый дом опубликовал постановление о начале эксперимента по государственной ипотеке — получить ее смогут молодые и особо отличившиеся чиновники, при этом средства на первый взнос, выплаты по основному долгу и части процентов при покупке 33 кв. м им переведет напрямую бюджет.

Пока эксперимент затронет всего 90 человек в ближайшие два года, однако программа может стать инструментом более широкой борьбы за перспективных для государства сотрудников с иными работодателями.

t.me/kommersant/68991



Добавьте пожалуйста посту до 15 плюсов, чтобы он попал на первую страницу, если вам интересна эта тема.
Подпишитесь.

Вот табличка, правда надо было показать медианный доход, а он гораздо ниже


Думаю жилье сложится в разы.
например, в автосалонах сейчас тихо, как в музеях

Отмена массовой льготной ипотеки — это не подножка застройщикам, а просто первый шаг к возврату рыночных условий на рынке недвижимости. Более того, ряд целевых льготных программ будут действовать еще долгие годы, что является серьезной поблажкой. 

Судя по последним данным Домклика, около 25% (в среднем) от всех выданных ипотек приходилось на общую льготку, которая перестала действовать с 1 июля 2024 года. Доля ипотечных сделок в продажах у каждого застройщика отличается, но у всех это подавляющая часть сделок.





Фактически,около 1/5 всех сделок теперь под ударом, так как ипотека становится практически неподъемной для заемщиков, которые не могут оформить семейку, ИТ-ипотеку и т.д.:

Квартира стоимостью 5 млн р, первый взнос 1,5 млн р, под ставку 19% на 30 лет. Ежемесячный платеж будет больше 55 тысяч в месяц. Чтобы взять такой кредит — нужно официального дохода больше 90 тысяч рублей в месяц (при средней ЗП по РФ меньше 80).

👆 В общем, предстоящее приличное падение спроса и цен вполне очевидно, если государство не придумает новые способ увеличить прибыль банкам и застройщикам. Кстати, инвесторы, которые выкупают квартиры пачками у застройщиков за наличку — тоже могут стать менее активными на фоне охлаждения спроса. В общем, будем смотреть на результаты 3кв2024.

( Читать дальше )