инвестиции в недвижимость

Ситуация на рынке ипотеки: что происходит?

Друзья, сегодня обсудим последние события на рынке ипотеки в России. Начнем с главного игрока — Сбербанка, который, по разным оценкам, выдает до 80-85% всех ипотечных кредитов в стране. То, что происходит в Сбербанке, фактически отражает общую картину на рынке.

Рекордный спрос на ипотеку

За последние 10 дней Сбербанк буквально «лежит» под наплывом заявок. Поток заявок на ипотеку достиг рекордных значений за последние несколько лет. Это касается как первичного, так и вторичного рынка недвижимости. При ставке 17% годовых от Центрального банка, люди массово начали брать ипотеку. Даже при рабочей ставке в 20-22% годовых, спрос остается высоким.

Проблемы с регистрацией сделок

Из-за огромного количества заявок, даже Московский Росреестр не справляется с нагрузкой. Это приводит к задержкам и ошибкам в оформлении сделок.

Альфа-Банк и рынок ОФЗ

Альфа-Банк, один из лидеров по выдаче ипотеки, продлил акцию на быстрый выход на сделку. Однако, банк предупредил, что условия акции могут быть пересмотрены в любой момент из-за ухудшения ситуации на рынке ОФЗ. За последние 10 дней на рынке ОФЗ наблюдается падение цен на 10-12%, что указывает на изменение ожиданий крупных игроков относительно будущей ставки.

( Читать дальше )

Объем инвестиций в недвижимость в РФ за 1п 2025г сократился на 24% г/г до ₽417 млрд — Ъ со ссылкой на CORE.XP.  Это следствие сохранения ключевой ставки ЦБ на высоком уровне: большинство сделок с недвижимостью совершается с привлечением практически недоступных сейчас заемных средств.

Существенное сокращение объема сделок, по оценке IBC Real Estate, также можно объяснить эффектом высокой базы.

Самым чувствительным к экономической турбулентности оказался сегмент жилой недвижимости, в который инвесторы за 1п 2025 года вложили 92 млрд руб (-40% г/г), подсчитали в CORE.XP. 

Коммерческие активы все еще пользуются спросом у инвесторов: объем инвестиций в такие объекты за январь-июнь 2025 года на фоне пиковых значений последних двух лет снизился всего на 12% г/г, до 325 млрд руб.

Опрошенные “Ъ” эксперты считают, что предпосылок для снижения стоимости бизнес-центров пока не проглядывается, на этом фоне офисная недвижимость в будущем продолжит оставаться лидером по объему вложений.

( Читать дальше )

В III квартале 2025 года на рынке элитных новостроек Москвы ожидается около 460 сделок, подсчитали в Kalinka. Это на 3,1% больше, чем во II квартале, но на 6,3% меньше, чем годом ранее. За последние шесть месяцев число сделок сократилось на 12% в годовом выражении. Тем не менее за счет сильного начала года продажи в январе–сентябре достигнут 1482 сделок (+8,4% к прошлому году).

По данным Point Estate, за июль–сентябрь будет реализовано 450–460 лотов против 470 в 2024-м. CORE.XP оценивает результат в 889 сделок, что на 9% меньше год к году. В то же время оба агентства ожидают роста по итогам девяти месяцев — от 2–3% до 8%. В VSN Group фиксируют уже больше договоров за январь–август, чем за три квартала прошлого года. В Nikoliers видят стабильность: 1438 сделок против 1442 годом ранее.

Эксперты связывают охлаждение спроса с рекордными продажами начала 2025 года. Тогда многие покупатели спешили закрыть сделки на фоне повышения ключевой ставки. Хотя элитная недвижимость редко покупается в кредит, ужесточение условий ипотеки косвенно влияет на весь рынок и осторожность инвесторов. Дополнительным фактором стало летнее снижение ставки: часть клиентов взяла паузу, ожидая новых условий.

( Читать дальше )

Отмена льготной ипотеки и рост ставок по рыночным кредитам в 2025 году привели к охлаждению рынка новостроек. В большинстве регионов застройщики сократили запуск проектов, однако в 29 субъектах РФ падение спроса оказалось резче, чем снижение девелоперской активности. Это вызвало риски затоваривания строящегося жилья, сообщает «Дом.РФ».

По состоянию на август соотношение распроданности и стройготовности в этих регионах опустилось ниже 60%. Наиболее остро ситуация проявляется в северных и кавказских субъектах с небольшими объемами строительства: Чукотский АО (4,5 тыс. кв. м в стройке), ЕАО (16,2 тыс. кв. м), Магаданская область (61,5 тыс. кв. м), Чечня (395,4 тыс. кв. м, распроданность 5%), Ингушетия (21,4 тыс. кв. м, 12%), Карачаево-Черкесия (287,8 тыс. кв. м, 21%), Кабардино-Балкария (573,1 тыс. кв. м, 31%).

К дисбалансным регионам также относятся Орловская (40%), Саратовская (41%), Тюменская область — ХМАО (41%), Томская (43%), Липецкая (51%), Тверская (53%), Омская (54%). В числе крупных рынков с рисками переизбытка — Дагестан, Краснодарский край, Воронежская область, Башкортостан и Челябинская область, где в стройке более 1 млн кв. м жилья.

( Читать дальше )

По данным Dataflat, рынок новостроек РФ взбодрился: в августе продажи по ДДУ выросли на 19,1% в метрах и на 31,7% в рублях. Средняя метра прибавила 10,6% г/г. (Москва и МО +32%, СПБ и ЛО +37%).

📍А по сегментам? Свежие результаты группы «Эталон» подтверждают озвученные ранее мысли — бизнес и премиалка чувствуют себя хорошо, т.е. кто портфель проектов подготовил и диверсифицировал — тот молодец.

— Совокупный объем реализованной недвижимости составил 76 тыс. кв. м, что на 41% больше, чем годом ранее.
— В денежном выражении продажи выросли на 45%, почти до 19 млрд рублей. (Показатели стали наивысшими для августа за всю историю компании!).

📍Богатые богатеют, бедные беднеют.
Более дорогие объекты меньше зависят от сворачивания льготной ипотеки, плюс хорошо идут в рассрочку (т.е. для обладателей крупных сумм это даже экономия выходит).

— Эталону помогли рекордные продажи во флагманском московском проекте – ЖК Shagal. Бизнес-класс, разумеется. По данным ДОМ.РФ, в августе в Shagal было реализовано 145 лотов (+12% к июлю) общей площадью 7,8 тыс. кв. м (+15%).

( Читать дальше )

В августе 2025 года средний бюджет сделки по аренде элитных квартир в Москве достиг 300 000 руб. в месяц, что на 14% больше, чем в августе 2024 года, отмечают «Intermark аренда» и Point Estate. При этом квартиры с двумя и тремя спальнями пользуются наибольшим спросом: на них приходится 35–38% сделок.

Средневзвешенный бюджет предложения составил 488 000 руб., что за год увеличилось незначительно — на 2–4%. Рост среднего бюджета аренды связан с тенденцией арендаторов к выбору более просторного жилья. Так, средняя площадь арендованных квартир увеличилась на 8–16% год к году, до 118–128 кв. м. Клиенты готовы платить больше за качественные интерьеры и высокий уровень отделки, подтверждают эксперты.

По данным «Этажей», за август 2025 года сделки увеличились на 10% как к предыдущему месяцу, так и в годовом выражении. В Point Estate отмечают рост спроса на элитные квартиры примерно на 10% по сравнению с июлем и на 15% к августу 2024 года. Одновременно увеличивается интерес к небольшим лотам до 50 кв. м — с 13% до 20% всех сделок. Особенно востребованы квартиры с новым ремонтом, где формируются листы ожидания, а стоимость аренды может превышать среднерыночную на 40–120%.

( Читать дальше )

В Москве за последний год предложение апартаментов в новостройках сократилось на треть. По данным bnMAP.pro, в сентябре 2025 года объем экспозиции упал на 38% год к году — до 4,62 тыс. лотов в 93 корпусах, что стало минимумом с мая 2021 года. Аналогичные оценки приводят и другие аналитические компании: «Метриум» зафиксировал снижение на 30,8%, Dataflat.ru — на 33%, «Самолет» — на 34%.

Причина сокращения предложения — запрет на строительство новых апарт-комплексов, введенный в Москве с октября 2024 года. Новые проекты не запускаются, а старые достраиваются и постепенно выходят в продажу. В 2025 году не стартовал ни один новый комплекс, в 2024-м — только четыре, тогда как в 2022 году их было 24.

Снижение предложения не повлияло на спрос: по данным «Метриума», в январе—августе 2025 года было куплено 3,4 тыс. апартаментов, что на 6,3% больше год к году. Общая площадь проданной недвижимости достигла 152 тыс. кв. м (+4% за год). В «Самолете» отмечают, что рост обеспечили скидочные акции и готовые к заселению проекты.

( Читать дальше )

По итогам сентября 2025 года рынок долгосрочной аренды жилья в России столкнулся с резким ростом предложения. По данным «ЦИАН Аналитики», в городах-миллионниках доступно 45,1 тыс. квартир — вдвое больше, чем год назад. По расчетам «Авито Недвижимости», объем предложения в целом по стране вырос на 35%, а «Яндекс Аренды» фиксирует рост на 56%.

Наиболее сильный прирост отмечен в Липецке и Туле (в 2 раза), Ставрополе (+85%), Челябинске (+74%) и Ижевске (+70%). В Москве количество квартир для долгосрочной аренды увеличилось на 35% год к году, в Санкт-Петербурге — на 11%.

Эксперты объясняют это несколькими факторами. Во-первых, собственники не спешат продавать квартиры на вторичном рынке, где спрос остается низким из-за отмены массовой льготной ипотеки летом 2024 года. Во-вторых, на рынок выходят инвесторы, которые ранее скупали новостройки по льготным программам, а теперь вводимые дома формируют дополнительный объем жилья. Кроме того, после окончания сезона краткосрочных аренд часть собственников переключается на долгосрочную сдачу.

( Читать дальше )

Что за магия в этом слове «аренда»?

Друзья, объясните мне, пожалуйста, что за магия кроется в этом слове «аренда»? Почему столько людей бросаются в этот бизнес, словно в омут с головой? Да, льготная ипотека на три года дала многим возможность влезть в этот «бизнес» с дешёвыми деньгами. Люди, называющие себя инвесторами, скупали студии и однушки под 5-6% годовых, чтобы потом сдавать их и получать доход. Но даже после того, как государство в декабре 2023 года ввело правило «одна льготная ипотека в одни руки», я, как брокер, вижу, что спрос на квартиры для сдачи в аренду не упал. Застройщики придумывают всё новые схемы, предлагая ставки в 3,5% на пару лет, чтобы люди могли зацепиться, а потом перейти на обычную ипотеку. И всё это ради того, чтобы купить эту «долбанную квартирку» и сдавать её, получая, на мой взгляд, совсем небольшие деньги. Конференции, риэлторы, брокеры – все расхваливают аренду как золотую жилу, как целый бизнес. Но я не понимаю! Может, кто-то объяснит?

Вот какие проблемы я вижу.

( Читать дальше )

Правительство выделило на субсидирование льготных ипотечных программ 100,4 млрд. рублей. Деньги на поддержку программ семейной, льготной, а также дальневосточной и арктической ипотеки будут взяты из резервного фонда, говорится в сообщении на официальном сайте кабмина.

Правительство РФ совместно с Центробанком подготовило инициативу временного субсидирования процентной ставки по кредитам на проектное финансирование новостроек. 37,4 млрд рублей будет направлено на субсидирование процентной ставки по ранее выданным кредитам по программе льготной ипотеки. Эту сумму можно будет использовать для частичного покрытия расходов банков, а также для снижения финансовой нагрузки на заемщиков. Таким образом, правительство ведет системную работу, направленную на поддержку граждан и повышение качества и доступности жилья.

Также 2 сентября сообщили о расширении лимитов ипотечных программ. На семейную ипотеку дополнительно выделят 53,4 млрд рублей, что позволит сохранить льготную ставку на уровне 6% годовых. На дальневосточную и арктическую ипотеку под 2% годовых будет направлено 9,6 млрд рублей.

( Читать дальше )