инвестиции в недвижимость

Будете покупать квартиру на WB❓

👍 — ДА
👎 — Нет
🤔 — воздержусь

----------------------------------------------------------------------

✅ Я — Александр, более 12 лет в мире недвижимости и финансов.

🚀 Подпишись на «ТОП 1 РИЕЛТОР» в нем рассказываю как получить максимальную выгоду от вложений в недвижимость Москвы и МО.

Столичные новостройки на котловане обогнали по ценам строящиеся дома.

Средняя стоимость новостроек в середине июня достигла 529,6 тыс. руб. за кв. м, а цена квадрата в домах, которые находятся на различных стадиях строительства, сейчас составляет 484,8 тыс. руб.

Аналитики BnMap․pro в «Ведомостях» отмечают, что такого не было давно. Премиум сейчас является единственным сегментом, где цена новостроек на котловане все еще ниже, чем в возводимых домах, — 1,1 млн руб. против 1,27 млн руб. за квадрат.

Главная причина удорожания проектов на стадии котлована — рост стоимости проектного финансирования на фоне высокой ключевой ставки. Рост цен на новые проекты также стимулирует сокращение нового предложения.

За пять месяцев этого года в продажу вышло 15 млн кв. м новостроек, что на 20% меньше, чем было годом ранее. Конкуренция снижается, поэтому девелоперы могут позволить себе не делать большие скидки на старте.

™️ Домострой (https://t.me/+LV6JI9_tmUExZjUy)

  Прошли те времена, когда на котловане было покупать выгодно, теперь уже никогда мы к этому не вернёмся. Настало время покупать готовые квартиры.

Дешевое жилье кончилось. Дождались падения цен на квартиры?

Как бы я и в январе видела, что дешевые квартиры заканчиваются. В марте это было уже более чем очевидно — новые дешевые не появлялись. А те, что были на авито в большинстве оказались фейками и объявлениями про которые все забыли еще год назад снять.

Открыла сегодня снова авито и поняла, что дешевое не просто исчезло с горизонта, а даже на то что стоило не дорого занник продавцы подняли. А фейки уже вычистили, в том числе и я помогала, и фейки никто не реанимировал. Сегодня нашла еще один фейк — от агента причем. По факту его нет. Еще один фейк на фото с газовой плитой в доме где нет газа и не было отродясь. Ну и подобные аномалии с низкой ценой.

Рынок не стоял прошлые две недели.

1. Все квартиры в моей деревне выросли в цене существенно, причем именно за 2-3 недели. Например треха с 4500т.р. на 5200т.р. продавец ценник передвинул. Да и остальные не отставали.

2. Квартир мало. реально раза в полтора меньше, возможно не только за счет генеральной уборки фейков.

Wildberries будет продавать недвижимость.

ПМЭФ еще не начался, а уже пошли заявления от крупного бизнеса. Глава компании Татьяна Ким на линии:

Из ближайшего — мы сейчас ведем переговоры по сотрудничеству с двумя большими проектами, будем пробовать продавать недвижимость, квартиры.

Ипотеку на квартиры от WB можно оформить (https://t.me/domostroy_channel/13104) на Ozon.

™️ Домострой (https://t.me/+LV6JI9_tmUExZjUy)

 Интересно по моему, ЦИАН тут проиграет думаю, на Озон тоже начнут недвижимостью торговать скорее всего, жаль только что вот с доставкой на дом не получится)

Средняя цена новостроек в Москве на стадии котлована достигла 529 600 руб. за кв. м, что на 9,3% выше, чем у домов на более поздних стадиях (484 800 руб.), по данным BnMap.pro. Год назад всё было наоборот — тогда «котлован» стоил на 4,8% дешевле. Аналогичные данные приводит «Метриум»: жильё на раннем этапе в среднем на 1,5% дороже строящихся домов.

Почему это произошло:

• Рост стоимости проектного финансирования из-за высокой ключевой ставки: банки требуют высоких цен в моделях девелоперов для одобрения проектов.

• Отмена льготной ипотеки снизила приток покупателей, но одновременно убрала избыточное предложение — теперь скидки не нужны.

• Рост себестоимости: стройматериалы, комиссии банкам, ужесточение требований по архитектуре и инфраструктуре делают стартапы дороже.

• Долгая стадия котлована: из-за бюрократии и сложностей строительства некоторые проекты надолго «зависают» в начальной фазе.

• Сокращение нового предложения: за 5 месяцев 2025 г. объемы ввода снизились на 20%.

Когда я в очередной раз услышал о том что вклады там куда-то хлынут, мне вспомнилась ситуация из жизни на эту тему.

Для начала вопрос: в каком случае они могут куда-то хлынуть? Два основных варианта: либо обвал рубля, как было в 2008 году, когда случилось последнее бегство вкладчиков, либо обвал ставки. Бегство в доллар сейчас довольно сложно представить, потому что теперь нельзя купить доллары в любых количествах и где угодно (разве что в USDT уходить). Да и прямо обвал рубля представить довольно сложно. Обвал, не ослабление!

В каком случае возможно резкое снижение ставки? Мне видится только один вариант: когда всё будет совсем плохо в экономике, причём, это обнаружится достаточно неожиданно. А что в этом случае происходит? Снижение прибылей компаний, а то и банкротство, урезание зарплат и премий работникам, а то и увольнение. И тут я вспомнил, как лет 10 назад ко мне пришел знакомый, который работал в какой-то в иностранной компании. Она закрыла у нас в городе свое производство, и он остался без работы. У него квартира в ипотеке, Мерседес в кредите, а работу он найти не может. Можно было бы в Москву уехать, но знакомый не хотел бросать свою больную мать.

В интернете часто спорят, стоит ли гасить ипотеку досрочно или платить до конца срока. Попробуем разобраться.

⭕️ Допустим, вы хотите купить квартиру для себя или планируете инвестировать в недвижимость.

Рассмотрим первый скрин.

Стоимость квартиры — 12 миллионов рублей. Первоначальный взнос — 20%, годовая ставка — 6%, срок ипотеки — 30 лет, арендные платежи — 50 тысяч рублей в месяц.

Здесь уже есть хорошая метрика, которая показывает, сколько вы платите и сколько переплачиваете.

Кажется, что переплата получается большая. Я знаю, как тяжело каждый месяц откладывать деньги на обязательный платёж и нести их в банк. Сам брал ипотеку в 2012 году и успешно погасил её. Но если бы я знал эти расчёты тогда, то ни за что бы не сделал этого.

Давайте посмотрим на второй пример.

После ипотечного бума прошлого года, когда все бросились «хватать халяву» перед закрытием субсидий, рынок теперь напоминает выжатый лимон. 🍋 Ставки взлетели до космических высот, оставив большинство потенциальных покупателей просто наблюдать за рынком с земли.

Да, появились отдельные смельчаки, которые за год насидели денег на депозитах и теперь осторожно присматриваются к квартирам. Но называть это трендом — всё равно что принимать февральскую оттепель за начало лета. ❄️→🌡️

Цены по-прежнему висят в облаках, скидки смехотворны, а покупательская способность упёрлась в потолок. Единственная надежда — что государство снова разродится новыми льготными программами. Но пока это выглядит как ставка на чудо в стране, где ипотека стала роскошью.

Так что нынешние «позитивные сигналы» больше похожи на предсмертные судороги рынка, чем на здоровое оживление. 🏙️💸 Похоже, застройщикам и продавцам предстоит либо серьёзно пересмотреть цены, либо научиться продавать квартиры в кредит потомкам нынешних покупателей.