жилищное строительство

Портфель кредитов застройщикам в третьем квартале превысил 10 триллионов рублей

🟠 Портфель проектного финансирования жилищного строительства за третий квартал увеличился на 8% (+0,7 триллиона рублей), как и кварталом ранее, на фоне роста запусков новых проектов.

🟠 Продажи квартир по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) в стоимостном выражении за квартал выросли на 18%, что объясняется оживлением спроса на жилье. Цена всех заключенных ДДУ на 1 октября достигла 8,7 триллиона рублей, а остатки на счетах эскроу составили 7,2 триллиона рублей. Возникшая в основном из-за непогашенной рассрочки от застройщика разница между этими показателями, хотя и остается значимой, впервые с начала года сократилась — на 1 пункт, до 17%: доступность ипотечных кредитов растет, поэтому потребность застройщиков в дополнительных инструментах продаж снижается.

🟠 Банки выдают кредиты быстрее, чем наполняются счета эскроу, поэтому покрытие задолженности этими средствами снизилось на 1,4 пункта, до 69%, но по-прежнему остается комфортным.

В условиях продолжающегося замедления жилищного строительства российские власти готовят комплекс мер поддержки отрасли. Премьер-министр Михаил Мишустин дал поручения профильным ведомствам — Минстрою, Минэкономики и «Дом.РФ» — проанализировать риски и представить план технологического развития строительства до 2030 года, включающий цифровизацию и повышение производительности труда. Одновременно рассматриваются меры поддержки спроса и налоговые льготы для застройщиков.

Замедление темпов строительства связано с ростом ипотечных ставок. По данным Росстата, за январь—сентябрь 2025 года ввод жилья снизился на 5,6% год к году, до 76,6 млн кв. м. Сокращение наблюдается как в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС, 52,3 млн кв. м, −5,6%), так и в многоквартирном сегменте (24,2 млн кв. м, −5,7%).

Для ИЖС власти планируют стимулировать спрос через нефинансовые меры. Доля ипотеки в этом секторе остаётся низкой — 3,7% всего ипотечного портфеля по оценкам «Дом.РФ». К 1 декабря ведомства должны представить предложения по формированию пообъектной статистики и аналитики ИЖС, чтобы банки могли точнее оценивать залоговую стоимость. Проблема недостатка данных ведёт к рискам занижения оценок и ограничивает кредитование.

Правительство РФ утвердило ВТБ как уполномоченный банк в сфере жилищного строительства в Крыму и Севастополе, следует из опубликованного в четверг распоряжения.

С ноября 2021 года функцию уполномоченного банка выполнял Российский национальный коммерческий банк (РНКБ), который был присоединен к ВТБ в июне этого года. На тот момент РНКБ был крупнейшим банком в Крыму.

Процесс присоединения РНКБ к ВТБ начался в июне 2024 года. С осени прошлого года розничные клиенты получили доступ ко всем продуктам ВТБ в офисах РНКБ. До конца года планируется ребрендинг офисной сети РНКБ.

www.interfax.ru/business/1042300

По данным Росстата, в январе—июне 2025 года объем выполненных строительных работ в сопоставимых ценах вырос на 4,3% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, составив 7,34 трлн рублей. В 2024 году рост рынка был менее заметным — 2,4%. В Минстрое сообщили, что на 4 августа в стране строится 118,4 млн кв. м жилья, что на 2,5% больше по сравнению с прошлым годом.

Максимальный рост наблюдается на Северо-Западе (+7%), в Центральном федеральном округе (+6,9%), Сибири (+5,8%) и на Дальнем Востоке (+5,4%). В то же время снижение строительной активности зафиксировано на Юге (-6,3%), в Приволжье (-2,5%), на Урале (-0,5%) и на Северном Кавказе (-0,3%).

Рост в центре страны поддерживается программой реновации в Москве, развитием проектов «Большого Сити», модернизацией городов Золотого кольца и индивидуальным жилищным строительством. На Северо-Западе драйвером служат крупные жилые кварталы в Санкт-Петербурге и области, в Сибири — освоение территорий вокруг добывающих и перерабатывающих предприятий, а на Дальнем Востоке — выгодная «Дальневосточная ипотека».

Минфин распространил субсидирование страхования от военных рисков на строительно-монтажные работы (СМР) в жилищном строительстве на новых территориях. Ранее компенсации касались только логистики и транспорта. Теперь страховаться смогут заказчики, подрядчики и инвесторы проектов, а покрытие будет включать риски террористических актов, диверсий, ударов БПЛА и обстрелов.

Программа предполагает 100% компенсацию страховых выплат при наступлении страхового случая. При этом объем субсидий остался прежним — 1,4 млрд руб. в год. Средства компенсирует страховщику Российская национальная перестраховочная компания (РНПК) из бюджета после документальной проверки.

По данным АО «Дом.РФ», в новых регионах в конце 2024 года строилось 150 тыс. кв. м жилья. Банки, финансирующие эти проекты (включая ПСБ, Сбербанк и ВТБ), требуют полис СМР. Девелоперы также заинтересованы в защите — страхование снижает риски срыва сроков и потерь.

В программе уже участвуют СОГАЗ, «ПСБ Страхование» и СК «21 век». Например, «ПСБ Страхование» заключило договоры со страховой суммой в несколько миллиардов рублей. «Росгосстрах» пока не включает риски терактов и диверсий в страховое покрытие СМР.

Вице-премьер Марат Хуснуллин предупредил о риске падения объёмов ввода жилья до нуля к 2027 году. Основной причиной он назвал длительно высокую ключевую ставку, которая ограничивает ипотеку, тормозит девелоперскую активность и мешает обновлению инфраструктуры. При текущем уровне ставки строительной отрасли, по его словам, хватит прочности до конца 2025 года.

Хотя за первые четыре месяца 2025 года ввод жилья в России вырос на 6% (до 38,7 млн кв. м), темпы строительства могут замедлиться. Девелоперы всё чаще откладывают старт новых проектов или ввод запланированных, опасаясь непокрытых эскроу-счетов. В 2024 году было введено 107,8 млн кв. м, но с 2026 года эксперты прогнозируют постепенное снижение.

Главным тормозом спроса остаются ипотечные ставки: средняя по рынку сегодня составляет около 27%. Чтобы вернуть покупателей, ставка по ипотеке должна снизиться хотя бы до 14–15%, считают участники рынка. Параллельно растёт привлекательность депозитов, и часть потенциальных покупателей уходит из рынка.

По данным Evraz Steel, в первом квартале 2025 года доля активных проектов инфраструктурного строительства с использованием стали снизилась до 79,1% — самого низкого уровня с 2023 года. Количество замороженных проектов выросло до 288 — на 100 больше, чем годом ранее. Доля «неактивных» стальных конструкций достигла 20–22%, тогда как в 2024 году она составляла не более 16%.

Ожидания металлургов, что именно инфраструктура компенсирует падение спроса из-за стагнации жилищного строительства, не оправдываются. Хотя транспортная инфраструктура остаётся крупнейшим потребителем стали, а за ней следуют промышленная и энергетическая, общее потребление не растёт — на уровне 7–8 млн тонн в год.

В Evraz отмечают трёхкратное падение заказов на мосты и слабый эффект от программ промышленной ипотеки. Спрос сохраняется лишь у проектов с льготным финансированием. Эксперты предлагают меры господдержки: субсидирование ставок, налоговые льготы, инвестиции в переработку лома и логистику. Однако для широкого роста необходимо снижение ключевой ставки и повышение доступности кредитов для подрядчиков.

С 25 марта 2025 года ВТБ уменьшил минимальный первоначальный взнос по рыночным ипотечным программам. Для зарплатных клиентов банка взнос теперь составляет от 20% (ранее от 30%), для остальных заемщиков — от 30% вместо 50%.

Эти изменения касаются ипотеки на квартиры, апартаменты, готовые дома, машино-места и кладовки. Для ипотеки на индивидуальное жилищное строительство и коммерческую недвижимость минимальный взнос остается прежним: 30% для зарплатных клиентов и 50% для остальных.

Кроме того, на прошлой неделе ВТБ снизил ставки по рыночной ипотеке на 0,5-1 процентных пункта. В марте банк также снизил ставки по комбинированной ипотеке, включая ипотеку на индивидуальное жилищное строительство.


Источник: tass.ru/ekonomika/23491077

Аналитики Альфа-Банка выпустили очередной большой обзор рынка жилой недвижимости. Кратко излагаем ключевые моменты и выводы для инвесторов.

Текущая ситуация

• Заградительные ставки.

Рыночная стоимость ипотеки (без льготных госпрограмм) при ключевой ставке 21% сейчас составляет 28,7% годовых в первичном сегменте и 29,3% во вторичном. С начала года ипотечная ставка почти не снизилась — всего на 0,1–0,2%.

• Семейная ипотека.

Эта госпрограмма остаётся главным драйвером для всего рынка. В феврале выдача семейной ипотеки, по предварительным данным, увеличилась на 36–40%, и этот вид ипотеки обеспечил примерно 50% всех продаж застройщиков.

• Жильё без отделки.

Номинальные цены на жильё растут, но степень готовности продающихся объектов снижается. Доля квартир, продаваемых с отделкой, в Москве впервые за последние годы упала ниже 50%. В среднем по России таких квартир в продаже около 10%.

Динамика цен

Максимальный рост (последние данные за январь год к году) зафиксирован в самом узком ценовом сегменте — на рынке элитного жилья. Там цены поднялись на 23% в среднем по России, на 12% в Москве, на 20% в Московской области и на 54% в Санкт-Петербурге.

Из-за отмены массовой льготной ипотеки и снижения спроса на новостройки, инвестиции в земельные участки под девелопмент жилой недвижимости в 2025 году снизятся на 82% по сравнению с предыдущим годом, составив 200 млрд рублей.

Основной причиной падения инвестиций является удорожание проектного финансирования и растущая себестоимость строительства. Девелоперы вынуждены сокращать расходы на приобретение новых площадок, что приводит к снижению активности на рынке земли.

Тем не менее, за первые недели 2025 года число сделок с жилой недвижимостью увеличилось почти вдвое по сравнению с прошлым годом, и 90% покупателей составляют девелоперы и частные инвесторы. Несмотря на это, запуск новых жилых проектов в России не вызывает оптимизма.

Для увеличения вложений в землю требуется смягчение денежно-кредитной политики Центробанком и снижение стоимости проектного финансирования. Однако в текущих условиях корректировка ипотечных ставок не станет основным фактором для роста привлекательности рынка.