дефицит жилья

Долгое время эксперты и представители правительства говорили о грядущем дефиците жилья, однако теперь эта теория всё больше становится реальностью. По данным Дом.РФ, количество запуска новых жилых проектов в мае 2025 года достигло пятилетнего минимума. Это указывает на скорое сокращение предложения, причем намного раньше, чем ожидалось — возможно, уже к концу 2025 года.

Ситуация на рынке напоминает замкнутый круг: застройщики готовы строить, но не спешат запускать новые проекты. Основные причины:

• Высокие процентные ставки — рыночная ипотека стоит около 25% годовых, что снижает ликвидность вторичного рынка и затрудняет реинвестиции.

• Рост себестоимости строительства — дорожают материалы, рабочая сила, логистика, что затрудняет формирование устойчивой бизнес-модели.

• Регуляторные барьеры и осторожность банков — несмотря на эскроу-счета, банки осторожно подходят к финансированию новых проектов без явных экономических гарантий.

По данным «Циан», объем предложения квартир в краткосрочную аренду в городах-миллионниках увеличился на 33% за год, достигнув 196 тыс. лотов. Основной драйвер — инвесторы, для которых аренда на сутки приносит в 2–3 раза больше дохода, чем долгосрочная, несмотря на риски простоя.

В других туристических городах рост скромнее — на 19%, до 105 тыс. объявлений. Однако дефицит дешевых гостиниц и отсутствие альтернатив поддерживают спрос, что не позволяет ставкам снижаться. Напротив, за год средняя стоимость аренды «однушки» выросла на 14% до 4020 руб. В Москве — до 5260 руб. (+15%).

Рост предложения обусловлен не только действиями инвесторов, но и перетоком собственников с рынка купли-продажи, где продажи снижаются из-за высоких ипотечных ставок. Число таких лотов может вырасти еще на 10–25% в ближайшие месяцы.

Ставки краткосрочной аренды продолжат расти в сезон — аналитики прогнозируют рост еще на 10–15% до конца лета.

По прогнозу Дом.РФ, при восстановлении спроса на квартиры к 2027 году в России может образоваться дефицит жилья в 30 млн кв. м. Причина — резкое сокращение запуска новых проектов: в I квартале 2025 года застройщики сократили их на 24% в годовом выражении, до 8,1 млн кв. м.

Развитие рынка сдерживает высокая ключевая ставка и отмена массовой льготной ипотеки с июля 2024 года. Это вынуждает девелоперов концентрироваться на точечных проектах в премиальных локациях. В 2024 году продажи жилья упали на 26% и составили 569 тыс. квартир.

По словам экспертов, сокращение новых проектов может привести к острому дефициту в массовом сегменте — особенно в старой Москве и на Дальнем Востоке. В некоторых городах, таких как Краснодар, срок реализации квартир достигает 42 месяцев. Однако в крупных городах с активным строительством (Москва, Казань, Тюмень) дефицит вряд ли возникнет.

Другие аналитики считают риски дефицита преувеличенными: объем нераспроданных лотов в феврале 2025 года составил 60,6 млн кв. м (+10,3% за год), а доля проданных квартир — лишь 32%. При сохранении нынешнего спроса этого запаса хватит на три года.